Obligaciones del Usufructuario y Limitaciones de Propiedad por Vecindad

Deberes del Usufructuario

Obligaciones Previas a la Posesión

Estas cargas pueden exigirse judicialmente antes de que el usufructuario entre en posesión de los bienes:

• Inventario: Se deben citar a los nudos propietarios. En el inventario se detallan todos los bienes que integran el usufructo y su estado actual. Se puede solicitar la intervención de peritos (los gastos se dividen por mitad).
• Caución: Es una garantía que puede ser personal (fianza) o real (hipoteca). Importante: El usufructuario no entra en posesión si no presta fianza.

Los frutos se entienden percibidos desde el comienzo del usufructo.

Obligaciones Durante el Usufructo

• Obligación de Conservar: El usufructuario debe conservar la sustancia y forma de los bienes, respetar su destino económico y seguir las reglas de buena administración. Se le puede obligar a asegurar los bienes.
• Responsabilidad por Daños: Responde por los daños causados por su negligencia, pero no por fuerza mayor.
• Actuación frente a Terceros: Si un tercero realiza actos que perjudican el bien usufructuado, el usufructuario debe comunicarlo al nudo propietario. Dispone de acciones posesorias y negatorias.
• Gastos a cargo del Usufructuario:
  • Gastos de conservación y mantenimiento ordinario.
  • Suministros.
  • Tributos y tasas que gravan el uso (ej. IBI, tasa de basuras).
• Gastos a cargo del Nudo Propietario:
  • Reparaciones extraordinarias.

Atribución de la Facultad Dispositiva

Se refiere a la posibilidad de que el usufructuario pueda disponer (vender, gravar) el bien usufructuado:

• Facultad otorgada libremente: Sin condiciones.
• Facultad otorgada con requisitos: Puede requerir el consentimiento de terceras personas (si son varias, se necesita el acuerdo de la mayoría).
• Facultad de disposición para caso de necesidad: Requiere la existencia probada de necesidad por parte del usufructuario.

Contraprestación en caso de disposición:

• Si se concede para necesidad: La parte de la contraprestación obtenida que no se aplique a satisfacer la necesidad se subroga en el usufructo (pasa a formar parte del objeto del usufructo).
• Si no exige necesidad: La contraprestación obtenida es de libre disposición para el usufructuario.

Extinción del Usufructo

El usufructo se extingue por diversas causas:

• Causas generales de extinción de los derechos reales.
• Muerte del usufructuario (si es persona física).
• Extinción de la persona jurídica usufructuaria.
• Consolidación (reunión de la condición de usufructuario y nudo propietario en la misma persona).
• Pérdida total de la cosa usufructuada.
• Expropiación forzosa.
• Nulidad del título constitutivo.
• Renuncia del usufructuario.
• Resolución del derecho del constituyente.
• Prescripción por no uso durante el plazo legal.
• Nota: El texto original mencionaba "matrimonio", lo cual no es una causa general de extinción del usufructo, salvo disposición específica en el título constitutivo.

Liquidación del Usufructo

Al extinguirse el usufructo, se procede a la liquidación:

• Restitución: El usufructuario debe devolver la cosa al nudo propietario, conservando su forma y sustancia (salvo usufructo de disposición o de cosas consumibles).
• Derechos reales constituidos: Se extinguen los derechos reales constituidos por el usufructuario durante el usufructo.
• Contratos celebrados: Los contratos celebrados por el usufructuario (ej. arrendamientos) pueden subsistir según la legislación aplicable.
• Mejoras: El usufructuario puede retirar las mejoras útiles o de recreo si es posible sin detrimento de los bienes (ius tollendi), o reclamar el aumento de valor si el nudo propietario desea conservarlas.
• Compensación de gastos: Se liquidan posibles deudas pendientes por reparaciones extraordinarias adelantadas por el usufructuario o gastos ordinarios no asumidos.

Extinción del Uso y la Habitación

Causas específicas o relevantes:

• Resolución judicial.
• Ejecución de la hipoteca sobre el bien gravado.
• Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria.
• Desaparición de la necesidad que motivó su concesión (esto puede dejar sin contenido el derecho, pero no necesariamente lo extingue formalmente si no estaba vinculado exclusivamente a esa necesidad).

Restricciones en el Derecho Privado: Relaciones de Vecindad

Cierre de Fincas

Se permite al propietario imponer a sus vecinos una medianería forzosa sobre las paredes de cierre de patios, huertos, jardines y solares.

Construcciones entre Fincas Vecinas (Derecho de 'Atans')

El llamado derecho de 'atans' es una limitación al propietario de la pared ya construida, pues debe tolerar que, de manera paralela o transversal, el vecino acerque y adose a ella su construcción mediante paredes o pilares, sin que deba dejar espacio alguno.

Distancias Legales

Distancia entre Plantaciones y Construcciones Vecinas

No se podrá mantener ningún árbol o construcción entre fincas cerradas con valla que, por su proximidad a la misma, inutilicen su función de dificultar el acceso a la finca.

Distancia de Árboles entre Fincas Destinadas a Plantaciones

• Deben plantarse (respecto a la línea de partición) a dos metros en caso de árboles y a un metro en caso de arbustos.
• Relación con el punto anterior: Aunque se respete la distancia legal, si los árboles o arbustos inutilizan la función de la valla, el propietario vecino podrá solicitar que sean arrancados.
• La acción para exigir el arranque prescribe a los 3 años desde que fueron plantados.

Luces y Vistas

Para tener vistas sobre la finca vecina, ya sea buscando luz o vistas directas, primero se debe observar la normativa sobre distancias y la configuración de la propia finca. Se aplica el concepto de 'androna' (pasaje o espacio intermedio).

“Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino [sin respetar las distancias legales o sin constituir la servidumbre correspondiente].”

Edificaciones en Mal Estado o Árboles Peligrosos

Se otorga legitimación tanto a los titulares de predios vecinos como a las personas que transiten cerca de una edificación en mal estado o un árbol peligroso para interponer el interdicto de obra ruinosa (regulado en el art. 250.1.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - LEC), solicitando su demolición o arranque para prevenir daños.