Modelo carta entrega inmueble

-Mercado de bienes inmuebles:

conj. De viviendas locales/ oficinas q están en venta.

-Bien inmueble:

toda clasificación fija, q no se puede trasladar (compra unida al terreno).

*La compra se puede hacer

Directa ( propietario-comprador) o con intermediarios.

Agente de la propiedad inmobiliaria:
API= persona física q interviene en la compra-venta y también puede intervenir en la concesión de préstamos hipotecarios y tasación valor vivienda.
No necesario tener titulo para esta actividad. 

-La Cartera de inmuebles:

   ·El nº de líneas de un producto determina la amplitud de       la cartera.

   Promotor: oficina, c. Comerciales, viviendas, naves. Agencia     Inmobiliaria: venta, alquiler, comercios, cajas y bancos, en       la costa.

  ·

Filtros utilizados en la venta:

precio, tipo inmueble,                 carácterísticas, zona.

  ·

Captación de inmuebles:

por teléfono, anuncios, visitas a         pie de calle, página web, cliente se acerca a nosotros.

-Comunicación sector inmobiliario: Objetivo:

dar a conocer producto, carácterísticas y necesidades q satisface.

 ·

Instrumentos comunicación:

Publicidad

Prensa, radio, tele, espacios públicos, correo, Internet.

Promoción de ventas

Dar estímulo al público objetivo para ventaja suplementaria.

Relaciones públicas

Conj. Acciones para obtener apoyo población. Objetivo: posicionamiento, prestigio, imagen de confianza.

Fuerza ventas

Agente comercial busca inmueble y asesor comercial quiere q se adapte a las necesidades del cliente.

Merchán

Técnicas para hacer atractivo el producto.

-

Mensaje en el proceso de comunicación:

conj. Signos q transmiten ideas. Eslogan: frase q resume el mensaje.

Captar la atención, crear interés, comprensible, persuasivo, provocar respuesta, impactante(requisitos mensaje).

- Para la Captación de clientes:

realizar labor de campo, aprovechar recomendaciones antiguos clientes, ferias inmobiliarias, presencia en redes.

* Prospector de vivienda:

persona con intención de comprar/ alquilar, analiza distintas opciones antes de ello.

-Necesidades cliente:

hay q analizarlo y llevar un control de los clientes, con una ficha.

- Segmentación clientes:

Inversión, residencial ( habitual/ 2º vivienda), empresarial.

- Negociación:

Competitiva:

único objetivo vender.

Cooperativa:

quieren q quede satisfecho. 

-Variantes q condicionan el precio:

urgencia venta, tiempo q lleva en venta, argumentar venta.

- Normativa protección datos:

-Obligaciones:

tener identificados los ficheros, identificar nivel de seguridad y responsable administrador, informar existencias de ficheros a los propietarios de los datos, inscribirlos en el registro de protección de datos.

- Niveles:

Básico

Datos elementados, medio:
Situación económica, alto:
Personal, intimo.

-
Clasificación de inmuebles:

Vivienda protección oficial(VPO):

el estado subvenciona la compra y obliga al banco bajos intereses.

Carácterísticas: max. 90 m², pública o privada, exigencias en criterios económicos y familiares.

Vivienda libre:

construida x promotora y venta libre.

Cooperativas viviendas:

uníón grupo personas para construir bloque.

Carácterísticas: sin ánimo de lucro, adquisición a precio de coste, personalidad jurídica propia.

-Trámites Contractuales:

Trámites Precontractuales:

Contrato de arras

Se pacta la reserva de compra- venta x una señal. Si no se cumple lo establecido:
Culpable comprador= vendedor se queda inmueble. Culpable vendedor: devuelve señal.

Trámites contractuales alquiler:

Carácterísticas:

renovar cada 6 meses, duración max. 5 años, se puede romper si el propietario necesita vivir allí, si después de 5 años los dos quieren seguir renovar 1 año, inquilino se va antes tiene q pagar cuota.

Tipos:

permanente (vivienda habitual), temporal ( no habitual/ vacaciones)

Contenido contrato:

fecha inicio/ duración, identificación de las partes, y del inmueble, importe alquiler y fianza, forma y periodo de pago, quién se ocupa de gastos.

Personas q intervienen:

arrendador:
Persona q cede algo arrendatario:
quién toma cosa subarrendador:
inquilino realquila parte de la vivienda.

-Derechos/ obligaciones de las partes:

Arrendatario/ alquilado:

Derecho:

negociar precio/ duración contrato, alargar tiempo contrato con prorrogas, puede anularlo antes, recuperar fianza si no hay daños, uso pacifico vivienda/ propietario no puede entrar, nota simple.

Obligaciones:

abonar fianza, pagar lo alquilado, pagar gastos de suministros alquilados, dejar vivienda igual, abandonar vivienda si lo necesita el propietario, si no paga abandonar.

Arrendador/ propietario:

Derecho:

cobro renta mensual, exigir abandono si lo necesita, quedarse con la fianza si hay q arreglar algo.

Obligaciones:

entregar vivienda, hacer obras necesarias para conservación, exigir fianza.

-Trámites contractuales en Compra-venta:

El contrato de compra-venta recoge el cliente de la operación.

*Antes de la firma:
realizar comprobación física vivienda, comprobar situación jurídica inmueble y del pago del IBI.

Obligaciones vendedor:

custodiar/ conservar vivienda hasta entrega, entregar vivienda, asumir responsabilidad defectos/ vicios, pagar plusvalía y otros gatos hasta entrega.

Obligaciones comprador:

pagar precio inmueble y gastos posteriores.

Gastos posteriores compra-venta:

IVA

Inmueble nuevo (10% general, 4% protección oficial), Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)
Segunda mano, escritura compra-venta, de préstamo hipotecario y la inscripción al registro de la propiedad.

Documentos q se adjuntan al contrato:

certificado dominio y cargas( muestra embargo/ deudas), cédula habitabilidad( muestra q puede ser habitado), certificado de eficiencia energética: carácterísticas y IBI: justifica pago impuesto 1/01

-Trámites adminis. Post-firma:

Escritura: documento público otorgado ante notario q acredita q la operación se ha realizado.

Razones para realizarla:

da fe de la operación, notario aporta seguridad jurídica, caso VPO notario dirá precio max., comprobación vivienda libre cargas, al día con el IBI, comprobar que está el cert. Energético y cédula habitable, verifica el medio pago y pago IVA.

Trámites post-firma:

vendedor pagará plusvalía, abonar impuestos de la comunidad, inscribir compra en el registro de la propiedad.