Manual del Derecho de Cosas: Adquisición, Posesión y Registro de la Propiedad en España

El Derecho de Cosas. Los Derechos Reales: Objeto y Contenido

1. Ámbito del Derecho de Cosas

El Derecho de Cosas se ocupa específicamente de la estática patrimonial.

2. Ámbito del Derecho de Obligaciones

El Derecho de Obligaciones se ocupa específicamente de la dinámica patrimonial.

3. Marco Jurídico del Derecho de Cosas

El marco jurídico del Derecho de Cosas comprende:

• Constitución
• Código Civil
• Leyes especiales

4. Naturaleza de la Enfiteusis

La enfiteusis es un derecho de goce.

5. Eficacia Erga Omnes de los Derechos Reales

Los derechos reales están dotados de eficacia erga omnes.

6. Base Legal del Numerus Apertus

Los defensores del numerus apertus de los derechos reales se apoyan en el artículo 2º de la Ley Hipotecaria.

7. Diferencia entre Derechos Reales y Derechos de Crédito

La diferencia entre los derechos reales y los de crédito es que los derechos reales están dotados de la publicidad de la posesión y del Registro de la Propiedad, mientras que los de crédito no.

8. Tipos de Derechos Reales

Son derechos reales:

• Derecho de goce
• Derecho de garantía

9. Derechos Reales In Faciendo

Hablamos de derechos reales in faciendo para referirnos a la protección del derecho del titular a obtener una prestación positiva del propietario del fundo gravado.

10. Objeto de los Derechos Reales

Son objetos posibles de derechos reales: los derechos.

11. Objeto de los Derechos Reales In Faciendo

Son objeto de los derechos reales in faciendo: las conductas de prestación.

12. Facultades de Aprovechamiento

Las facultades de aprovechamiento son propias de: derechos reales de goce.

13. Facultad de Persecución

La facultad que justifica las acciones declarativa y reivindicatoria correspondiente al propietario es: de persecución.

14. Derechos Reales Sobre Cosa Ajena

Los derechos reales sobre cosa ajena permiten usar, disfrutar y aun disponer de la misma.

Los Sujetos del Derecho Real. La Comunidad de Bienes

1. Regulación de la Comunidad de Bienes

El Código Civil reglamenta la comunidad de bienes en los artículos 392 al 406.

2. Definición de Comunidad

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

3. Comunidad Romana y Cuota

La comunidad romana conlleva la idea de cuota.

4. Concepción Individualista en la Comunidad

La comunidad romana parte de una concepción individualista.

5. Imposibilidad de División en la Comunidad Germánica

En la comunidad germánica, los comuneros carecen de la posibilidad de pedir individualmente la división.

6. Comunidad Incidental

La comunidad romana se considera incidental.

7. Definición de Comunidad Incidental

Se denomina comunidad incidental a la comunidad que surge de hechos independientes de la voluntad.

8. Aprovechamientos Comunales

Los aprovechamientos comunales se incluirían en: la comunidad germana.

9. Patrimonio en Transformación

El patrimonio en transformación es característico de: la sociedad civil.

10. Voluntariedad en la Sociedad Civil

La voluntariedad es característica de: la sociedad civil.

11. Proporcionalidad en la Comunidad Romana

La proporcionalidad es un principio rector de: la comunidad romana.

12. Expresión de la Cuota

La cuota se expresa habitualmente en: quebrados.

13. Usufructo en la Comunidad

El artículo 490 se refiere expresamente al usufructo de parte de una cosa poseída en común.

14. Regulación del Uso de los Bienes Comunes

El artículo 394 regula: uso de los bienes comunes.

15. Regulación del Disfrute de los Bienes Comunes

El artículo 393 regula: disfrute de los bienes comunes.

16. Regulación de la Conservación de la Cosa Común

El artículo 395 regula: conservación de la cosa común.

17. Eficacia de la División de la Cosa Común

Para la mayoría de los autores, la división de la cosa común tiene eficacia traslativa.

18. Administración de los Bienes Comunes

La administración de los bienes comunes se llevará atendiendo a:

• Lo establecido en el artículo 392.
• Al estatuto convencional de la comunidad.

Ambas afirmaciones son ciertas.

19. Contrato Divisorio

El contrato divisorio hace referencia a: la división convencional.

