Guía completa sobre la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

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1. Objeto de la LOE

Regular el proceso edificatorio, estableciendo:

  • Obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso.
  • Las garantías necesarias para su desarrollo.
  • Proteger los intereses de los usuarios.
  • Asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos: relativos a funcionalidad (utilización, acceso, acceso a servicios de telecomunicaciones), seguridad (seguridad estructural, en caso de incendio, utilización), habitabilidad (higiene, salud y protección medioambiental, protección contra ruido, ahorro energético y aislamiento).

2. ¿Qué obras se consideran edificación según la LOE?

  • Nueva construcción (excepto construcciones sencillas de 1 planta, no residenciales ni públicas).
  • Ampliación, modificación, reforma y rehabilitación (si afecta a la configuración del edificio, variando su estructura o uso).
  • Intervención total en edificaciones catalogadas (o con algún tipo de protección ambiental o histórica).

3. Recepción en obra

Acto por el que el constructor, una vez concluida la obra, se la entrega al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y abarcará toda o parte de la obra. El acta debe firmarlo al menos el promotor y el constructor.

4. ¿Cuándo se inicia el cómputo de plazos de responsabilidad y garantía?

A partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción de la obra o cuando se entienda ésta tácitamente producida. Salvo pacto expreso, la recepción del edificio será dentro de los 30 días siguientes a la fecha final de obra.

5. Documentación de obra ejecutada CTE

  1. El contenido del Libro del Edificio (LE) se establece en la LOE y por las Administraciones Públicas competentes, completado con lo establecido en los DB.
  2. Se incluirá en el LE la documentación indicada en el artículo 7.2 (control de recepción).
  3. Contendrá las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado incluyendo el plan de mantenimiento.

6. Promotor

Persona física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente decide, impulsa, programa y financia con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros.

7. Obligaciones del promotor (LOE)

  • Tener la titularidad de un derecho que le permita construir en un solar.
  • Facilitar la documentación previa para la redacción del proyecto.
  • Autorizar al Director de Obra (DO) posteriores modificaciones.
  • Gestionar y obtener licencias y autorizaciones además de suscribir el acta de recepción.
  • Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
  • Entregar al adquiriente la documentación de obra ejecutada o cualquier otra exigible por las administraciones competentes.

7’. ¿Qué es el constructor?

El agente que asume, por contrato ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte con sujeción al proyecto y contrato.

7’’. Obligaciones del constructor (LOE)

  • Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, legislación e instrucciones del DO o Director de Ejecución de Obra (DEO).
  • Tener título o capacitación necesaria.
  • Designar al jefe de obra, que asume la representación técnica del constructor.
  • Asignar a la obra los medios materiales y humanos necesarios.
  • Formalizar las subcontratas.
  • Firmar el acta de replanteo y de recepción de obra.
  • Facilitar al DO los datos necesarios para hacer la documentación de obra ejecutada.
  • Suscribir las garantías.

8. Obligaciones del DEO

  • Titulación académica y profesional habilitante.
  • Verificar la recepción de productos de construcción y ordenar ensayos y pruebas.
  • Dirigir la ejecución material de la obra, comprobando replanteos, materiales y su correcta ejecución y disposición, según proyecto e instrucciones del DO.
  • Suscribir el acta de replanteo y el certificado final de obra.
  • Colaborar en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados de los controles realizados.
  • Consignar en el Libro de Órdenes y asistir con las instrucciones precisas.

9. Diferencias de obligaciones del DEO y DO

  • DEO: Verificar replanteo y adecuaciones de cimentación y estructura a las características del terreno, elaborar modificaciones del proyecto, conformar las certificaciones parciales, elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada.
  • DO: Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenar ensayos y pruebas, dirigir la ejecución material comprobando replanteos, materiales, correcta ejecución de materiales de construcción e instalaciones, elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, colaborar con los demás agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

10. Obligaciones del suministrador (LOE, artículo 15)

  • Realizar las entregas de productos de acuerdo con las especificaciones del pedido.
  • Facilitar si procede las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos, así como garantías.

11. Plazos de responsabilidad civil de los agentes

  • Durante 1 año, daños materiales por vicios o defectos de terminación o acabado (el promotor retiene el 5% del Presupuesto de Ejecución Material - PEM).
  • 3 años por daños que ocasionen el incumplimiento de requisitos de habitabilidad (30% del coste final del PEM).
  • 10 años por daños a elementos estructurales (100% del coste final del PEM).

