Intervención en el Mercado de Suelo: Expropiación, Reversión y Retasación

INSTRUMENTOS DE INTERVENCIÓN EN EL MERCADO DE SUELO.

A) La expropiación urbanística. Supuestos de reversión - retasación.

El Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015, sirve también para determinar la cuantía de las indemnizaciones por responsabilidad urbanística y la distribución equitativa de beneficios y cargas.

Determina también que la aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística conllevará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para su ejecución y esta deba producirse por expropiación.

En cuanto al procedimiento para la fijación de justiprecio, se fijará mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta.

A efectos de la inscripción registral de las nuevas fincas y sus titulares, la nueva Ley aumenta los rigores formales: el acta de ocupación para cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio será título para inscribirle, siempre que incorpore su descripción, su identificación, su referencia catastral y su representación gráfica, y que se acompañe del acta de pago o justificante.

Además, la superficie objeto de la actuación se inscribirá como una o varias fincas registrales.

Respecto a la reversión, tendrá lugar en favor del propietario expropiado, si se altera el uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística. Sin embargo, la revisión no tendrá lugar cuando:

1. El uso dotaciones público que hubiera motivado la expropiación hubiera sido efectivamente implantado y mantenido durante 8 años.
2. Se haya producido la expropiación para la formación o ampliación de un patrimonio público de suelo.
3. Se haya producido la expropiación para la ejecución de una actuación de urbanización.
4. Se haya producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias.

Los propietarios expropiados podrán reclamar la retasación de los terrenos, es decir, que se proceda a una nueva valoración y se les abone, en su caso, la diferencia con el justiprecio anteriormente percibido, cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo. El nuevo valor se determinará mediante la aplicación de los mismos criterios de valoración a los nuevos usos y edificabilidades.

B) Régimen de fincas y parcelas. División, transmisión y obra nueva.

Distinción entre finca y parcela.

Finca: unidad jurídica de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso, que pueda situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo.

Parcela: es una unidad urbanística, la unidad del suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanístico independiente.

División de fincas

La división de una finca, que antes de la intervención de la legislación agraria en la regulación del derecho de propiedad, era una potestad ilimitada del propietario, hubo de condicionarse a lo dispuesto por aquella sobre unidades mínimas de cultivo y con posterioridad a lo que dispusieran los instrumentos. Por ello la ley prescribe que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes solo es posible si cada una de las restantes tiene las características exigidas por la legislación aplicable a la ordenación territorial y urbanística.

Transmisión de fincas

En la transmisión de fincas el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por este asumidas frente a la administración y que hayan sido objeto de inscripción registral.

La Ley del Suelo es también muy rigorista en la exigencia de la información de las fincas que son objeto de transmisión, en cuyas escrituras debe hacerse constar: