Marco Legal del Contrato de Arrendamiento y Subarrendamiento: Conceptos y Obligaciones

Comparación del Contrato de Arrendamiento con Otros Contratos

• Contrato de Compraventa (C.V.)

  En la **compraventa** existe **transferencia de propiedad**. En el arrendamiento, la **cesión de uso**. En la compraventa, el precio se fija en dinero; en el arrendamiento, la **renta** se fija en dinero, otros bienes o incluso servicios.

• Contrato de Comodato

  El **comodante** se obliga a entregar un **bien no consumible** al **comodatario** de manera **gratuita**, y puede ser reclamado en cualquier momento.

• Contrato de Depósito

  El **depositario** se obliga a **custodiar** y devolver un bien al **depositante**. En caso de **depósito irregular**, con uso por parte del depositario, excepcionalmente, la obligación esencial es la **custodia**.

• Contrato de Hospedaje

  Se obliga a otorgar **albergue** al **huésped** con servicios de alimentación.

• Contrato de Uso

  El **usuario** tiene derecho a tener un bien y servirse de él. El **uso** es un **derecho real** y el arrendamiento es personal. El uso es erga omnes, mientras que el arrendamiento solo es oponible frente al arrendador (salvo que fuera inscrito). El uso puede ser **oneroso o gratuito**, el arrendamiento siempre es **oneroso**. El uso permite el ejercicio de **acciones reales** para recuperar o tener el bien; en el arrendamiento, solo acciones posesorias si el bien es desocupado.

• Contrato de Usufructo

  Confiere la facultad de **usar y disfrutar temporalmente** el bien. A diferencia del arrendamiento, en el usufructo se pueden **percibir los frutos**. Es, además, un **derecho real**, permite **acciones reales** contra cualquiera y es oponible erga omnes.

• Asociación en Participación

  Se asocian dos partes: el **asociado** contribuye o aporta para un proyecto con el derecho a participar en la **distribución de utilidades**. En el arrendamiento, hay cesión de uso de un bien y pago de renta.

Presupuestos del Contrato de Arrendamiento

Sujetos

El **arrendador** se obliga a ceder temporalmente el bien y el **arrendatario** es quien usa el bien.

Pueden ser cualquier **persona natural (P.N.)** o **persona jurídica (P.J.)**.

Personas facultadas para otorgar el arrendamiento:

• **Propietario** (quien tiene poderes inherentes a la propiedad).
• **Copropietarios** (requieren consentimiento unánime).
• **Usufructuario**.
• **Cónyuges**.

Personas impedidas de recibir en arrendamiento:

• **Administrador** respecto de los bienes que administra.
• Aquellos que por ley están **prohibidos**.
• **Tutor y curador** (impedidos de recibir bienes en arrendamiento de su representado).
• **Representante**.

Objeto del Contrato de Arrendamiento

El **objeto** del contrato es el bien materia del mismo. (Generalmente, solo cosas o bienes físicos).

Tipos de Bienes

Pueden ser **bienes inmuebles y muebles**. Excepcionalmente, bienes fungibles o consumibles si su uso no implica su consumo (ej. vinos en exhibición para una feria).

No pueden ser objeto de arrendamiento los **bienes de uso público**, como plazas, puentes o carreteras.

La Renta

La **renta** puede ser en **dinero, especie o mixta**.

La Causa

La **causa** del arrendamiento debe tener un fin específico o una causa subjetiva. La falta de causa al tiempo de la celebración del contrato o posteriormente determina que el contrato sea **inválido** o que la obligación haya devenido en **imposible**.

Duración Indeterminada

Si la duración es **indeterminada**, el plazo se pone fin con **aviso extrajudicial o judicial** a la otra parte.

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar la **renta** en el plazo y lugar convenido (periodos adelantados o vencidos). A falta de pacto, la renta será mensual y por periodos vencidos.
2. **Cuidar diligentemente** el bien y destinarlo para el fin previsto.
3. **No introducir cambios ni modificaciones** en el bien sin autorización del arrendador.
4. **Dar aviso** de usurpación, perturbación o imposición de servidumbre.
5. **Permitir** que el arrendador inspeccione el bien por causa justificada.
6. **Recibir el bien** y **devolverlo** en el plazo convenido.
7. **No subarrendar ni ceder** total o parcialmente el contrato sin el asentimiento del arrendador.

El Subarrendamiento

Concepto y Características

El **subarrendamiento** es un **subcontrato** que depende de un contrato principal de arrendamiento.

Tiene **carácter accesorio**; su existencia depende del contrato principal, aunque tenga cierta autonomía respecto a su contenido. Implica la existencia de un contrato de arrendamiento y el **asentimiento del arrendador**.

Efectos del Subarrendamiento

Existe una **obligación solidaria** del arrendatario y subarrendatario frente al arrendador.

• Según **Osterling**, el subarrendatario tiene obligación hasta el límite de su contrato.
• Según **Soria**, la responsabilidad del subarrendatario es por todas las obligaciones del arrendatario.

Autorización y Consecuencias

La **autorización escrita** por parte del arrendador es una **formalidad probatoria**, no sancionando con nulidad su inobservancia.

La falta de autorización implica la **ineficacia del subarrendamiento** y la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador y al subarrendatario.

Debido a su **carácter accesorio**, si el contrato principal vence, se resuelve o concluye, el subarrendamiento sigue la misma suerte.

Garantías del Arrendamiento

Las **garantías** del arrendamiento pueden ser **personales** (fianza y aval) o **reales** (mobiliaria e hipoteca).