Ordenanzas de Edificación: Conceptos y Parámetros Urbanísticos Clave

Concepto de Ordenanza de Edificación

Las ordenanzas de la edificación son el instrumento que sirve para el control de la construcción de edificios en el medio urbano. Deben garantizar la ordenación, ser claras, fáciles de interpretar y completas, pero también deben permitir que la arquitectura aporte sus valores a la ciudad.

Las ordenanzas siempre se refieren al solar o parcela edificable donde se va a construir. Se definen en los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) o Planes Parciales (PP), variando normalmente en cada municipio y estableciendo normas particulares para cada subzona.

Sistemas y Parámetros para la Ordenación de la Edificación

La ordenación de la edificación en un solar puede realizarse mediante tres sistemas:

• Por alineaciones de vial: En este caso, se prioriza la uniformidad de las calles, disponiendo las edificaciones de forma continua.
• Por edificación aislada en la parcela: Los edificios se disponen de forma aislada en cada parcela, manteniendo distancias a los límites de la parcela (linderos).
• Por definición de la volumetría: Los edificios se ajustan a volúmenes predefinidos, con independencia de las calles y las parcelas.

El sistema de ordenación aplicable vendrá fijado en el Plan General o en el Plan Parcial, y para cada uno se establecerán parámetros específicos. A continuación, se detallan los parámetros según cada sistema de ordenación:

Parámetros de Ordenación por Alineación de Vial

• Alineación de vial: Es la línea que establece, a lo largo de las calles, los límites a la edificación.
• Línea de fachada: Es el tramo de la alineación que corresponde a cada parcela.
• Ancho de vial: Es la distancia entre dos lados de la calle; en función de ella podemos determinar la altura reguladora y otras características.
• Altura reguladora máxima: Es la altura en metros que puede alcanzar la edificación.
• Número máximo de plantas: Es el número máximo de plantas permitido dentro de la altura reguladora.
• Medianera: Pared lateral que delimita dos parcelas o edificaciones contiguas.
• Manzana: Superficie de suelo delimitada por las alineaciones de los viales que la conforman.
• Profundidad edificable: Distancia máxima, medida perpendicularmente a la línea de fachada, hasta la que puede llegar la edificación hacia el interior de la parcela.
• Espacio libre interior de manzana: Espacio no edificado dentro de la manzana, resultante de aplicar la profundidad edificable y otras normativas.
• Retranqueo: Separación obligatoria de la edificación respecto a la alineación del vial u otros límites. Puede aplicarse a nivel de manzana, edificio o planta.

Parámetros de Ordenación por Edificación Aislada en Parcela

• Parcela mínima edificable: Superficie mínima que ha de tener la parcela para que se pueda edificar en ella.
• Coeficiente de edificabilidad: Ratio (m²t/m²s) que, multiplicado por la superficie de la parcela, determina la superficie máxima construible (techo máximo) permitida.
• Altura máxima reguladora: Altura máxima permitida para la edificación.
• Número máximo de plantas: Número máximo de niveles o plantas edificables.
• Ocupación máxima de parcela: Porcentaje máximo de la superficie de la parcela que puede ser ocupado por la proyección horizontal de la edificación (incluyendo sótanos que sobresalgan). Fórmula: (% Ocupación = Superficie construida en planta / Superficie de parcela) x 100.
• Separaciones a linderos: Distancias mínimas que debe mantener la edificación respecto a los límites de la parcela.
• Separación entre edificaciones: Distancias mínimas requeridas entre distintos edificios dentro de la misma parcela (ej., entre torres).
• Fachada mínima / Anchura mínima de parcela: Longitud mínima que debe tener el frente de la parcela en contacto con la alineación del vial para ser considerada edificable.

Parámetros de Ordenación por Definición de Volumetría

Este sistema define los volúmenes edificables dentro de los cuales debe inscribirse la construcción. Es frecuentemente utilizada en Planes Parciales y Estudios de Detalle para lograr homogeneidad formal en un área determinada.

Estos instrumentos urbanísticos determinan gráficamente los volúmenes (geometría, alineaciones, alturas máximas/mínimas, edificabilidad) a los que debe ajustarse la edificación, independientemente de la configuración específica de las parcelas o los viales.