Licencias de Obra y Servidumbres de Luces y Vistas: Análisis Legal

PRÁCTICA Nº 4: Licencias y Servidumbres

Cuestión 1: Neutralidad de la Administración en Licencias

El Decreto de __/__/1995, declarado vigente por el Real Decreto __/__/1997, regula el arrendamiento de servicios de las corporaciones locales. Dos preceptos son relevantes:

• Art. 10: Los actos de las corporaciones locales que intervienen en la acción de los administrados producen efectos entre la corporación y los sujetos a cuya actividad se refieren, pero no alteran las situaciones jurídicas privadas entre estos y las demás personas.
• Art. 12: Concreción del anterior. Las autorizaciones y licencias se entienden otorgadas, salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros.

Estos preceptos establecen la neutralidad de la Administración Pública en conflictos privados que puedan surgir del ejercicio de una actividad autorizada por licencia. La Administración se limita a comprobar que el proyecto se ajusta a la legislación urbanística, la ordenación urbana, y que esté redactado por un técnico competente. Verifica que el suelo esté urbanizado y que las edificaciones se ajusten al aprovechamiento urbanístico y a la Ley de Ordenación de la Edificación 6/11/1999 (desarrollada por el Código Técnico de la Edificación de 2006).

La licencia protege intereses generales, no privados. La Administración no verifica el cumplimiento de requisitos privados; su protección se deja al titular del derecho, quien puede acudir a los tribunales. El proceso civil se basa en el principio dispositivo de partes.

La Administración se declara neutral en conflictos privados, como los relativos a luces y vistas. El proceso de aprobación incluye:

• Licencia de obra (aprobación previa)
• Licencia de ocupación (aprobación a posteriori)

Conclusión:

1. La concesión de la licencia no obliga al perjudicado a pleitear contra la Administración en la jurisdicción contencioso-administrativa. El conflicto es con quien vulnera el derecho privado, no con la Administración.
2. La concesión de la licencia no afecta a la propiedad privada ni a su protección. El particular conserva sus derechos y acciones de defensa.

Por tanto, la primera pretensión no prosperará.

Segunda Pretensión: Límites al Derecho de Propiedad

Nuestro ordenamiento jurídico no prohíbe construir una pared en el límite con la finca colindante, pero sí prohíbe abrir huecos y ventanas sin respetar las distancias del art. 582 CC (2 cm para vistas rectas, 60 cm para vistas oblicuas). Se establece una relación de vecindad para proteger la intimidad.

Excepcionalmente, el art. 581 CC autoriza huecos de tolerancia (hasta 3 metros cuadrados, con reja y red) a la altura del techo o del suelo, para recibir luces, no vistas, siempre que lo permita el vecino.

Las distancias del art. 582 CC son recíprocas y forman parte del derecho de propiedad. Para construir sin respetarlas, se necesita una servidumbre de luces y vistas.

Aunque el Tribunal Supremo (TS) ha aceptado la accesión invertida en casos similares, últimamente la restringe:

• La accesión invertida es excepcional y se interpreta restrictivamente. El principio general es "superficie solo cedit", que se invierte solo ante una laguna legal. Requiere una construcción extralimitada que invada suelo ajeno, lo que no ocurre en este caso.
• El art. 117.1 CE establece la sumisión de los jueces a la ley. El juez debe aplicar la norma que resuelve el conflicto (art. 582 CC), sin actuar como legislador.

Por tanto, la segunda pretensión tampoco prosperará.

Cuestión 2: Material Translúcido y Servidumbres

Para evitar la pérdida de vistas, el TS considera que no se viola el art. 582 CC si se utiliza un material translúcido, cumpliendo dos requisitos:

1. Que sea sólido y resistente, con un índice de fractura que no lo haga frágil.
2. Que no permita la visión de formas nítidas, solo sombras informes.

Según Cánovas, se debería añadir un tercer requisito: que las ventanas no puedan abrirse.

No todas las servidumbres se adquieren por usucapión. El art. 537 CC exige que sean continuas (su utilidad no depende de una actividad humana) y aparentes (existe un signo externo visible). En este caso, la servidumbre sería continua y aparente (requiere un hueco).

Sin embargo, el TS considera los huecos con material translúcido como muros cerrados o paredes ciegas, no aparentes, por lo que no se adquiriría por usucapión.