Glosario de Urbanismo: Términos y Conceptos Clave

Glosario de Urbanismo

A

Acta

Documento administrativo que deja constancia oficial y escrita de un hecho.

Acta de Ocupación

Documento que refleja la ocupación del bien expropiado por el organismo expropiante, tras el pago del justiprecio.

Acta de Pago

Documento que se extiende al realizar el pago del justiprecio.

Actuaciones Asistemáticas

En suelo urbano, cuando el propietario no puede materializar en el área de reparto la totalidad del aprovechamiento urbanístico al que tiene derecho. También cuando el aprovechamiento del solar excede el derecho del propietario. Se puede recurrir al mercado de transferencias de AU.

Actuaciones Sistemáticas

Ver Sistemas de Ejecución.

Agente Urbanizador

En la CAM, el particular adjudicatario por concurso de la ejecución del planeamiento en el sistema de compensación.

Alcantarilla

Acueducto subterráneo o sumidero para recoger aguas pluviales o residuales.

Alineaciones

Líneas que separan el espacio público del privado.

Aliviadero

En la red unitaria de saneamiento, medio de evacuación que descarga al medio natural el exceso de aguas pluviales, evitando la salida de residuales.

Ámbitos de Actuación

Según la Ley del Suelo de la CAM, división del suelo urbano no consolidado para la equidistribución y cesión gratuita de suelo para redes locales.

Aprovechamiento

Posible lucro privado derivado de los usos e intensidades de uso permitidos en el planeamiento.

Aprovechamiento Homogéneo Total (AUH)

Metros cuadrados máximos construibles en una zona, UE o sector, expresados en uso característico.

Aprovechamiento Lucrativo

El que produce ganancia económica, con metros cuadrados construibles vendibles.

Aprovechamiento Objetivo

Edificabilidad total establecida en las normas geométricas de cada solar.

Aprovechamiento Subjetivo

Aprovechamiento susceptible de adquisición en procesos equidistributivos (máximo 90% del total).

Aprovechamiento Susceptible de Adquisición

AU al que tiene derecho cualquier propietario en un proceso equidistributivo o al construir en un solar. En equidistribución, equivale al 90% del AUH; en suelo urbano consolidado, al 100%.

Aprovechamiento Tipo

En equidistribución, metros cuadrados en uso característico construibles por cada metro cuadrado de suelo en AR, garantizando rentabilidad unitaria por metro cuadrado aportado, libre de cargas, tras cumplir los deberes urbanísticos.

Aprovechamiento Unitario

Establecido para un uso concreto por el planeamiento. Se expresa en m²/m².

Aprovechamiento Unitario de Reparto

Similar al Tipo, pero referido al suelo de la CAM de 2001 (suma de AUH de todos los sectores entre la superficie total del AR).

Aprovechamiento Urbanístico

Metros cuadrados construibles por metro cuadrado de suelo en una UE.

Árbol (Red de Agua)

Mayor conjunto de ramales con origen común.

Área de Reparto (AR)

Ámbitos territoriales para la fijación de AT o AU.

Áreas Homogéneas

En la CAM 2001, piezas de referencia para las condiciones de la ordenación estructurante.

Áreas de Planeamiento Específico (APE)

Áreas del suelo urbano con gestión independiente y ordenación específica en el PG.

Áreas de Planeamiento Integrado (API)

Polígonos de suelo con determinaciones de planeamiento y gestión asumidas por el nuevo PG.

Áreas de Planeamiento Remitido (APR)

Polígonos de suelo urbano con intervención posterior mediante planeamiento de desarrollo.

B

Bases de Actuación de la Junta de Compensación

Documento con reglas económicas y criterios de valoración para la actuación de la Junta.

Beneficiario de Expropiación

Quien adquiere el bien o derecho expropiado.

C

Calificación del Suelo

Asignación de uso e intensidad de uso (residencial, industrial, terciario). Puede ser global o pormenorizada.

Calificación Pormenorizada

Define uso, tipología e intensidad de uso.

Calle

Espacio público lineal de acceso a edificaciones (arteriales, colectoras, locales).

Cargas Urbanísticas

Limitaciones, obligaciones y deberes urbanísticos sobre el suelo ordenado.

Catálogos

Figuras complementarias del planeamiento que identifican valores protegibles (edificios, conjuntos, monumentos).