La Dinámica de los Derechos Reales

1. Modos de Adquisición Originarios

Son modos de adquisición originarios de los derechos reales:

• La ocupación
• La prescripción

Cuando el derecho surge en base a la sola conducta del apropiante, ambas afirmaciones son ciertas.

2. Naturaleza de la Donación

La donación es un modo de adquisición derivativo.

3. Usucapión de Inmuebles

Los inmuebles son susceptibles de usucapirse.

4. Bienes Susceptibles de Ocupación

Son bienes susceptibles de ocupación:

• Las cosas muebles res nullius
• Las cosas muebles res derelicta

Ambas afirmaciones son ciertas.

5. Plazo de Reclamación de Animales Domésticos

El período de reclamación de animales domésticos es de 20 días desde que otro los haya cogido y conservado.

6. Propiedad de Animales Fugados

Las palomas, conejos y peces que pasen de su respectivo criadero a otro de distinto dueño, serán propiedad de éste.

7. Hallazgo de Tesoro Oculto

Quien encuentra un tesoro oculto en propiedad ajena, tiene derecho a 1/2 del mismo.

8. Hallazgo de Cosa Mueble

Respecto del hallazgo de cosa mueble que no sea tesoro ni esté abandonada: transcurridos dos años sin que se presente el dueño, la cosa se entregará al descubridor.

9. Requisitos de la Tradición

Para transmitir un derecho por tradición, se requiere que el tradente sea un verus dominus.

10. Modificación Objetiva del Objeto

Son hipótesis posibles de modificación objetiva del objeto:

• Accesión
• Concentración parcelaria

Ambas afirmaciones son ciertas.

11. Extinción de los Derechos Reales

A efectos de la extinción de los derechos reales: es indiferente.

12. Consolidación como Causa de Extinción

La consolidación, como causa de extinción de los derechos reales, se da cuando una misma persona deviene titular de un derecho de propiedad sobre una cosa, siéndolo ya de uno limitado sobre la misma.

13. Naturaleza de la Revocación

La revocación, en principio, es: obligatoria y no real.

14. Requisitos de la Derrelicción

Para que la derrelicción o abandono se lleve a cabo correctamente, es necesario el animus derelinquendi y el corpus dereclictionis.

15. Acto Dispositivo

Estaremos ante un acto dispositivo si se abandonan objetos de gran valor.

16. Acto de Administración

Estaremos ante un acto de administración si se abandonan efectos de poco valor.

17. Regulación de la Expropiación Forzosa

El artículo 349 del Código Civil regula la expropiación forzosa.

18. Derecho de Reversión en la Expropiación Forzosa

En la expropiación forzosa no habrá derecho de reversión:

• En el caso de prolongación de la afectación.
• En el caso de nueva afectación a otro fin.

Ambas afirmaciones son ciertas.

La Publicidad de los Derechos Reales. El Registro de la Propiedad: Elementos de la Publicidad Registral

1. Grados de la Publicidad

Los grados de la publicidad, en el ámbito jurídico son:

• Simple
• Cualificada
• Legitimadora

2. Objeto del Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción de actos y contratos relativos a derechos reales sobre bienes inmuebles.

3. Sistema del Registro de la Propiedad

Es una característica del Registro de la Propiedad, seguir el sistema de inscripción.

4. Locales en Propiedad Horizontal

Los locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, constituyen una finca especial.

5. Garantía del Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad garantiza que el dueño es el que consta como tal.

6. Modificaciones Formales de la Finca

La agrupación, segregación y agregación, son modificaciones de la finca de tipo formal.

7. Modificaciones Físicas de la Finca

La edificación de obra nueva, es una modificación de la finca de tipo físico.

8. Títulos Materiales y Formales

Son ciertas ambas afirmaciones:

• Títulos en sentido material son los actos o contratos generadores de la atribución patrimonial.
• Títulos en sentido formal son los documentos en que se exteriorizan los actos o contratos generadores de la atribución patrimonial.

9. Actos No Inscribibles

No son inscribibles en el Registro de la Propiedad: referentes al mero hecho de poseer.

10. Ámbito de Aplicación del RD 297/1996

Según el art. 1º del RD 297/1996, de 23 de Febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, restringe su ámbito de aplicación a los celebrados a partir del día 1 de Enero de 1995.

11. Titular Registral

El titular registral puede ser:

• Un sujeto determinable
• Persona futura

Ambas afirmaciones son ciertas.

12. Fe Pública Registral

Dan fe del contenido del Registro de la Propiedad: la certificación.

