Registro de la Propiedad: funciones, caracteres y derechos reales inmobiliarios específicos

El Registro de la Propiedad: Concepto, Funciones y Organización

El Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

1. Concepto y Funciones del Registro de la Propiedad

Las funciones principales del Registro son:

• Conferir seguridad al tráfico jurídico inmobiliario, permitiendo que los terceros conozcan las titularidades y cargas de los bienes registrados.
• Servir de prueba de la propiedad y de los demás derechos que recaen sobre bienes registrados.

Solamente el Registro de la Propiedad despliega efectos de fe pública respecto de los terceros, a diferencia del Catastro (registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y cuya función de publicidad inmobiliaria se centra en la descripción física del inmueble, su extensión, naturaleza, etc., adjudicándole un valor a efectos tributarios), aunque es deseable la coordinación entre ambos registros.

2. Caracteres del Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad se caracteriza por ser:

• Un registro de documentos (no de actos): El acto inscribible se otorga extrarregistralmente (no en presencia del encargado del Registro) y se lleva al Registro el título que lo formaliza, para su inscripción.
• Un registro de inscripción (no de transcripción): En él se hacen constar exclusivamente aquellas cláusulas del título aportado que tengan relevancia jurídico-real, no íntegramente todo el documento.
• Un registro de folio real (no de folio personal): Cada finca inmatriculada cuenta con un registro particular (el folio registral) en el que se van haciendo constar todos los actos de trascendencia jurídico-real que se vayan produciendo sobre ella.

3. Aspectos Organizativos

El Registro de la Propiedad está organizado por circunscripciones territoriales, debiendo efectuarse las inscripciones o anotaciones registrales en el Registro correspondiente a la circunscripción en que radiquen las fincas a que afecten.

Dentro de cada Registro se llevan una serie de libros:

• El Libro de Inscripciones.
• El Libro Diario de las operaciones del Registro.
• El Libro de alteraciones en las facultades de administración y disposición.

El encargado de llevar el Registro es el Registrador de la Propiedad, que tiene el cargo de funcionario y la función de controlar la legalidad de los actos que se inscriben. Sus decisiones son recurribles ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante, DGRN), órgano administrativo dependiente del Ministerio de Justicia.

Derechos Reales Inmobiliarios Específicos

3. Derecho de Superficie Rústica

Es el derecho que permite realizar plantaciones en terreno ajeno, manteniendo la propiedad de lo plantado.

Se menciona en el art. 30.3 RH (Reglamento Hipotecario) en cuanto a los datos que deben constar en la inscripción registral, que no es constitutiva del derecho.

El art. 1656 CC (Código Civil) se refiere al contrato en cuya virtud el dueño del suelo cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el cesionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero, lo cual resultaría aplicable al derecho de superficie rústica.

4. Derecho de Sobreelevación (Vuelo) y Subconstrucción (Subsuelo)

Estos derechos permiten a su titular elevar un edificio ya construido o construir en el subsuelo de un edificio, haciendo suya dicha nueva construcción, sin que exista derecho de superficie sobre el suelo, sino que ostenta el condominio de los elementos comunes (entre ellos, el suelo).

El art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce los efectos que el ejercicio de este derecho produce sobre el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Y el art. 16.2 RH declara inscribibles estos derechos.