Inscripción en el Registro de la Propiedad: Efectos, Tipos y Principios Registrales

Inscripción no registro da propiedad

La inscripción es el asiento registral (41 RH) donde constan las mutaciones jurídico-reales (constitución, declaración, modificación, transmisión o extinción del derecho real).

a) Inscripciones declarativas (art. 313 LH)

La inscripción es voluntaria, ya que los derechos reales tienen su base en el mundo civil y el Registro solamente los consta. Son inscripciones declarativas, pero para favorecer su práctica se utilizan ventajas o coacciones indirectas, como la del art. 313 LH, que dispone que los jueces, tribunales, consejos y oficinas del Estado no admitirán documentos o escrituras que no hayan tomado razón en el Registro y en los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuese hacer efectivo en perjuicio de derecho que debió ser inscrito.

Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacer valer ante los tribunales, consejos y oficinas.

• Derechos sobre fincas inmatriculadas: si el documento contiene una mutación jurídico-real de una finca inmatriculada, la inadmisión se produce cuando se trata de hacerla valer contra un tercero. Si la finca no está inmatriculada, la inadmisión procede cualquiera que sea la persona contra la que se pretenda hacer efectivo el contenido del documento.
• La inadmisión es puramente documental, es decir, no vale como prueba del derecho. El mandato, aunque se refiera al Estado, también alcanza a las comunidades autónomas y a las administraciones locales.

Según el art. 585, en caso de inadmisión se devuelve el documento y, en su caso, se suspende el curso de la demanda hasta que se inscriba en el Registro. Por otra parte, el art. 586 RH permite que se admita el documento sin hacerlo valer contra tercero. La parte perjudicada podrá oponerse justificando la inmatriculación de la finca.

Se devuelve el documento al presentante para que se tome razón del mismo en el Registro en el término prudencial que al efecto se le señale. Si no volviese a presentarlo, o lo presentase sin la expresada toma de razón, se tendrá por no visto; se entenderá que dicho documento ha tomado razón en el Registro cuando la finca o derecho no hayan producido en el Registro el asiento que sea legalmente procedente (art. 587 RH).

Excepciones a la inadmisibilidad:

1. Presentación del documento a efectos fiscales o tributarios (art. 131 p. 2.º LH).
2. Si el objeto de la presentación es solamente corroborar otro título posterior inscrito o ejercitar la acción de rectificación del Registro (art. 314 LH).
3. Si se presenta para pedir la declaración de nulidad de algún asiento que impida la inscripción (art. 315 LH).
4. En casos en que se ejercite la acción para pedir la elevación del documento a escritura pública.

b) Inscripciones constitutivas

Es una inscripción registral que no se limita a publicar una mutación jurídico-real ya producida, sino que coopera a ella de modo que, sin inscripción, no tiene lugar. Solo se reconoce en el caso de la hipoteca (art. 1875 CC y art. 145 LH) y en el derecho de superficie, donde es requisito de su eficacia. No se aclara si es entre los mismos constituyentes y terceros, o solo frente a estos.

c) Inscripciones obligatorias

Se obliga a practicarlas, pero sin repercusión jurídica ni reputación jurídica en la mutación jurídico-real que proclaman. Son abundantes en el derecho administrativo. Las corporaciones locales y provinciales inscriben los inmuebles y derechos reales que les pertenecen. También se tienen que inscribir los bienes y derechos del Estado, así como los montes catalogados, que son del Estado, de las entidades públicas territoriales o de establecimientos de beneficencia o enseñanza.

Las mutaciones jurídico-reales a favor de extranjeros sobre inmuebles sitos en zonas de acceso restringido también deben inscribirse: la propiedad debe inscribirse en un plazo, so pena de anularse el derecho adquirido.

d) Traditio e inscripción

En nuestro sistema se adquiere la propiedad u otro derecho real, salvo la hipoteca, la servidumbre y el derecho de superficie, mediante título y modo. La inscripción en el Registro no equivale a la traditio, ya que la adquisición del terreno se realizó fuera del Registro y este solo se limita a publicarla. Por ello, para que la adquisición se inscriba, es preciso que exista título y modo; si no hubo traditio, no puede inscribirse.

La traditio instrumental queda embebida en la escritura pública según el art. 1462 CC. Así, el Registro (que solo recibe títulos públicos) no examina la concurrencia de la traditio, sino que la presume. El art. 38 LH presume que quien tenga inscrito su derecho en el Registro tiene la posesión del objeto y que la traditio se celebró correctamente.

