Marco Legal y Directrices para la Participación Privada en la Ordenación Urbanística

Derechos de la Iniciativa Privada en Proyectos Urbanísticos

Al servicio de los planes o proyectos a cargo de la iniciativa privada está el derecho de quienes hubieran obtenido la previa autorización de la administración competente a que se les faciliten por parte de los organismos públicos cuantos elementos informativos precisen para llevar a cabo su redacción.

El Derecho Fundamental a Edificar

Esta enumeración de derechos se cierra con el más elemental, el de edificar o construir sobre sus terrenos dentro del orden jurídico: «el derecho del propietario a realizar en sus terrenos, por sí o a través de terceros, la instalación, construcción o edificación permitidas, siempre que los terrenos integren una unidad apta para ello por reunir las condiciones físicas y jurídicas requeridas legalmente y aquellas se lleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística y de conformidad con la legislación aplicable».

Equidistribución de Beneficios y Cargas (Ley de las Tres Erres)

Se incorpora, desde la Ley de las Tres Erres, la lógica de la equidistribución de beneficios y cargas a las actuaciones en el suelo urbano. Por eso, establece en primer lugar que la participación de las actuaciones sobre el medio urbano se producirá siempre que sea posible en un régimen de equidistribución de beneficios y cargas. Permitiendo, además, que la iniciativa privada para este tipo de actuaciones pueda presentar y redactar para su tramitación los instrumentos de ordenación y gestión que sean precisos según la legislación aplicable.

Articulación y Directrices del Proceso de Participación Pública y Privada en el Urbanismo

Para hacer efectivos los principios, derechos y deberes enunciados, las administraciones públicas deberán, al formular los planes y demás instrumentos, sujetarse a determinadas directrices:

Principio de Transición y Preservación del Suelo

Posibilitar el paso de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado, impidiendo al tiempo la especulación y preservando de la urbanización al resto del suelo rural.

Directrices Específicas de Ordenación Territorial

1. Reserva de Suelo para Usos y Vivienda Protegida: Los planes deberán destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda de protección pública con un mínimo del 30 por 100 de la edificabilidad residencial prevista, que permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa. Deberán respetar los principios de accesibilidad universal, de igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, de movilidad, de eficiencia energética, etc.
2. Adecuación Ambiental: También se consigna la regla, tantas veces reiterada como ignorada, de la adecuación al ambiente de las instalaciones, construcciones y edificaciones que habrán de adaptarse al ambiente en que estuvieran situadas.
3. Protección de Zonas Verdes: Tampoco se olvida la regla tradicional de protección de las zonas verdes y espacios libres previstos en los planes. La sanción prevista es la Nulidad de Pleno Derecho.
4. Transparencia y Publicidad: Principio de transparencia y publicidad en la tramitación de los planes y demás instrumentos de gestión urbanística, incluidos los convenios. Para salvaguardar el derecho de los particulares, se prevé que el incumplimiento del deber de resolver dentro del plazo máximo establecido dará lugar a indemnización a los interesados por el importe de los gastos.