Optimización de Operaciones Inmobiliarias: Documentación, Exclusividad y Aranceles

Documentación y Procesos Clave en la Gestión Inmobiliaria

1. El Boleto de Visita

El Boleto de Visita es un documento fundamental que debe adjuntarse en cada interacción.

2. La Importancia de la Firma en el Boleto de Visita

La firma en el boleto de visita es crucial por varias razones:

• Claridad en la Intermediación: Principalmente si se trabaja el inmueble de forma compartida, permite establecer fehacientemente con qué inmobiliaria el interesado visitó la propiedad.
• Transparencia para el Interesado: Asegura que el interesado esté en pleno conocimiento de los detalles del inmueble y del importe de los honorarios correspondientes.
• Documento Probatorio en Ventas: Particularmente en caso de una venta, si las partes o alguna de ellas intenta desconocer la intermediación de la inmobiliaria, el Boleto de Visita actúa como documento probatorio de la gestión realizada y del involucramiento del interesado en la visita.

3. La Relevancia de la Exclusividad en la Gestión Inmobiliaria

Solicitar la exclusividad para la gestión de una propiedad ofrece múltiples beneficios:

• Menos Competencia: Otorga la posibilidad de trabajar la propiedad sin competencia directa, aumentando significativamente las probabilidades de concretar negocios.
• Prestigio de Cartera: Contribuye a prestigiar la cartera de propiedades de la inmobiliaria.
• Generación de Nuevos Negocios: Si la operación se cierra con éxito, incrementa la oportunidad de obtener nuevos negocios por efecto de la recomendación.
• Fortaleza en la Negociación: A nivel de negociación, permite manejar la propuesta con mayor firmeza, defendiendo mejor el precio. Esto se debe a que, con múltiples inmobiliarias trabajando el inmueble, pueden surgir diversas ofertas que presionan la negociación y, por ende, el precio, con el fin de no perder al comprador.

Datos Esenciales a Consignar en el Documento de Exclusividad:

• Datos de las Partes: Propietario, apoderado e inmobiliaria.
• Datos del Inmueble: Dirección y número de padrón.
• Precio Acordado: Para la venta y/o arriendo.
• Garantías Aceptadas (en caso de arriendo):
  • Instituciones garantes: CGN (Contaduría General de la Nación), ANDA.
  • Aseguradoras: Porto Seguro, Sura.
  • Depósitos: Depósito en BHU, depósito privado.
  • Otras: Garantía de propiedad.
• Plazo de Exclusividad: Acordado (ej. 30, 60, 90 o más días).

4. Información Clave en una Oferta de Arrendamiento

Al elaborar una oferta de arrendamiento, es fundamental incluir los siguientes datos:

• Tipo de Inmueble:
  • Casa (PH: Planta Baja o Altos; al frente o detrás), o Propiedad Horizontal (PU).
  • Apartamento.
  • Local.
  • Depósito.
  • Chacra, campo.
• Ubicación: Zona, calles o arterias próximas, departamento.
• Medidas: Del padrón y de lo edificado.
• Comodidades: Dormitorios, baños, otros espacios, patio, fondo, terraza/lavadero, garaje (para 1 o más autos), cochera.
• Extras: Calefacción, portería, piscinas, barbacoa, salón de fiestas.
• Gastos Comunes: El monto, en caso de existir.
• Precio del Arriendo.
• Garantías Aceptadas.
• Datos de Contacto: Teléfono, correo electrónico, sitio web.

5. Aranceles de Venta

5.1. Venta Sin Saldo Bancario (Común)

El arancel es del 3% más IVA (22%).

5.2. Venta Con Saldo Bancario

Se presentan dos modalidades para el cálculo del arancel:

• Opción A: 3% sobre el efectivo.
• Opción B: 3% sobre el efectivo y 1.5% sobre el saldo bancario.

5.3. Venta Simultánea

Se considera venta simultánea cuando el operador vende un inmueble propiedad del cliente y, a su vez, le vende otro inmueble a ese mismo cliente. En este caso, la comisión se aplica únicamente sobre una de las operaciones, específicamente sobre la de mayor valor.

6. Otros Aranceles y Tasaciones

6.1. Arancel sobre Alquileres

El arancel corresponde al monto de un alquiler más IVA (22%).

6.2. Arancel sobre Venta en Pozo

El arancel oscila entre 1.5% y 2% sobre el valor nominal de venta, sin incluir el valor de las conexiones. Si la propiedad está en proyecto y hasta los primeros meses de construcción, el arancel es del 1.5% (es decir, el 50% del arancel normal). A medida que avanza la obra y está próxima a su ocupación, el porcentaje se va incrementando de a medio punto (2%, 2.5%), llegando al 3% si ya se puede ocupar.

6.3. Arancel de Tasaciones

El arancel puede oscilar entre USD 100 y USD 300. Si hay traslados fuera de la capital, se suman al arancel fijado los costos de viáticos (combustible, u otro medio de transporte, peajes, almuerzo, refrigerios) de acuerdo a las distancias.

7. Requisitos Legales para la Inmobiliaria

La inmobiliaria deberá estar inscripta en la DGI, BPS, contar con el alta en las Intendencias para el tributo mercantil, y estar registrada en el Ministerio de Enseñanza Primaria.

8. Disponibilidad de Formularios

Los formularios necesarios para las operaciones están disponibles.