17. Control de la obra: qué determina y tipos de controles

  • Control de recepción en obra de los productos, equipos y sistemas que se suministren.
  • Control de ejecución de obra.
  • Control de la obra terminada.

18. ¿Quién realiza el control de ejecución de obra y qué es?

Durante la construcción, el DEO controla la ejecución de cada unidad de obra verificando su replanteo, materiales que se utilizan, correcta ejecución y disposición de elementos constructivos e instalaciones, así como las verificaciones y demás controles a realizar para comprobar su conformidad con lo indicado en el proyecto, la legislación aplicable, normas de buena práctica constructiva e instrucciones del DF.

19. Acciones para conservar en buen estado un edificio

  • Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio.
  • Realizar las inspecciones reglamentarias establecidas.
  • Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.

20. Obligaciones de propietarios y usuarios (LOE)

  • Propietarios: Conservar el buen estado del edificio con un uso adecuado y mantenimiento, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías.
  • Usuarios: Uso adecuado de los edificios conforme a las instrucciones de uso y mantenimiento.
  • CTE: Llevar a cabo el plan de mantenimiento, encargando a un técnico adecuado las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y sus instalaciones, realizar las inspecciones reglamentarias establecidas (ITE) y conservar su documentación, documentar todas las intervenciones (reparaciones, reformas, rehabilitaciones) consignándolas en el LE.

21. Ley 17/2009, libre acceso

Obliga al arquitecto a informar de:

  • Datos de identidad, forma y régimen jurídico, número de identificación fiscal del arquitecto, dirección y otros.
  • La cualificación profesional y el colegio profesional.
  • Las condiciones y cláusulas del contrato.
  • Precio completo final con impuestos.
  • Principales características del servicio.
  • Fecha de entrega, ejecución del contrato y duración.
  • Seguro o garantías exigidas.
  • Derecho de desistimiento del contrato, plazo y forma de ejercitarlo.
  • Hará referencia a las normas de acceso a la profesión.
  • Las actividades multidisciplinares, posibles conflictos de interés.

22. Trabajos a los que afecta el visado colegial obligatorio (Real Decreto 1000/2010)

  • Proyectos de ejecución de edificaciones.
  • Certificado de final de obra de edificaciones.
  • Legalización de obras de edificación (proyecto de ejecución y certificado final de obra).
  • Proyecto de demolición de edificaciones.

23. Documento que da fecha a la responsabilidad decenal

Acta de Recepción de Obra.

24. Responsabilidad penal del arquitecto

  • a) Conceptos y actos de responsabilidad penal: Se quebranta el orden jurídico y el derecho de la colectividad por actos penados por la ley (delito de daños, imprudencia de acto voluntario con daño involuntario, imprudencia simple o imprudencia temeraria).
  • b) Citar escuetamente actuaciones ilícitas profesionales: Construcción no autorizada de nueva planta, derribo o alteración de edificios protegidos, atentado contra el medio ambiente, actuaciones punibles como funcionarios, intervenciones punibles como perito judicial, imprudencia con muerte, lesión o daño, actuaciones punibles en seguridad en el trabajo, intrusismo profesional.

26. Casos de extinción de la responsabilidad penal

  • Por muerte del sujeto.
  • Prescripción de la pena (5 años desde la comisión del delito o 2 meses en casos de imprudencia simple).

27. Responsabilidad civil del arquitecto

[No se proporciona información en el texto original]

28. Explicar los conceptos de garantía provisional y definitiva

  • Garantía provisional: Depósito previo del 3% del importe de licitación, con devolución al no adjudicatario inmediato a la resolución.
  • Garantía definitiva: Depósito del 5% (provisional + suplementos del 2%), con devolución al finalizar el plazo de garantía y una vez cumplido el contrato.

Fase de trabajo del arquitecto suficiente para la solicitud de licencia en un proyecto de edificación

El proyecto básico, que definirá las características generales de la obra y sus prestaciones. El arquitecto forma parte de un conjunto facultativo como: director, coordinador, colaborador, asesor.

¿Qué materias o cláusulas tiene que regular un contrato de obra?

  • Ejecución de la obra.
  • Régimen económico.
  • Modificaciones del contrato.
  • Alteración de precios.
  • Extinción del contrato.

¿Quién hace la interpretación del proyecto?

La Dirección Facultativa (DF). En caso de dudas prevalece el DO frente al contratista.

¿Quién firma el contrato de obra?

Promotor, constructor, DF.

Durante toda la obra existe la obligación de:

  • Suscribir documentos.
  • Realizar certificados de fases de obra.
  • Documentación final de obra ejecutada que se entregará al propietario.

¿Qué debe quedar claro en el contrato?

  • Forma de liquidación.
  • Cuándo se paga.
  • Precios.

¿Quién firma el acta de replanteo?

Constructor y DF: DO y DEO.

Facetas que deben ser reguladas por cláusulas de un contrato de obra

  • Ejecución de la obra.
  • Régimen económico.
  • Modificaciones del contrato.

¿Qué documentación se redacta y da fecha al comienzo de la obra y al comienzo del plazo de garantía?

  • Comienzo de la obra: Acta de replanteo.
  • Comienzo del plazo de garantía: Acta de recepción provisional en obra pública y certificado final de obra en obra privada.

1. CTE: Documentos de los anexos de memoria del proyecto de edificación (básico y de ejecución)

  • Información geotécnica.
  • Cálculo estructural.
  • Protección contra incendios.
  • Instalaciones del edificio.
  • Eficiencia energética.
  • Estudio de impacto medioambiental.
  • Plan de control de calidad.
  • Estudio de seguridad y salud.

2. Tipos de prescripciones del Pliego de Condiciones Técnicas Particulares

  • Prescripciones de los materiales: Características técnicas de productos, equipos y sistemas, condiciones de suministro, recepción y conservación, almacenamiento y manipulación, garantías de calidad y control de recepción. Criterios de uso, conservación y mantenimiento.
  • Prescripciones de la ejecución de la obra: Características técnicas de cada unidad de obra, indicando su proceso de ejecución, normas de aplicación, tolerancias admisibles, condiciones de terminación, conservación y mantenimiento, control de ejecución, ensayos y pruebas.
  • Prescripciones de verificaciones del edificio terminado: Verificaciones y pruebas de servicio para comprobar las prestaciones finales del edificio.

3. ¿En qué documento del proyecto se incluyen las prescripciones económicas y qué regulan?

En el Pliego de Condiciones del CTE. Regulan el coste de la obra.

4. ¿Qué son las mediciones?

Desarrollo por partidas, agrupadas en capítulos, conteniendo todas las descripciones técnicas necesarias para su especificación y valoración.

5. Medición - presupuesto: condiciones primordiales de realización

  • Orden.
  • Claridad.
  • Exactitud.

6. Documentación de seguimiento de obra

  • Libro de órdenes y asistencias.
  • Libro de incidencias en materia de seguridad y salud.
  • Proyecto, sus anejos y modificaciones.
  • Licencia de obras, apertura del centro de trabajo y otras autorizaciones.
  • Certificado final de obra.

7. Certificado final de obra: quién lo firma y qué certifican

  • El DEO certifica haber dirigido la ejecución material de las obras y controlando cuantitativa y cualitativamente la construcción y calidad de la edificación de acuerdo al proyecto y normativa.
  • El DO certificará que la edificación se realizó bajo su dirección de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica complementaria, hallándose dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento.

8. Contenido del Libro del Edificio (Ley 9/2010, derecho a la vivienda de CyL)

  • Identificación del edificio y plano de emplazamiento.
  • Fechas de licencia de obra, del comienzo y finalización de la obra y de la licencia de primera ocupación o de la presentación de su solicitud, y, en su caso, la calificación definitiva.
  • Datos identificativos de los agentes intervinientes en el proceso de edificación.
  • Los datos técnicos de la construcción.
  • El acta de recepción.
  • Información sobre la situación jurídica del edificio.
  • Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio e instalaciones.
  • Identificación de los seguros de daños materiales o de caución (Art. 19 LOE).

9. Resumen de presupuesto y diferentes importes totales o presupuesto según conceptos sumados

  • PT = Honorarios técnicos + licencias + Precio de contrata.
  • PC = PEM + Gastos Generales + Beneficio Industrial = PEM + GG + BI.

10. Documento central de control de obra

Proyecto de ejecución.

11. Comprobaciones previas a iniciar la obra

  • Existencia de licencia municipal de obra.
  • Existencia de estudio geotécnico del suelo.
  • Información exacta de las redes que afectan a la parcela.
  • Reconocimiento de edificios colindantes.

