Manzanas, parcelas y edificación: conceptos básicos del espacio urbano

Introducción al Espacio Urbano: Manzanas y Parcelas

El espacio delimitado por las vías, conocido como manzana, está destinado a la edificación, la estancia y la privacidad. A grandes rasgos, las vías son un espacio público, mientras que las manzanas son un espacio privado. Las vías públicas pertenecen a los ayuntamientos, que se encargan de su mantenimiento. Aunque los costes iniciales de creación de estas vías son asumidos por promotores privados, una vez construidas, se entregan al ayuntamiento.

Una manzana puede albergar una o varias edificaciones, dispuestas de diversas formas, y puede incluir espacios libres interiores. Esta es la unidad básica de la planta y de la ordenación del espacio urbano. La necesidad de dividir el espacio de la manzana en unidades más pequeñas surge de la privatización de este espacio. Cada edificio se asienta sobre una porción de terreno, la parcela, de la cual es propietario un titular o titulares. Edificación y parcela están indisolublemente unidas, debiendo figurar como una sola pieza en el registro de la propiedad inmobiliaria.

Una parcela se define como toda superficie de terreno delimitada, comunidad predial o registral. Sus lindes, las líneas perimetrales que la separan de las parcelas colindantes, definen su extensión y delimitación.

El crecimiento y desarrollo urbano demandan la ocupación de nuevos suelos. Es importante también definir la servidumbre de paso, un camino dentro de una propiedad privada que se usa como vía pública, común en parcelas atravesadas por caminos públicos. Antiguamente, muchos suelos agrícolas se convirtieron en suelo urbano mediante acuerdos, pudiendo agregarse o segregarse. Los antiguos caminos se transformaron en calles, respetando la división original de parcelas. Con el cambio del transporte, las vías se ampliaron para permitir el acceso rodado. Ahora, primero se crea la vía y luego se configuran las manzanas.

La modificación de las parcelas depende de un acuerdo entre los propietarios, con la aprobación del ayuntamiento.

La Parcela como Unidad Elemental de la Trama Urbana

La parcela se define por parámetros como:

• Regularidad e irregularidad
• Extensión o superficie
• Dimensiones de sus linderos

La superficie de la parcela es la dimensión de la proyección horizontal del área dentro de sus linderos.

Las normativas urbanísticas establecen condiciones como:

1. Superficies mínimas o máximas para que las parcelas sean aptas para la edificación.
2. Determinación del frente de fachada mínimo o máximo.

Toda parcela debe tener un lindero que limite con una vía de acceso, llamado lindero frontal o de fachada. Los demás son linderos laterales, y el opuesto al frontal es el lindero de testero. El diseño y la normativa urbanística fijan dimensiones máximas y mínimas para algunos de ellos.

La Edificación en la Parcela: Condiciones de Posición y Ocupación

La libertad de posición de la edificación en la parcela suele estar limitada por la normativa urbanística, basada en parámetros como referencias planimétricas, altimétricas, referencias del edificio o su relación con otras edificaciones.

Referencias Planimétricas

Se resumen en:

1. Linderos
2. Alineación exterior o pública: Línea que establece el límite entre suelos destinados a viales o espacios libres públicos y las parcelas privadas edificables. Coincide, generalmente, con los linderos frontales. Es la línea que separa el espacio público del privado en la ciudad.
3. Alineación interior o privada: Línea que separa la parte de la parcela edificable del espacio libre. Indica la parte de la parcela que debe estar libre de edificación, emplazándose la edificación entre esta alineación y la exterior. También se conoce como fondo edificable.

Referencias Altimétricas

El concepto clave es la rasante: perfil longitudinal del eje de la vía pública. Es una referencia fundamental para definir conceptos como edificación bajo o sobre rasante, y para referir la profundidad de los servicios urbanos. Las cotas de la rasante son la base para medir la altura máxima permitida de la edificación.