13. Firma Electrónica en el Registro de la Propiedad

La Ley 24/2001 regula la atribución y uso de la firma electrónica por parte de los registradores de la propiedad.

Los Asientos Registrales. Pérdida de Vigencia de los Asientos. La Rectificación del Registro

1. Equivalencia del Asiento Registral

El asiento registral equivale a:

• Inscripción
• Constatación registral de un hecho

Ambas afirmaciones son ciertas.

2. Formalización de Anotaciones Preventivas

Las anotaciones preventivas y sus cancelaciones, se harán con letras.

3. Naturaleza de los Asientos de Cancelación

Los asientos de cancelación son asientos negativos.

4. Naturaleza de las Anotaciones Preventivas

Las anotaciones preventivas son asientos provisionales.

5. Tipo de Asiento de la Inscripción

La inscripción es un tipo de asiento principal.

6. Naturaleza de la Nota Marginal

La nota marginal es un asiento accesorio.

7. Vigencia del Asiento de Presentación

El asiento de presentación tiene una vigencia de 60 días.

8. Inscripción en la Hipoteca

En el caso de una hipoteca, hablamos de inscripción constitutiva.

9. Notas Marginales de Oficio

Las notas marginales que son practicadas de oficio por el Registrador son: las de oficina.

10. Caducidad de las Anotaciones Preventivas

El plazo general de caducidad de las anotaciones preventivas es de 4 años.

El Procedimiento Registral. Inmatriculación y Reanudación de la Vida Registral de la Finca

1. Naturaleza del Procedimiento Registral

El procedimiento registral no es un acto administrativo ni un procedimiento judicial. Ninguna de las opciones es cierta.

2. Rogación en el Registro de la Propiedad

La rogación en el registro de la propiedad ha de ser expresa o tácita.

3. Plazo para la Calificación Registral

El plazo máximo que tiene el Registrador para realizar la calificación registral es de 15 días.

4. Resolución de Recursos contra la Calificación Registral

La Dirección General de Registro dispone, para resolver los recursos contra la calificación registral, de 3 meses.

5. Tracto Sucesivo Material

El tracto sucesivo en sentido material se refiere a la concatenación de hechos y negocios jurídicos productores de la modificación jurídico real.

6. Tracto Sucesivo Formal

El tracto sucesivo en sentido formal se refiere a la concatenación de los asientos entre sí.

7. Ingreso de una Finca en el Registro

El ingreso de una finca en el Registro se denomina inmatriculación.

8. Inmatriculación por Agregación de Fincas

La inmatriculación en el supuesto de agregación de fincas se realiza a través de una primera inscripción ordinal que no lo es registral.

9. Inmatriculación de Inmuebles de una Corporación Local

En el caso de inmuebles de una Corporación Local, el medio inmatriculador sería el certificado de dominio.

Los Efectos de la Publicidad Registral

1. Cierre Registral

El cierre registral se realiza con los asientos incompatibles.

2. Nulidad de Inscripciones por Omisión de Circunstancias

El artículo 30 de la Ley Hipotecaria se refiere a la nulidad de las inscripciones en las que se omita o no se exprese alguna de las circunstancias requeridas en el artículo 9 de la misma Ley.

3. Inscripción de Actos Nulos

El artículo 33 de la Ley Hipotecaria se refiere a los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, indicando que la inscripción de los mismos, no los convalida.

4. Buena Fe del Adquirente

La buena fe ha de tenerla el adquirente en el momento del otorgamiento del acto dispositivo.

5. Títulos No Inscritos y Terceros

El artículo 32 de la Ley Hipotecaria establece que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a terceros.

6. Efectos de la Fe Pública Registral

Respecto al tercero a que se refiere el art. 34 de la LH, son ciertas ambas afirmaciones:

• La buena fe del tercero se presume siempre.
• El efecto de la fe pública es el mantenimiento del tercero en su adquisición.

7. Inscripciones de Inmatriculación y Efectos Frente a Terceros

No surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha: las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a los artículos 205 y 206 LH.

8. Principio de Legalidad Registral

La exigencia legal para que a libros del Registro de la Propiedad sólo tengan acceso los títulos válidos y perfectos determina el principio de legalidad registral.

9. Principio de Prioridad Registral

El principio de prioridad registral se refiere a que, entre derechos reales sobre una misma finca, se determina por el orden o antigüedad de la registración.

