Guía Completa sobre la Hipoteca Inmobiliaria: Características, Clases y Sujetos

La Hipoteca Inmobiliaria

La hipoteca inmobiliaria presenta las siguientes características:

1. Es un derecho real de realización del valor. El carácter real deriva claramente de los arts. 2 y 104 L.H.
2. De constitución registral. Se constituye por su inscripción en el Registro de la Propiedad y en los términos de la inscripción.
3. Indivisible. Así, los arts. 1.860 C.C. y 122 L.H., el cual afirma que la hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido, sin perjuicio de lo establecido en los arts. 123 y 124 L.H.
4. Accesorio o inseparable del crédito al que garantiza y asegura. La hipoteca no se puede transmitir sino con el crédito que asegura.
5. Grava bienes inmuebles o derechos reales sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables.
6. Su finalidad es garantizar o asegurar la satisfacción de un crédito dinerario o económicamente evaluable mediante la realización del valor del bien dado en hipoteca.

Clases de Hipotecas Inmobiliarias

Hipotecas Voluntarias e Hipotecas Legales

En virtud del art. 137 L.H., las hipotecas pueden ser, por su origen, voluntarias y legales. Las hipotecas voluntarias son siempre expresas; las segundas son las unilaterales.

Las hipotecas legales tienen su origen en una concreta disposición legal y pueden ser expresas o tácitas. En las expresas, la ley concede un derecho a exigir la constitución de una determinada hipoteca (art. 158 L.H.), la cual requiere la inscripción del título en cuya virtud se constituyan (art. 159 L.H.). No la requieren, en cambio, las tácitas, las cuales se constituyen ope legis, sin necesidad de título ni de inscripción.

Hipotecas Ordinarias o de Tráfico e Hipotecas de Seguridad

Se llama hipoteca ordinaria o de tráfico aquella en la que el crédito garantizado accede al Registro de la Propiedad con todas sus determinaciones y elementos: su existencia es cierta y su cuantía conocida. La hipoteca es de seguridad si en el Registro de la Propiedad consta solamente el crédito garantizado en sus líneas básicas o de una manera no determinada: es incierta la existencia del crédito o es indeterminada su cuantía.

Sujetos de la Hipoteca

El Acreedor Hipotecario y el Deudor

Normalmente, los sujetos de la hipoteca son el deudor y el acreedor de la relación jurídica obligacional garantizada. Se denominan acreedor hipotecario y deudor.

El Hipotecante No Deudor

Es la persona que, sin estar obligada personalmente, hipoteca voluntariamente un bien propio en garantía de una deuda ajena. No se trata de un fiador, pues nunca se convierte en deudor y su responsabilidad se ciñe al bien dado en hipoteca. No es tampoco un tercero respecto de la hipoteca toda vez que voluntariamente conviene e hipoteca.

El Tercer Poseedor o Adquirente de Finca Hipotecada

La Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento lo define, en los siguientes términos: “a los efectos de esta Ley, tercer poseedor es el que adquiera, de conformidad con el artículo cuarto, los bienes hipotecados o pignorados, o sea, con el consentimiento del acreedor”. Su afección respecto del gravamen de hipoteca es una afección real, consecuencia del carácter real de la hipoteca. Según la doctrina mayoritaria, el tercer poseedor es un deudor que responde pero no debe.

Extensión de la Hipoteca

Legal: la finca en sí misma que incluye también las edificaciones preexistentes, las partes integrantes en la finca, es decir, los objetos unidos a la finca, pero no se extiende sobre los bienes colocados en la finca para su adorno, comodidad o explotación, o para el servicio de la misma.