12. Etapas del proyecto

  1. Redacción del proyecto en sus distintas fases (estudio previo, anteproyecto, básico y de ejecución) y consenso con el cliente.
  2. Incorporación al proyecto principal, los proyectos parciales y anejos a la memoria.
  3. Visado en el colegio para poder tramitarlo.
  4. Tramitación y aprobación en patrimonio, si nos situamos en casco histórico o es edificio catalogado.
  5. Cumplir las prescripciones señaladas en la licencia de obra y presentar los documentos señalados en el Ayuntamiento para solicitarla.
  6. Si hay modificaciones durante las obras, deben ajustarse a la licencia o pedir otra.
  7. El proyecto con sus modificaciones deben figurar en la documentación de obra terminada y presentarse junto al Certificado Final de Obra para solicitar la Licencia de 1ª Ocupación.

13. Documento que da fecha al comienzo de la obra, quién lo firma y conceptos del mismo

El Acta de Replanteo, firmada por el constructor y la DF (DO y DEO). Refleja la fecha del inicio de obra, plazos previstos y posibles penalizaciones.

14. Documentos que redacta y suscribe el arquitecto durante la dirección de obra y al terminar

  • Acta de replanteo o comienzo de obra.
  • Certificado final de obra.
  • Certificados parciales y liquidación final de las unidades de obra.
  • Documentación de obra ejecutada.

15. ¿Qué es el Libro de Órdenes?

Documento que refleja cualquier reclamación, aclaración o interpretación.

16. Costes que determinan una unidad de obra

Costes directos e indirectos.

17. Diferencia entre costes directos e indirectos

  • Costes directos (CD): Los gastos de ejecución que se pueden atribuir directamente a unidades de obra concretas.
  • Costes indirectos (CI): Los que no sean directamente imputables a unidades de obra concretas. El conjunto de medios humanos, materiales, maquinaria e instalaciones que, si bien no intervienen directamente en la ejecución de la obra (y por tanto no figuran como costes directos) son necesarios para su realización.

18. Nombrar costes y conceptos de cada coste que incluye el precio descompuesto

  • CD: Conceptos: mano de obra, materiales, gastos de personal, combustible, energía, gastos de amortización y conservación.
  • CI: Conceptos: aquellos gastos de ejecución que no sean directamente imputables a unidades de obra concretas, sino al conjunto.
  • Medios auxiliares: Conceptos: Conjunto de medios humanos, materiales, maquinaria e instalaciones que intervienen en la ejecución de la obra.

19. Nombrar los diferentes tipos de precios de un presupuesto y un ejemplo de cada tipo

  • Descompuestos o compuestos (unitario de cada unidad de obra): Por ejemplo, costes indirectos, directos y medios auxiliares.
  • Auxiliares (descompuesto que forma parte de otro): Por ejemplo, hormigones, pastas, morteros, encofrados.
  • Simples (precios que no admiten descomposición y forman parte de la descomposición del precio de la unidad de obra): Por ejemplo, 1 hora de peón, 1 ladrillo, kg de cemento.

20. Describir los conceptos que forman los costes directos del precio descompuesto de una unidad de obra

Son costes directos los gastos de ejecución que se pueden atribuir directamente a unidades de obra concretas.

  1. Mano de obra con pluses y cargas y seguros sociales que intervienen directamente en la ejecución de la unidad de obra.
  2. Los materiales a los precios resultantes a pie de obra, que pueden ser integrados en la unidad en cuestión o que sean necesarios para su ejecución.
  3. Gastos de personal, combustible, energía para el funcionamiento o accionamiento de la maquinaria e instalaciones usadas en la ejecución de la obra.
  4. Gastos de amortización y conservación de la maquinaria e instalaciones citadas o su alquiler.

21. Conceptos incluidos en costes indirectos o medios auxiliares

  • Gastos generados por el funcionamiento de la oficina a pie de obra y almacenes.
  • Instalaciones y construcciones a pie de obra.

22. Conceptos que incluyen los gastos generales de la empresa constructora

Los derivados del contrato de la obra (financieros, tasas e impuestos de la administración, otros costes derivados del contrato) y los propios de la empresa (estructura, fiscales, financieros, asesorías, publicidad, viajes).

