Marco Normativo y Tipologías Urbanísticas: Instrumentos de Ordenación y Edificación

Instrumentos de Ordenación del PGOUM

Los instrumentos de ordenación se clasifican en dos grandes grupos:

1. Instrumentos del Planeamiento

• PAU (Suelo Urbanizable No Programado): Planes de desarrollo para suelo urbanizable pendiente de programación.
• Planes Parciales (Suelo Urbanizable Programado): Instrumentos que desarrollan el suelo urbanizable ya programado.
• Planes Especiales: Se aplican sobre suelo urbano o sobre cualquier tipo de suelo para objetivos específicos (protección, infraestructuras, etc.).
• Estudios de Detalle: Instrumentos destinados a completar o detallar las determinaciones del planeamiento de nivel superior.

2. Instrumentos Complementarios

• Normas especiales de protección.
• Ordenanzas Especiales.
• Catálogos y su registro asociado.

Instrumentos de Ejecución

Estos instrumentos se refieren a la materialización de las determinaciones del planeamiento. Se clasifican en varios tipos de proyectos:

1. Proyectos de Urbanización

2. Obras Ordinarias de Urbanización

3. Obras de Edificación

• Obras en los edificios:
  • De conservación y mantenimiento.
  • De reforma: consolidación, restauración, rehabilitación (que incluye reestructuración: puntual, parcial o total; y acondicionamiento: parcial o total) y obras exteriores.
• Obras de demolición: Totales o parciales.
• Obras de nueva edificación: Sustitución, nueva planta y ampliación.
• Obras especiales: Reconstrucción y recuperación tipológica.

4. Otras Actuaciones Urbanísticas

• Estables.
• Provisionales.

5. Implantación de Actividades

Documentación que garantiza el cumplimiento de exigencias mínimas según la actividad a desarrollar.

Autorizaciones Municipales

• Licencia Urbanística: Autorización previa tradicional concedida por el ayuntamiento.
• Declaración Responsable: Documento que manifiesta el cumplimiento de requisitos y actuaciones, no siendo necesaria su obtención previa a la obra en ciertos casos.

Ambos regímenes están regulados por la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid.

Ordenanza Reguladora del Deber de Conservación en Madrid (OCRERE)

La Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones (OCRERE) data de 2011.

Documentos del Deber de Conservación

• ITE (Inspección Técnica de Edificios): Obligatoria para edificios con más de 30 años, con periodicidad decenal. Se centra en el estado de conservación bajo 4 criterios del OCRERE: seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
• IEE (Informe de Evaluación de Edificios): Documento más amplio derivado de normativa estatal. El IEE incluye todos los aspectos de la ITE, además de la Evaluación de condiciones básicas de accesibilidad universal y el Certificado de Eficiencia Energética.

APE: Áreas de Especial Protección en Madrid

Son instrumentos que agrupan zonas urbanas con características homogéneas y problemas comunes de protección. Se desarrollan mediante instrumentos de protección del patrimonio: planes especiales, normativa general y particular, y catálogos propios (incluyendo APE y Áreas de Rehabilitación Integrada y Preferente).

Las áreas APE existentes son:

• Centro Histórico.
• Colonias Históricas.
• Cascos Históricos de Distritos Periféricos.

Catalogación de Edificios Protegidos, Niveles y Grados. Régimen de Obras

Nota: Todos los niveles de protección permiten obras de mantenimiento, conservación, reforma y restauración.

Nivel 1 (Protección Global)

• Grado Singular: Permite obras de restauración puntual.
• Grado Integral: Permite acondicionamiento.

Nivel 2 (Protección de Elementos Destacados)

• Grado Estructural: Permite reestructuración parcial.
• Grado Volumétrico: Permite reestructuración general.

Nivel 3 (Protección de Elementos Determinantes)

• Grado Parcial: Permite ampliación.
• Grado Ambiental: Permite cambio de fachada.

Tipos de Clasificación de Usos. Régimen de Interrelación

La clasificación de usos se aborda desde varias perspectivas:

1. Por Naturaleza: Función Básica

2. Régimen de Interrelación

Define cómo conviven unos usos con otros en el mismo ámbito:

• Usos Cualificados: Uso principal fijado para el suelo.
• Usos Compatibles:
  • Asociados: Vinculados al uso principal.
  • Complementarios: Aportan diversidad.
  • Alternativos: Sustituyen al uso cualificado.
• Usos Autorizables: Necesitan un Plan Especial para su implantación.
• Usos Provisionales: Temporales, sujetos a demolición cuando lo requiera el ayuntamiento.
• Usos Prohibidos: No se admiten por el Plan General (PG) u ordenanzas.

3. Cálculo de Aprovechamiento Tipo

Determina si computan para el valor urbanístico o no.

4. Grado de Pormenorización

Clases, Categorías y Tipos.

5. Incidencia en Caracterización o Grado de Ocupación

Distinción entre usos principales o secundarios.

Clases de Usos Según Naturaleza

• Residencial: Vivienda colectiva, vivienda unifamiliar y residencia comunitaria.
• Industrial: General, Almacenaje y Servicios empresariales.
• Garaje-Aparcamiento: Rotacional, Dotacional y Mixto.
• Terciario: Hospedaje, Comercial, Oficinas, Recreativo y Otros.
• Dotacional: Zonas Verdes, Equipamiento y servicios, Servicios públicos, Administración pública, Vía pública, Transporte, Servicios infraestructurales o Deportivo.

Condiciones Posicionales de la Parcela

Referencias Planimétricas

Determinan la proyección horizontal de la edificación:

• Linderos.
• Alineación oficial.
• Alineación interior (entre edificio y parcela).
• Alineación virtual (para plantas superiores).
• Alineación remitida (para reconstrucción).

Referencias Altimétricas

Determinan la cota o nivel del edificio:

• Rasante.
• Cota natural del terreno.
• Cota de origen y referencia.