Guia Completa sobre la Classificació i Tràmits d'Immobles

1-Classificació d'Immoble

A-Habitatges protegits (VPO)

Les dedicades a domicili habitual i permanent que tinguin una superfície útil màxima de 90 m² i compleixin les condicions, especialment respecte a preu i qualitat, que s'assenyalen en les normes posteriors.

Característiques

• Tenen limitacions legals quant a les seves característiques: preu, superfície, qualitats…
• Uns certs requisits econòmics i familiars per accedir a elles.
• Restriccions quant a ús i transmissió.
• Beneficis econòmics i fiscals per als compradors.

-B-Habitatge lliure És la construïda pel promotor/constructor que és venuda lliurement al particular al preu de mercat.

-C-Cooperatives d'habitatges Es constitueixen amb una agrupació de persones que comparteixen una necessitat, la construcció d'un habitatge.

-Característiques:

• Absència d'ànim de lucre.
• Adquisició a preu de cost.
• El cooperativista és soci i copropietari de la societat cooperativa.

1.2 Demostració del producte immobiliari - A Preparació de la visita -

• L'agent deixa registrada la visita a l'immoble, ja que el client potencial és un desconegut.
• El propietari de l'immoble té dret a saber qui han visitat la seva propietat.
• Aquesta fulla serveix de prova de visita i recull les obligacions i drets de les parts.

B-El pla de venda

• Presa de contacte: L'agent ha d'aconseguir un clima de confiança, projectant serietat i seguretat.
• La presentació: Hem de destacar els aspectes rellevants de l'immoble, en funció de les necessitats, motivacions i preocupacions del client.

C-El dossier informatiu:

És un document que té com a objectiu donar informació detallada al client sobre l'immoble, les instal·lacions i els serveis accessoris que té la promoció, en cas de ser nova (resum de les característiques de l'immoble si és de segona mà).

1.3-EL SEGUIMENT DINS DEL PROCÉS DE VENDA

• Durant el procés de venda és important realitzar un seguiment dels següents aspectes:
• Els immobles que tenim en cartera. S'ha de fixar una periodicitat en la revisió de la cartera per ajustar-se a les condicions del mercat.
• Les visites realitzades pels clients. Per saber quins motius els impedeixen la decisió de compra o lloguer.
• Les operacions tancades, ja que un bon servei postvenda garanteix clients satisfets.

2-TRÀMITS ADMINISTRATIUS POSTERIORS A LA SIGNATURA DEL CONTRACTE

-2.1-Tràmits precontractuals.

El primer tràmit que ens permetrà tancar l'operació de compravenda o lloguer es fa mitjançant el pagament d'un senyal de reserva per part del client, i el lliurament d'un document per part del venedor que reconegui el pagament de l'import.

A-Contracte d'arres

És un contracte privat entre el propietari i comprador, sense la presència d'un notari, on les parts pacten la reserva de compravenda d'immobles, el senyal màxim en metàl·lic és de 2.500€.

Conseqüències són:

• Si el culpable de l'incompliment és el comprador, el venedor es quedarà amb l'import d'arres.
• Si el culpable és el venedor, està obligat a retornar al comprador el doble del que va rebre en concepte d'arres.

B-Contingut del contracte.

• Identificació de les parts.
• Identificació de l'immoble.
• Quantitat entregada en concepte de senyal i import total.
• Data de la compravenda.

2.2 Tràmits contractuals en el lloguer (alquiler)

El document que justifica la relació entre arrendador i arrendatari és el contracte d'arrendament.

A-Contingut del contracte d'arrendament:

• Data de l'inici i duració del contracte.
• Identificació de l'arrendador i de l'arrendatari.
• Identificació de l'immoble.
• És aconsellable incloure un inventari de béns, si pot ser valorat.

-B-Drets i obligacions de les parts

Drets de l'arrendatari:

• Negociar el preu i la duració del contracte, sempre que es tracti d'habitatges lliures.
• Allargar el temps del contracte, fins a un mínim de tres anys, amb pròrrogues anuals. En finalitzar el contracte, si l'arrendador no comunica la voluntat de finalitzar-lo, es prorroga altres tres anys.
• Anul·lar el contracte a la finalització d'aquest, avisant amb una antelació mínima de 30 dies.
• Recuperar la fiança si no hi ha danys en l'habitatge ni deutes de subministraments.