1. Condiciones de la edificación para que sea necesario un Estudio de Seguridad y Salud

  • Que el presupuesto de ejecución por contrato incluido en el proyecto sea de más de 450.000 euros.
  • Que la duración estimada sea superior a 30 días laborables, usando a más de 20 trabajadores en algún momento.
  • Que el volumen de mano de obra estimado sea superior a 500.
  • Las obras de túneles, galerías, conducciones subterráneas y presas.

2. Seguridad y Salud: ¿cuándo se exige coordinador en fase de obra y quiénes lo nombran?

Cuando en la elaboración del proyecto de obra intervenga más de un proyectista o cuando intervengan más de una empresa y/o trabajadores autónomos. El cargo está designado por el promotor y no puede delegar. La designación del coordinador en materia de seguridad y salud no exime al promotor de sus responsabilidades.

¿Quién debe redactar el Estudio?

Técnico competente designado por el promotor.

¿Quién debe redactar el Plan de Seguridad?

Contratista.

3. ¿Quién redacta el Plan de Seguridad en una obra y quién lo aprueba?

Lo redacta la empresa constructora y lo aprueba el coordinador de seguridad y salud en obra, la DF si no hay coordinador o la Administración en obra oficial previo informe del coordinador o la DF.

4. ¿Quién redacta el Plan de Seguridad, quién lo aprueba y a qué trámite ante la Administración debe acompañar?

  • Redacta: Contratista.
  • Aprueba: Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.
  • Acompaña: Al informe del coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.

5. ¿Quién contrata a la subcontrata?

Contratista.

6. Seguridad y Salud: partes básicas

  • Estudio de Seguridad y Salud.
  • Plan de seguridad y salud en el trabajo.
  • Libro de incidencias.

7. Obligaciones del promotor en relación con la seguridad y salud

  • Designa al coordinador en materia de seguridad y salud.
  • Designa al técnico competente para que redacte el estudio de seguridad y salud.
  • [No se proporciona más información en el texto original]

1. Condiciones para ejercer la profesión libre de arquitecto

  • Título.
  • Colegiado (no siempre).
  • Dado de alta en el IAE (Impuesto de Actividades Económicas).
  • Dado de alta como autónomo o en la HNA (Mutualidad Nacional de Arquitectos).
  • Tener seguro de responsabilidad civil (ASEMAS).

2. Características principales para considerar asalariado a un arquitecto

  • Contratado por su título.
  • Con dedicación exclusiva o preferente.
  • Recibir sueldo o tanto alzado (no honorarios).

3. Encargo en misión completa comprende

  • Proyecto de ejecución.
  • Dirección de obra.
  • Liquidación y recepción.

4. Objetivos fundamentales de los Colegios de Arquitectos

  • Defender el interés público y proteger al consumidor.
  • Promover la profesión de arquitecto.
  • Promover la arquitectura.

6. Anexos colegiales del proyecto: citar 3

  • Contrato o comunicación del encargo: fecha, lugar y obra.
  • Minuta (opcional): sobre el pago a recibir por el cliente, constructor, promotor.
  • Costes mínimos: valoración aproximada del presupuesto.

7. Documentos que tienen que llevar las Sociedades Limitadas

  • Libro de inventarios y cuentas anuales.
  • Diario, registro diario de operaciones.
  • Libro de actas, acuerdos tomados en los órganos sociales de la empresa.
  • Libro registro de socios, titularidad originaria y transmisión de las participaciones sociales.

8. Diferencias entre empresario individual (autónomo) y Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL)

  • El autónomo es una persona física que realiza habitualmente y de forma personal y directa por cuenta propia, una actividad económica o profesional a título lucrativo, donde el titular de la empresa tiene que hacer frente a los gastos e inversiones solo. En una SL el capital social está dividido en participaciones sociales, indivisibles y acumulables, integrado por las aportaciones de todos los socios, quienes no responden personalmente.
  • Responsabilidad: El autónomo tiene responsabilidad ilimitada y la SL, la tiene limitada al capital aportado.
  • Impuestos: Los autónomos tributan a través del IRPF, ampliándose en función de los beneficios y la SL a través del Impuesto de Sociedades, con un tipo fijo (30% y del 25% a empresas de reducida dimensión).

9. Proceso de constitución de una empresa (SL)

  1. Denominación social (www.circe.es).
  2. Registro Mercantil Central (certificado negativo del nombre de la sociedad).
  3. Notario: escritura pública (y estatutos).
  4. Pago de impuestos: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y AJD (Actos Jurídicos Documentados). Consejerías de Hacienda de las CCAA.
  5. Registro Mercantil Provincial: inscripción de la empresa.
  6. Agencia Tributaria (AEAT): número de identificación fiscal (NIF o CIF).
  7. Registros especiales: inscripción en registros especiales.
  8. Desembolso del capital social.