Si el transmitente no era dueño del objeto, la escritura pública no equivale a la traditio. Aun así, si se cumplen los requisitos del art. 34 LH, la ratificación del verdadero propietario no perjudica al adquirente; el último párrafo del art. 40 de la Ley lo completa. Si el transmitente es el verdadero propietario, y otro la poseyó en concepto de dueño y adquirió por usucapión o posee ad usucapionem, debe dirimirse la colisión con el adquirente según las normas del art. 36 LH.

e) La falta de eficacia convalidante de la inscripción

El art. 33 LH dispone que la inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos conforme a las leyes, por carecer de efectos convalidantes por sí misma. La falta de fuerza convalidante de la inscripción hace que la nulidad del título no se purgue por la inscripción, y que la nulidad pueda ser declarada judicialmente, aunque haya que analizar la validez de los contratos derivados del contrato nulo. Este precepto también afecta a los contratos inexistentes y anulables: si se ha celebrado con dolo o error, la inscripción no sana el error.

f) La inscripción y la prioridad entre derechos reales

El art. 17 p. 1 dispone que, inscrito un título traslativo o declarativo de dominio sobre un inmueble o derecho real, no se podrá inscribir ningún otro de fecha anterior que sea incompatible. Tampoco se podrá inscribir ningún asiento de presentación (anotación) en el Registro durante 60 días. Si se presenta posteriormente un título inválido con el del Registro, se impone el de este.

Estos dos principios descansan sobre la base de que su derecho es preferido prima facie. Los títulos incompatibles han de ser otorgados por el mismo titular, y existen dichos títulos incompatibles cuando no pueden reconocerse las mismas facultades a dos personas distintas sobre el bien inmueble. Cuando los bienes son compatibles, la prioridad entre ellos la marca la inscripción. Este artículo también es aplicable a la anotación preventiva.

g) La exactitud del Registro. La legitimación registral

El Registro sirve para que las situaciones inscritas consten con una exactitud que facilite la posesión y, además, se legitime para actuar en el tráfico jurídico. Salvo cuando la inscripción es constitutiva, esta se hace fuera del Registro.

El art. 38 LH dispone que se presume que los títulos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Así se establece una presunción de existencia del derecho real inscrito. El art. 97 LH dispone que, al cancelar un título, se presume extinguido. El art. 1 p. 3 dispone que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Por ello, la exactitud es iuris tantum: se destruye con prueba en contrario, recurriendo a los procedimientos de rectificación.

La presunción tiene lugar en los procesos: el inscrito, para defenderse, podrá aportar una certificación de existencia y subsistencia de la inscripción, mientras que la otra parte tendrá que intentar destruir dicho título del Registro. Esta presunción también vale fuera del proceso, salvo prueba en contrario, por lo que debe respetarse su derecho. La presunción opera también en contra del titular registral, como, por ejemplo, en caso de demandas según el art. 1907 CC.

La presunción del art. 38 se refiere a:

1. La existencia del derecho real inscrito.
2. La pertenencia del mismo a la persona que figura como titular.
3. La existencia del derecho real en la forma determinada por el asiento, imponiéndose al catastro en caso de discordancia.
4. La razón por la que se es titular.

h) Tercería registral

El art. 38 p. 3.º LH dispone que, en caso de embargo preventivo, la persona que haya adquirido favorablemente la propiedad o derecho real según la teoría del título y modo del verdadero propietario, y sin registrar dicha propiedad en el Registro, podrá reclamar en caso de ver peligrar su título, justificando que la persona que sigue figurando en el Registro como propietario no lo es, ya que se celebró la traditio correctamente.

Este procedimiento tiene que celebrarse antes de que se haya entregado la traditio por subasta al nuevo propietario; si no, lo protege el art. 34 LH. Esto siempre tiene lugar cuando la nueva persona lo ha adquirido, a no ser que sea por herencia. En otro caso, el acreedor tendrá reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle respecto de los bienes, sobre los cuales se suspende el procedimiento.

i) Presunción posesoria

El art. 38 p. 1.º contiene una importante presunción a favor del titular del dominio o derecho real inscrito, que es iuris tantum; es decir, se disuelve con prueba en contrario. El titular registral no tiene que demostrar que es poseedor, sino la parte contraria; si lo prueba, el inscrito queda despojado de su derecho.

j) Acciones contra perturbador u opositor (art. 41 LH)

Tiene por finalidad regular el ejercicio de las acciones reales procedentes de los derechos inscritos (por ejemplo, la reivindicatoria, la negatoria, etc.). Los titulares de derechos inscritos pueden ejercitar las acciones reales que procedan de los mismos contra quienes, sin título inscrito, se opongan a ellos o los perturben. Están capacitados para realizar tal acto los que tengan inscrito su derecho sin que haya contradicción alguna.