Obligacions de l'arrendatari:

• Abonar la fiança quan es formalitza el contracte.
• Pagar en els termes acordats la renda de lloguer mensual.
• Pagar les despeses de subministraments acordats en el contracte.

Drets de l'arrendador:

• El cobrament de la renda mensual.
• Exigir l'extinció del contracte i l'abandó de l'habitatge si la necessita.
• Quedar-se amb l'import de la fiança si no se li entrega l'habitatge en les condicions en què la va entregar.

Obligacions de l'arrendador:

• Entregar a l'arrendatari l'habitatge objecte del contracte.
• Executar les obres necessàries per a la conservació de l'habitatge.
• Mantindre a l'arrendatari en l'ús pacífic de l'immoble durant el temps del contracte.
• L'exigència de fiança.

El contracte de lloguer amb opció a compra

En ell han d'aparèixer:

• Duració de l'arrendament.
• Data en què s'exercirà l'opció a compra.
• Quantitats a descomptar en cas de compravenda.
• Import de la compravenda i de les mensualitats del lloguer.

2.3-Tràmits contractuals en la compravenda-

El contracte de compravenda és el document que tanca l'operació, i crea uns drets i obligacions per a totes dues parts.

Abans del contracte, el comprador deu:

• Realitzar una comprovació física de l'habitatge, a fi de detectar vicis ocults.
• Comprovar la situació jurídica de l'immoble en el Registre de la Propietat, sol·licitant una nota simple, per a saber si té càrregues.
• Comprovació fiscal.

Obligacions que contrau el comprador:

• Pagar el preu de l'immoble en el temps i lloc establerts.
• Pagar les despeses i impostos posteriors a la compravenda, escriptura de compravenda, escriptura de préstec hipotecari.

Obligacions que contrau el venedor:

• Custodiar i conservar l'habitatge fins al lliurament.
• Entregar l'immoble.
• Assumir la responsabilitat legal sobre vicis o defectes de l'habitatge.
• Pagar la plusvàlua municipal.

++Documents que s'adjunten al contracte de compravenda:

• Cèdula d'habitabilitat.
• Certificat d'eficiència energètica.
• Certificat de domini i càrregues.
• Rebut de l'Impost de Béns immobles.

3-TRÀMITS ADMINISTRATIUS POSTERIORS A LA SIGNATURA DEL CONTRACTE

3.1-L'escriptura de compravenda És un document públic atorgat davant notari.

• El notari dóna fe de l'operació.
• El notari aporta seguretat jurídica a les parts.
• Revisarà que s'està al dia en el pagament de l'IBI i quotes de la comunitat.
• Comprovarà que s'adjunta el certificat d'eficiència energètica i la cèdula d'habitabilitat.

Tràmits posteriors a l'escriptura:

• Abonar els impostos de cada comunitat autònoma en un màxim de 30 dies hàbils.
• Pagament de l'IVA en cas d'obra nova, per part del promotor, que l'inclourà en la factura.
• Inscriure la compra en el Registre de la Propietat.

3.2-El finançament en la compra d'immobles-

A-El préstec hipotecari- El banc o prestador proporciona al comprador un percentatge del valor de l'habitatge per a la seva adquisició.

-Distingim dos elements del préstec:

• Un contracte principal de préstec, en el qual es reflecteix la quantitat abonada.
• La hipoteca, que és la garantia real que ofereix el deutor, responent amb l'immoble en cas d'impagament.

-B-Aspectes a tenir en compte en la petició d'un préstec:

• La quantitat que es demanarà, ja que el préstec porta una sèrie de despeses.
• Comparar les condicions que ofereixen les diferents entitats financeres:

• Comissions cobrades per l'entitat.
• Tipus d'interès que aplica i si és fix o variable.

-C-La devolució del préstec En el préstec es fixa el termini total o el nombre d'anys en què es retornarà. L'import de les quotes és la quantitat a pagar mensualment.

-D-Subrogació del préstec És el tràmit mitjançant el qual canviem el préstec hipotecari de l'entitat que el va concedir a una altra.

3.3-Altres impostos en la compravenda i lloguer d'immobles

-A- Fiscalitat en la venda d'immobles -

El venedor haurà de pagar:

• L'Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (plusvàlua municipal).
• L'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF).

El comprador haurà de pagar:

• L'Impost sobre el Valor Afegit (IVA) i Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP).

B- Fiscalitat en el lloguer d'immobles L'arrendador ha de tributar pels rendiments obtinguts del lloguer, excepte possibles deduccions.