Guia Essencial del Sector Immobiliari: Compravenda i Lloguer

La Venda de Béns Immobles

Un bé immoble és tota edificació fixa, és a dir, que no es pot traslladar de lloc, i susceptible d’ús i habitabilitat per l'usuari. Hi ha dos tipus d'immobles: nous o de segona mà.

Intermediaris en la Venda d'Immobles

• Obra nova: Promotor o agència immobiliària.
• Segona mà: Agència immobiliària.

Avantatges de l'Agència Immobiliària

• Compta amb una cartera de clients-venedors.
• Realitza publicitat dels immobles.
• Realitza les visites, a les quals s'ha d'argumentar la venda.
• S'encarrega de totes les tasques administratives.
• Els Agents de la Propietat Immobiliària (API) estan col·legiats.

La Cartera d'Immobles

La cartera d'una empresa és el total de productes o serveis que ofereix per a la venda. Es divideixen en línies que agrupen els productes que comparteixen una característica comuna.

Línies de Productes d'una Promotora

• Oficines.
• Centres comercials (locals).
• Habitatges.
• Naus.

Línies de Productes d'una Agència Immobiliària

• Obra nova.
• Pisos, apartaments i xalets de segona mà en venda.
• Pisos, apartaments i xalets de segona mà en lloguer.
• Immobles comercials i empresarials (oficines, naus...).
• Immobles de caixes i bancs.
• Habitatges a la costa.
• Altres.

La Comunicació al Sector Immobiliari

La comunicació és el procés de transmetre un missatge de l'emissor al receptor mitjançant un canal, amb l'objectiu d'obtenir una resposta.

El mitjà publicitari és el canal de comunicació de masses a través del qual es transmet un missatge (per exemple, la televisió, la premsa, la ràdio, etc.).

El suport és el vehicle específic d'un mitjà publicitari utilitzat per a la comunicació (per exemple, Antena 3 a televisió, El País en premsa).

Instruments de la Comunicació

• Publicitat.
• Promoció de vendes.
• Relacions públiques.
• Força de vendes.
• Merchandising.

Mitjans Publicitaris al Sector Immobiliari

• Premsa, revistes.
• Ràdio.
• Televisió.
• Espais públics (tanques).
• Correu (bústia).
• Internet (xarxes socials, mailing).

La Negociació en la Compravenda d'Immobles

Un prospector d'habitatge és una persona que busca immobles per comprar o llogar i analitza diverses opcions abans de prendre una decisió.

Segments de Clients

1. Inversió.
2. Residencial.
3. Comercial / Empresarial.

Les variables que condicionen la possibilitat de negociar en una compravenda o lloguer d'immobles són: la urgència, el temps i l'argumentari de vendes.

Protecció de Dades

Una agència immobiliària utilitza una gran quantitat de dades en la seva activitat diària, que pertanyen als següents grups:

1. Empleats.
2. Clients.
3. Propietaris d'immobles.

Nivells de Protecció de Dades

• Nivell Bàsic: Dades elementals que identifiquen les persones (NIF, número de la Seguretat Social, telèfons, correu electrònic, etc.).
• Nivell Mitjà: Informació relacionada amb la situació econòmica i administrativa de les persones.
• Nivell Alt: Dades més íntimes de les persones (salut i ideologia).

Classificació Legal dels Immobles

1. Habitatges de protecció oficial (VPO).
2. Habitatge lliure.
3. Cooperatives d'habitatges.

Tràmits Precontractuals

El primer tràmit per tancar una operació és el pagament d'una senyal de reserva.

Contracte d'Arres

El contracte d'arres és un acord privat entre propietaris i compradors per reservar la compravenda d'un immoble, on es lliura una quantitat de diners com a senyal, sense necessitat de notari.

Garanties del Contracte d'Arres

• Si el comprador incompleix el compromís de compra, el venedor es quedarà amb l'import de les arres.
• Si el venedor incompleix el compromís de venda, ha de tornar al comprador el doble del que va rebre en concepte d'arres.

Contingut del Contracte d'Arres

• Identificació de les parts.
• Identificació de l'immoble.
• Quantitat lliurada.

Tràmits Contractuals en el Lloguer

El lloguer d'immobles està regulat per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU).

El document que contempla les condicions del lloguer i que justifica la relació entre l'arrendador i l'arrendatari és el contracte d'arrendament.

Contingut del Contracte d'Arrendament

• Data d'inici del lloguer i durada del mateix.
• Identificació de l'arrendador i de l'arrendatari.
• Identificació de l'immoble.
• Import del lloguer.
• Import de la fiança.
• Forma i període de pagament.
• Qui assumeix les despeses (comunitat, subministraments, IBI, etc.).

L'Escriptura de Compravenda

L'escriptura és un document públic atorgat davant de notari que acredita que l'operació s'ha realitzat efectivament.

Abans de Signar l'Escriptura

• Realitzar una comprovació física de l'habitatge.
• Comprovar la situació jurídica de l'immoble, sol·licitant la nota simple al Registre de la Propietat (propietaris, hipoteca, etc.).
• Realitzar una comprovació fiscal (rebut de l'IBI pagat, certificat de la comunitat al corrent de pagament).

Documents Adjunts a l'Escriptura Pública

• Cèdula d'habitabilitat.
• Certificat d'eficiència energètica.
• Rebut de l'Impost de Béns Immobles (IBI).
• Certificat de domini i càrregues del Registre de la Propietat.
• Certificat de la comunitat al corrent de pagament.

Una vegada signada l'escriptura, s'han d'abonar els impostos corresponents: l'ITPAJD (Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats) per a segona mà o l'IVA per a obra nova, per part del comprador; i la plusvàlua municipal per part del venedor. Finalment, s'ha d'inscriure la compra al Registre de la Propietat.