Obligaciones y Elementos Clave en Contratos Civiles y Mercantiles Españoles

Elementos y Obligaciones en Diversos Tipos de Contratos

5. Análisis de Contrato: Empresa Jupost S.L.

En el caso de la empresa de nueva creación Jupost S.L. y su relación contractual con Virginia C.B., se identifican los siguientes elementos esenciales del contrato:

• Consentimiento: Existe acuerdo de voluntades entre las partes contratantes, Jupost S.L. y Virginia C.B.
• Objeto: El contrato versa sobre una prestación de servicios, específicamente, asesoramiento jurídico.
• Causa: Para una parte (Virginia C.B.), la causa es recibir una contraprestación económica; para la otra (Jupost S.L.), es obtener el servicio de asesoramiento jurídico.

A priori, no se observan causas de invalidez. No obstante, para la plena validez y eficacia, sería necesario verificar quién firma el contrato en representación de Jupost S.L. y si dicha persona cuenta con los poderes notariales suficientes para obligar a la sociedad.

8. Obligación de Recepción en la Compraventa

La obligación del comprador de recibir el bien en un contrato de compraventa existe porque, salvo pacto en contrario, todos los gastos generados hasta que el bien está a disposición del comprador corren a cargo del vendedor. Si el comprador no estuviese obligado a recibir la mercancía puntualmente, podría retrasar injustificadamente la puesta a disposición, generando costes adicionales y perjuicios para el vendedor.

9. Incidencias en la Entrega y Calidad de Mercancías

Se comentan posibles problemas en la ejecución de un contrato de compraventa:

• a) Retraso en la entrega: El vendedor podría incurrir en incumplimiento si el comprador así lo considera, ya que, salvo pacto en contrario, la cosa vendida debe ponerse a disposición del comprador dentro de las 24 horas siguientes a la celebración del contrato (según el Código de Comercio).
• b) Defectos en la mercancía: La responsabilidad del vendedor depende de si se trata de vicios aparentes u ocultos:
  • Vicios aparentes: Si las mercancías se recibieron embaladas o enfardadas, el comprador dispone de 4 días desde la recepción para reclamar por defectos de cantidad o calidad.
  • Vicios ocultos: Si el comprador examinó la mercancía al recibirla y dio su conformidad, solo podrá reclamar por vicios internos u ocultos (no reconocibles en el examen) dentro del plazo legal (generalmente 30 días desde la entrega para compraventa mercantil, según el Código de Comercio). Si no la examinó o los vicios no eran reconocibles en ese momento, se aplican los plazos correspondientes para vicios aparentes u ocultos según el caso.

10. El Depósito (Fianza) en Arrendamientos Urbanos de Local de Negocio

El depósito, comúnmente denominado fianza en el contexto de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es una cantidad económica que el arrendatario está obligado a entregar al arrendador al formalizar el contrato de arrendamiento de un local de negocio. Su finalidad es servir como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

Para los arrendamientos de uso distinto de vivienda (como los locales de negocio), la fianza obligatoria es equivalente a dos mensualidades de renta. Al finalizar el contrato, y una vez cumplidas todas las obligaciones pendientes por el arrendatario, el arrendador dispone del plazo de un mes desde la entrega de llaves para devolver el importe de la fianza. Si tarda más, devengará intereses.

11. Oferta de Venta del Inmueble Arrendado y Derecho de Adquisición Preferente

Si al arrendador le llega una oferta de compra por el inmueble arrendado:

• Si el arrendador no desea vender, la oferta no tiene consecuencias directas sobre el contrato de arrendamiento existente.
• Si el arrendador decide vender el inmueble, antes de aceptar la oferta de un tercero, debe comunicar fehacientemente al arrendatario las condiciones esenciales de la venta proyectada. El arrendatario goza de un derecho de adquisición preferente (tanteo), pudiendo adquirir el inmueble con preferencia a cualquier otro comprador si iguala la oferta comunicada dentro de los 30 días naturales siguientes a la notificación. Si no se le notifica o se vende en condiciones distintas, puede ejercer el derecho de retracto.