10. Acciones Derivadas de Derechos Inscritos

El artículo 41 LH se refiere a las acciones procedentes de los derechos inscritos.

La Posesión. Concepto, Tipos y Funciones

1. Posesión y Registro

Es ajena al Registro: el mero hecho de poseer.

2. Posesión Natural

La tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona, se refiere a la posesión natural.

3. Elemento Corpus de la Posesión

La tenencia material de la cosa y la posibilidad de ejercer influencia sobre la misma, es un elemento integrante de la posesión denominado corpus.

4. Posesión Natural y Usucapión

No es apta para usucapir: la posesión natural.

5. Poseedor Inmediato

El poseedor inmediato es: el arrendatario.

6. Poseedor Mediato

El poseedor mediato es: el arrendador.

7. Actos del Mediador Posesorio

En principio y estando al artículo 463: los actos del mediador posesorio, relativos a su posesión, no afectan a la del poseedor mediato.

8. Posesión Viciosa

La posesión viciosa o meramente tolerada es posesión.

9. Relevancia de la Buena o Mala Fe del Poseedor

La buena o mala fe del poseedor es relevante a efectos de:

• Liquidación del estado posesorio
• Usucapión y de legitimación

Ambas afirmaciones son ciertas.

10. Protección de los Interdictos

Los interdictos protegen al poseedor civil, al poseedor natural e incluso al vicioso.

11. Plazo para Interponer Interdictos

En los interdictos, para admitir la demanda a trámite es indispensable que no haya transcurrido más de un año desde el hecho que la origine.

12. Demanda de Recuperación de la Plena Posesión

Un demandante que pretenda la recuperación de la plena posesión de una finca cedida en precario remite al juicio verbal para su ejercicio.

13. Posesión como Título para Adquirir el Dominio

El artículo 447 dice:"Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el domini".

14. Reivindicabilidad de Cosas Muebles

El artículo 464 se ocupa de la reivindicabilidad de las cosas muebles que han salido de la posesión de su legítimo dueño.

15. Apropiación Indebida por Abuso de Confianza

Cuando el dueño entrega la cosa voluntariamente a un administrador y éste, abusando de la confianza, la enajena; estamos ante una apropiación indebida. Ninguna de las otras opciones es cierta.

Estructura y Dinámica de la Posesión. La Liquidación del Estado Posesorio

1. Facultades del Servidor de la Posesión

El servidor de la posesión no tiene poder alguno.

2. Concurrencia Contradictoria de Poseedores

Cuando se produce concurrencia contradictoria de poseedores, el artículo 445 resuelve prefiriendo al propietario actual.

3. Limitación de la Posesión de Cosas Raíces

La posesión de cosas raíces viene limitada por los artículos 346 y 347.

4. Derechos Resultantes de Relaciones Obligatorias

Conlleva posesión: derechos resultantes de relaciones jurídicas obligatorias.

5. Adquisición de la Posesión por Menores e Incapacitados

Los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas.

6. Repudiación de Herencia y Posesión

El que válidamente repudia una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento.

7. Unión de Posesiones

Surge una nueva posesión en caso de unión de posesiones.

8. Regulación de la Pérdida de la Posesión

Los artículos del 460 al 462 del Código Civil tratan de la pérdida de la posesión.

9. Naturaleza del Precio del Arrendamiento de Tierras

El precio del arrendamiento de tierras es un fruto civil.

10. Percepción de Frutos

Son ciertas ambas afirmaciones:

• Los frutos naturales e industriales se entienden percibidos desde que se alzan o separan.
• Los frutos civiles se consideran producidos por días.

11. Gastos Suntuarios

Los gastos que tienen que ver con la mejora de la cosa, son gastos suntuarios.

12. Abono de Gastos al Poseedor de Buena Fe

Al poseedor de buena fe han de abonársele los gastos necesarios y los gastos útiles.

13. Posesión de un Derecho

La posesión de un derecho, es un poder de hecho sobre el objeto del derecho.

La Usucapión

1. Modos de Adquirir la Propiedad

Son modos de adquirir la propiedad y otros derechos reales:

• La usucapión
• La prescripción adquisitiva

Ambas afirmaciones son ciertas.

2. Sujetos de la Prescripción

Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas físicas y las jurídicas, éstas mediante un representante.

3. Bienes Usucapibles

Pueden usucapirse: superficies y censos.