10. Balance de situación

Es un informe financiero contable que refleja la situación de una empresa en un momento determinado. Muestra la capacidad de la empresa de autofinanciarse. Se estructura a través de 3 conceptos:

  • Activo: Incluye las cuentas que reflejan los valores disponibles por la entidad. Todos sus elementos son susceptibles de traer dinero a la empresa en el futuro ya sea por uso, venta o cambio.
  • Pasivo: Muestra las obligaciones económicas ciertas del ente y las contingencias que deben registrarse: préstamos, compras con pago diferido.
  • Patrimonio neto: Capital social (acciones y participaciones), reservas y subvenciones. Es el activo menos el pasivo y son los aportes de los propietarios más los resultados no atribuidos.

11. Formas de financiar una empresa

  • Financiación propia (aportaciones de los propietarios, reinversión de beneficios acumulados).
  • Financiación ajena (préstamos e hipotecas, pagos diferidos: proveedores y anticipos de clientes, ayudas de administraciones).

12. Financiación de una promoción inmobiliaria

  • Préstamo promotor - hipoteca promotor (suelo y obra) y cuentas de crédito (garantías personales).
  • Pago diferido del suelo, técnicos, constructora.
  • Cantidades a cuenta de ventas anticipadas.

13. Describir 3 diferencias entre Comunidad de Bienes (CB) y una Cooperativa de viviendas

  • Se rigen por el Código Civil y la Ley de Cooperativas respectivamente.
  • La constitución de la cooperativa se realiza mediante escritura pública y la de la CB mediante estatutos sociales.
  • La asamblea general, consejo rector, interventores de cuentas y liquidadores son órganos propios de la cooperativa.

14. Definir los tipos de depreciación de una edificación

[No se proporciona información en el texto original]

1. Diferencia principal entre tasación y valoración inmobiliaria

  • Tasación: Es un documento legal que certifica el valor del inmueble para una finalidad descrita, realizado con una metodología basada en una normativa legal. Tiene que realizarla un técnico competente.
  • Valoración: Es un informe que establece el valor orientativo del inmueble mediante la aplicación de diversos métodos de valoración, pero que no tiene validez legal. Hay distintos tipos de valores.

2. Valor de realización o de mercado

El que tiene o puede alcanzar en el mercado un inmueble edificado supuesto sin inquilinos, limitaciones legales u otras cargas financieras graves, pero considerando las servidumbres y otras afecciones que lo disminuyan. El precio más probable y razonable que pudiera alcanzar el inmueble, es decir, un acuerdo entre comprador y vendedor, con conocimiento real del inmueble y actuando libremente en un mercado perfecto, en la fecha de valoración.

3. Valor de reposición

O de reemplazo, es el coste total estimado de reemplazar el inmueble tasado por otro de iguales características y calidad realizado con materiales y tecnología actual.

4. Principales características urbanísticas a tener en cuenta para valorar un suelo

  • Edificabilidad (índice, sólido capaz).
  • Uso (residencial, industrial, deportivo).
  • Condiciones de edificación (alturas, fondos).
  • Tipología edificatoria (viviendas aisladas).
  • Gestión urbanística previa: actuaciones aisladas o integradas.

5. Factores a tener en cuenta al valorar un terreno en el que hay que realizar gestiones urbanísticas

  • Dificultad de ejecutar las actuaciones exigidas.
  • Tiempo de tramitación.
  • Los gastos que el proceso origina.
  • Cesiones económicas obligatorias.
  • Coste de urbanización.

6. Método de comparación

Comparar el inmueble con otros similares (testigos) cuyo precio de venta se conoce. El valor de mercado es el precio más probable y razonable que pudiera alcanzar un inmueble actuando libremente en un mercado perfecto.

7. Método de capitalización de rentas

Consiste en determinar el valor de un inmueble en base a su capacidad de producción de rendimientos.

8. Aprovechamiento lucrativo

Cantidad de m2 de techo edificable destinados a uso privado, que asigna el planeamiento urbanístico sobre un ámbito determinado. Incluye: uso no dotacional y dotaciones urbanísticas privadas. Excluye las públicas.

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