12. Causas de Resolución del Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento puede resolverse (extinguirse anticipadamente) a instancia de una de las partes por incumplimiento de la otra. Las situaciones principales son:

Causas de resolución a instancia del arrendador:

• Falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
• Falta de pago de la fianza o de su actualización.
• Subarriendo o cesión inconsentidos.
• Realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento sea necesario.
• Realización en el inmueble de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Causas de resolución a instancia del arrendatario:

• La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad o uso pactado.
• La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización del inmueble.

13. Incremento de Renta por Obras de Mejora

Salvo que exista un pacto expreso en contrario en el contrato, el arrendador solo podrá incrementar la renta anual por la realización de obras de mejora una vez transcurridos cinco años de duración del contrato (o siete años si el arrendador es persona jurídica), según la regulación actual de la LAU.

14. Diferencias entre Renting y Leasing

Las principales diferencias entre los contratos de renting y leasing son:

• Objeto: El renting se aplica exclusivamente a bienes muebles no fungibles (vehículos, equipos informáticos, maquinaria). El leasing (arrendamiento financiero) puede aplicarse tanto a bienes muebles como inmuebles.
• Finalidad: La finalidad principal del leasing suele ser la adquisición del bien al finalizar el periodo de arrendamiento, mediante el ejercicio de una opción de compra por un valor residual pactado. El renting, en cambio, se centra en el uso del bien y los servicios asociados (mantenimiento, seguro, etc.), y generalmente no contempla la opción de compra o esta no es su objetivo primordial; suelen ser contratos a plazos más cortos y orientados a la renovación tecnológica o de flota.
• Servicios: El renting incluye habitualmente una serie de servicios asociados al bien (mantenimiento, reparaciones, seguro a todo riesgo, sustitución, etc.) dentro de la cuota. En el leasing, estos servicios suelen correr por cuenta del arrendatario financiero.
• Formalidad: El leasing, especialmente el inmobiliario, suele formalizarse en documento público e inscribirse en registros. El renting es un contrato mercantil que no requiere necesariamente esta formalidad.

20. Momento del Pago en el Contrato de Obra

Según el Código Civil, en el contrato de arrendamiento de obra, si no hubiera pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega de la misma.

21. Derecho de Retención del Taller Mecánico

Un taller mecánico que ha realizado una reparación (una obra) sobre un vehículo (un bien mueble) tiene derecho a retenerlo hasta que se le abone el importe de la reparación. El Código Civil establece que «el que ha ejecutado una obra en cosa mueble tiene el derecho de retenerla en prenda hasta que se le pague».

22. Diferencia entre Tomador y Asegurado en un Contrato de Seguro

• Tomador del seguro: Es la persona física o jurídica que contrata el seguro con la aseguradora, firma la póliza y asume las obligaciones derivadas del contrato, principalmente el pago de la prima.
• Asegurado: Es la persona titular del interés objeto del seguro y que está expuesta al riesgo cubierto. Es sobre quien recaen las consecuencias del siniestro y, por tanto, el beneficiario directo de la protección del seguro (salvo que se designe un beneficiario distinto). Tomador y asegurado pueden ser la misma persona o personas diferentes.

23. La Prima del Seguro

La prima del seguro es el precio que el tomador del seguro paga a la entidad aseguradora como contraprestación por la cobertura del riesgo asumido por esta. La prima se compone de varios elementos:

• Prima pura o de riesgo: El coste estimado del riesgo asegurado.
• Gastos de gestión: Incluyen los costes administrativos, de adquisición y de gestión de la póliza por parte de la aseguradora.
• Recargos e impuestos: Como el recargo para el Consorcio de Compensación de Seguros (obligatorio para ciertos riesgos extraordinarios) y los impuestos aplicables (como el Impuesto sobre Primas de Seguro - IPS).