Marco Jurídico de Consorcios y Medianería: Derechos y Obligaciones Clave

Propiedad Horizontal: Consorcios y su Estructura Legal

Consejo de Propietarios

La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:

• Convocar asamblea y redactar el orden del día si, por cualquier causa, el administrador omite hacerlo.
• Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio.
• Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios.
• Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador.

Administrador del Consorcio

Representante Legal

Es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede ser un propietario o un tercero, ya sea persona humana o jurídica.

Designación y Remoción

El administrador designado en el reglamento de Propiedad Horizontal (PH) cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los 2 años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el 50 % de las Unidades Funcionales (UF).

Subconsorcio

En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento del PH puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente, y puede designarse a un subadministrador del sector. Frente a terceros, responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

Medianería: Régimen Legal de Muros Divisorios

Definición de Medianería

Es un condominio de indivisión perdurable que se ejerce sobre el elemento separativo entre dos inmuebles colindantes o contiguos.

Clasificación de la Medianería

• Urbana: Cuando el elemento es una pared (muro).
• Rural: Cuando el elemento es un alambre, cerco, línea de árboles, etc.

Punto de Vista Físico

Ubicación del Muro

• Contiguo: Se refiere al lindero asentado totalmente en un inmueble colindante, cuyo filo coincide con el límite separativo.
• Encaballado: Se refiere al lindero asentado parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. Puede ser simétrico (0,15 m sobre cada terreno) o asimétrico (mayor espesor excedente sobre el terreno de quien lo construye).

Altura del Muro

• Cerramiento: Lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo, estable y aislante. Debe tener 3 metros de altura y 0,3 metros de espesor.
• Elevación: Lindero que excede la altura del muro de cerramiento, siendo estable y aislante.
• Enterrado: Se encuentra debajo del nivel del suelo y no sirve de cimiento. Debe ser estable y aislante.

Punto de Vista Jurídico

• Privativo: Lindero que pertenece a un solo colindante.
• Medianero: Lindero común, pertenece en condominio a ambos colindantes.

Cerramiento Forzoso Urbano

Los propietarios de inmuebles en núcleo de población tienen derecho y obligación recíprocos de construir un muro lindero de cerramiento, que puede encaballar en el inmueble colindante hasta la mitad de su espesor. Esta es una obligación de orden público.

Divisibilidad

El condominio aplicado a una pared implica división en altura y longitud.

Obligación del Muro

El muro debe tener 3 metros de altura y 0,3 metros de espesor, siendo aislante y estable. El propietario que construye el muro tiene derecho a exigir la mitad del valor del terreno, muro y cimientos (con un plazo de 10 años para reclamar). Si el muro es encaballado, solo se puede reclamar la mitad del valor del muro y cimientos.

Modos de Adquisición de la Medianería

1. Por Cerramiento Forzoso

   El propietario construye un cerramiento estable y aislante encaballado de 3 metros. Si ambos pagan, se establece una comunidad de gasto y ambos tienen derecho sobre sus 15 cm. Si uno paga y el vecino también, se configura un condominio; de lo contrario, el vecino abandona el derecho a medianería. En muro encaballado: derecho a reclamar la mitad del muro y cimiento. En muro contiguo: derecho a reclamar la mitad del valor del muro y cimiento.

2. Por Compensación

   El colindante que no contribuyó a la construcción tiene derecho a derribarlo. Si el colindante original (A) construyó un muro encaballado y el vecino (B) no pagó, pero B lo derrumba y construye uno nuevo, A le debe a B (si A utiliza el nuevo muro de B).

3. Por Enajenación Forzosa

   Si B no paga el muro y luego construye vigas y columnas para apoyar en el muro, entonces A le puede cobrar el uso.

4. Por Prescripción Liberatoria

   • Encaballado: 10 años, desde la construcción hasta 3 metros de altura.
   • Contiguo/Enterrado: 10 años, desde la utilización efectiva, sin límite de altura.

5. Por Prescripción Adquisitiva

   Adquisición de derechos reales. Esta tiene lugar cuando el colindante hizo uso efectivo por 20 años. (Ejemplo: A construye y no reclama a B. Entonces se extingue la obligación de B de pagar. Si pasan 10 años o más, B adquiere derecho sobre la parte usada).