El titular de una inscripción de dominio primera (inscripción de inmatriculación) puede ejercitar la acción del art. 41. Ciertamente, el art. 207 LH dispone que, durante dos años, esos asientos de inmatriculación no surten efectos contra terceros.

Legitimados pasivamente: son las personas que se opongan o perturben el derecho real inscrito sin tener el título inscrito, o incluso los perturbadores que tengan un título si este no fuese bastante para legitimar los actos en que la perturbación consista (art. 138 LH; por ejemplo, sobrepasar una servidumbre).

Causas de oposición del demandado, establecidas en el art. 444.2 LEC. Para oponerse, debe haber prestado la caución, que garantiza la responsabilidad del demandado por los frutos que haya percibido indebidamente, los daños y perjuicios que hubiere irrogado y las costas del juicio. El demandante debe señalar la cuantía, sin cuyo requisito no se admitirá a trámite (art. 439.1.2.º LEC). El tribunal adoptará las medidas especiales que sean necesarias para asegurar el cumplimiento de la sentencia (art. 441.3 LEC). En la citación para la vista del juicio se ha de apercibir al demandado de que, si no comparece o si no presta la caución, se dictará sentencia según lo dispuesto por el actor (art. 440.2 LEC).

Las causas de oposición son:

• a) Falsedad de la certificación del Registro, omisión en ella de derechos o condiciones inscritas que desvirtúen la acción ejercitada, o un título falso que haya logrado acceso al Registro. La certificación registral puede ser verdadera porque se refiere a algo que consta en el Registro. Si el título es falso, funda oposición; si no, esta alegación se hará valer en el juicio declarativo que corresponda.
• b) Poseer legítimamente el inmueble o disfrutar de un derecho anterior al registral. El derecho discutido en virtud de contrato u otra relación jurídica directa con el titular registral u otro anterior. El demandado puede poseerla en virtud de un derecho real adquirido, aunque no esté inscrito; no se tomaría en cuenta el art. 313 LH, que exige que los tribunales no puedan admitir lo que no esté inscrito en el Registro, pues de lo contrario no se aplicaría el art. 41, que exige que el demandado no tenga inscrito su título; y aplicar el art. 313 llevaría a inutilizar la causa de oposición.
• c) El demandado haya adquirido por usucapión; esta prosperará si reúne los requisitos del art. 36 LH.
• d) Que el dominio o derecho real inscrito a nombre de quien haya promovido el procedimiento figure también inscrito a favor del demandado, y así lo justifique presentando certificación del Registro. Esta causa se refiere principalmente a la doble inmatriculación de fincas.
• e) No ser la finca inscrita la que posea el demandado.

Si ninguna de estas causas se justifica, se procede a la ejecución pedida por el titular registral y se mandará practicar cuantas diligencias sean necesarias para la efectividad del derecho inscrito. Para ser tenido como tal, le basta con alegar el asiento a su favor; no obstante, la otra parte puede, mediante prueba, despojar al titular registral.

k) Ejercicio de acciones contradictorias de dominio y derechos reales inscritos

El art. 38 p. 2.º LH establece que no podrá ejercitarse acción contradictoria de dominio de inmuebles o derechos reales sin pedir su nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. El incumplimiento de lo dispuesto en el art. 38 p. 2.º será causa de desestimación de la demanda.

Se permite que previamente, o a la vez, se demande la cancelación o nulidad de la inscripción. En la práctica, esta cancelación se pide junto con la demanda; es raro que se pida antes del proceso. Cuando se habla de nulidad se hace referencia a la nulidad material o de fondo; así, por la causa de nulidad se cancela el asiento (art. 79 LH).

Parte de la jurisprudencia minimiza las consecuencias de la inobservancia del art. 38 p. 2.º, porque considera que al demandar la contradicción al titular va implícito su cumplimiento.