Guía Completa sobre la Expropiación Forzosa y Urbanística

Expropiación Forzosa

Es un acto de derecho público en virtud del cual el Estado o un particular ocupan una finca previo pago de una indemnización. Un expediente de expropiación forzosa requiere:

• a) Una declaración de utilidad pública o interés social.
• b) Un acuerdo entre la administración y el administrado.
• c) Un justiprecio.
• d) Pago de indemnizaciones.

La tramitación y documentación básica de un expediente de esta naturaleza requieren:

1. Un proyecto base ordenado por un superior jerárquico con atribuciones para ello y redactado por un facultativo competente. El proyecto debe contener:

   1. Una memoria descriptiva del objeto a conseguir, con su emplazamiento, enumeración y análisis de alternativas posibles, elección y justificación de la opción más idónea, descripción de las partes que la componen y cálculo justificativo.
   2. Planos del conjunto y detalles necesarios para la definición gráfica y numérica de las obras.
   3. Pliego de prescripciones teóricas particulares con la descripción contractual de las obras, la calidad y características de los materiales, la forma de ejecución, las pruebas y ensayos, y los resultados a obtener.
   4. Presupuesto, integrado o no por varios parciales, con expresión de las unidades de medición, precios unitarios y valoraciones resultantes.

2. El proyecto debe tener la aprobación definitiva de la oficina de supervisión, acreditando que responde a lo ordenado por la superioridad y cumple la normativa y reglamentación técnica. El anexo de las expropiaciones debe contener:

   • El origen y características de la base cartográfica utilizada para la situación de las parcelas.
   • Las fuentes de información empleadas en la determinación de las propiedades afectadas y la identificación de propietarios.
   • Los criterios de peritación y valoración de los bienes afectados.
   • El plano parcelario de las parcelas afectadas por las obras, con la precisión y detalle que permita:

• a) Definir la forma, dimensiones, lindes y ángulos de cada parcela.
• b) Identificar su posición en el terreno.
• c) Conocer las parcelas contiguas a cada linde.
• d) Medir la superficie de cada parcela con precisión para su prevaloración.
• e) Numerar cada parcela, tanto catastral como de orden en el expediente.

Dicho plano puede proceder de un levantamiento topográfico o fotogramétrico existente. La escala debe permitir medidas fiables de longitudes y superficies. En relación con los bienes y derechos afectados, la expropiación debe ser concreta e individualizada, aportando:

1. Número de orden en el expediente expropiatorio.
2. Identificación catastral (número de polígono y parcela).
3. Nombre del propietario.
4. Extensión o superficie total de la finca y de la parte expropiada.
5. Clasificación y calificación de los terrenos o bienes afectados.
6. Número de cada parcela o derecho afectado.
7. Número de identificación catastral, polígono y término municipal.
8. Nombre del propietario o propietarios.
9. Superficie parcial a expropiar.
10. Calificación del terreno (rústico, urbano, etc.).

La información se suele adquirir en: Delegación provincial del Instituto Geográfico Nacional, Catastro, Ayuntamiento, Cámara Agraria, Registro de la Propiedad, o mediante inspección in situ.

Expropiación Urbanística

Procedimiento General

El acta de ocupación se extiende tras el acta de pago, con justificante o constancia de consignación o depósito. Debe cumplir los requisitos del Reglamento Hipotecario y del de Expropiación Forzosa. El expropiante o beneficiario solicita la inscripción registral de la transmisión o constitución de los derechos. Para bienes inmuebles, la inscripción se realiza en el Registro de la Propiedad. Si la finca no está inscrita, se practica la inmatriculación (artículo 62 del Reglamento de Expropiación Forzosa). Si se expropia el dominio, se inscribe la transmisión (artículos 8 y 52) y se cancelan cargas, gravámenes y derechos reales, excepto los compatibles con el fin de la expropiación. Si el titular registral es el beneficiario, se cancela el derecho expropiado; en otros casos, se inscribe a nombre del beneficiario. En el procedimiento general, los asientos registrales son los ordinarios (inscripción definitiva de la propiedad). En expropiaciones urgentes, cabe anotación preventiva de la ocupación inicial (artículo 60 del Reglamento de Expropiación Forzosa).

Adquisición de Bienes y Ocupación

1. Identificación de la administración expropiante (ej. ayuntamiento).
2. Revisión del expediente y gastos.
3. Verificación del expediente de libramiento y ordenación de pagos.
4. Remisión del libramiento a las provincias.
5. Señalamiento de pagos y anuncio en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP).
6. Aviso de pago al alcalde y a los interesados.
7. Acto de pago.
8. Fijación de plazos para el desalojo y comunicación a los interesados.
9. Acto de ocupación.
10. Inscripción en el registro.

Glosario de Términos

Instituciones del Proceso Expropiatorio

¿Quién es el expropiante?

Es el titular de la potestad expropiatoria. Requisitos:

• Ser un sujeto con poder público (persona jurídica).
• Ser responsable del ámbito de utilidad pública o interés social.

¿Quién es el expropiado?

Es quien soporta la expropiación y percibe el justiprecio. Es parte necesaria en el expediente. En expropiaciones urbanísticas (no por incumplimiento de deberes), el justiprecio puede ser mediante adjudicación de terrenos equivalentes en la misma área de reparto.

¿Qué es el justiprecio expropiatorio?

Es el momento central del expediente. Representa el valor de sustitución de la cosa expropiada. Puede pagarse mediante terrenos equivalentes en la misma área de reparto o, por convenio, fuera de ella. La administración puede aplicar el procedimiento de tasación conjunta o individual. En terrenos incluidos en una unidad de ejecución por expropiación, se determina en función de su valor urbanístico.

¿Qué es el acta de ocupación?

Documento administrativo que, junto con el acta de pago, constituye el título inscribible de la transferencia de propiedad. Tras el acta, la administración adquiere la finca libre de cargas. Terceras personas no tenidas en cuenta conservan sus acciones personales para percibir el justiprecio o indemnizaciones.

¿Qué es el acta de pago?

Documento que acredita el pago del justiprecio. Se realiza a interesados con certificación registral y nota del Reglamento Hipotecario, o títulos que acrediten su derecho con certificaciones negativas del Registro. Si existen cargas, deben comparecer sus titulares. En pronunciamientos registrales contrarios a la realidad, el pago se realiza a quien los haya rectificado.

¿Qué es la reversión expropiatoria urbanística?

Derecho real administrativo del expropiado a recobrar la propiedad si no se realiza la ordenación urbana que justificó la expropiación. No procede si:

• El nuevo uso es público o dotacional (incluyendo viviendas de protección pública con titularidad pública del suelo).
• El uso dotacional se ha implantado y mantenido durante ocho años.

¿Qué es la expropiación sancionadora?

Procede cuando no se aplica la venta forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad. Se aplica por:

• Incumplimiento de plazos de urbanización y edificación.
• Parcelación ilegal en suelo no urbanizable o urbanizable programado.

El justiprecio se deduce del importe de la multa impuesta. Los juzgados de expropiación forzosa definen controversias sobre el justiprecio. Su naturaleza es administrativa, no pericial ni jurisdiccional.