Cesiones de Suelo

Superficies cedidas gratuitamente por propietarios en actuaciones sistemáticas (excepto expropiación), destinadas a sistemas generales.

Clasificación del Suelo

División del territorio municipal en clases con régimen jurídico propio (urbano, urbanizable, no urbanizable protegido).

Coeficiente de Edificabilidad

Metros cuadrados construibles por metro cuadrado de suelo.

Coeficiente de Homogeneidad

Relación de proporcionalidad entre cualquier uso pormenorizado y el característico, según valores de mercado.

D

Declaración de Ruina

Acto administrativo que declara la ruina física, económica o urbanística de un inmueble.

Derecho Urbanístico

Normas jurídicas que regulan el urbanismo (derecho público, administrativo).

Determinaciones

Normas de obligado cumplimiento en el Plan para alcanzar sus objetivos.

Distancia a Frente

Distancia mínima entre la fachada frontal y la alineación oficial.

Distancia a Linderos

Distancia mínima entre el edificio y cualquier lindero lateral.

Distancia a Testero

Distancia mínima entre la fachada posterior y el testero.

Dotaciones Públicas

Terrenos, edificios e instalaciones para usos colectivos y servicios públicos.

Edificación Máxima

Metros cuadrados máximos construibles según la ordenanza.

Edificación Neta

Máxima construible en un solar (con el coeficiente de edificación).

Edificación Bruta

Totalidad de metros cuadrados construibles en un polígono.

E

Equidistribución

Reparto equitativo de beneficios y cargas entre propietarios en un proceso urbanizador, con cesión de plusvalías al ayuntamiento.

Estándares Urbanísticos

Normas numéricas que cuantifican obligaciones del planeamiento (supramunicipal o general).

Estatutos de la Junta de Compensación

Preceptos que regulan la Junta de Compensación.

Estudio de Detalle

Instrumento de planeamiento en suelo urbano para ajustar alineaciones, rasantes, volúmenes o completar la red de comunicaciones.

Expropiación

Desposesión de un bien por la Administración a cambio de indemnización (utilidad pública, indemnización, conformidad con las leyes).

Expropiación Forzosa

Transferencia coactiva de la propiedad a una administración o particular, por utilidad pública, con pago previo.

Expropiación Urbanística

Expropiación para ejecutar el planeamiento o corregir incumplimientos urbanísticos.

Expropiado

Dueño de la propiedad expropiable.

Expropiante

Titular de la potestad expropiatoria.

G

Galerías de Servicio

Construcciones subterráneas visitables para llevar servicios urbanos (alumbrado, agua, luz, telefonía).

Gestión Urbanística

Cumplimiento de las previsiones del Planeamiento, ejecutando su adaptación a la realidad física y jurídica.

H

Hoja de Aprecio

Declaración de voluntad que fija el precio justo por la propiedad o derecho a expropiar.

I

Imbornal

Abertura en la calzada para la salida del agua de lluvia a la red de saneamiento.

Instrumentos de Ordenación

Regulan urbanísticamente el suelo a través de figuras de planeamiento.

Intensidad de Uso

Metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo construibles en un uso determinado.

J

Junta de Compensación

Entidad urbanística con propietarios de suelo en el sistema de compensación, para cumplir deberes de equidistribución, cesión y urbanización.

Jurado Territorial de Expropiación

Órgano que determina el justiprecio si no hay acuerdo.

Justiprecio

Valor material pagado por el bien o derecho expropiado.

L

Licencia Urbanística

Acto administrativo que comprueba el cumplimiento de deberes urbanísticos para una actividad solicitada.

M

Malla (Red de Agua)

Conjunto de conducciones que forman un contorno cerrado aislable.

Manzana

Polígono delimitado por vías públicas, destinado a edificación, estancia y privacidad. Unidad de planta del espacio urbano.

N

Niveles de Presión (Red de Agua)

División vertical de la ciudad por niveles de presión constante (cada 30 m).

Normalización de Fincas

Configuración física de fincas para adaptarlas al planeamiento, sin equidistribución.

Normas Subsidiarias (NNSS)

Figura de planeamiento general que ordena territorialmente el municipio, clasificando el suelo.

Objetivos del Plan

Fin que persigue el plan para implantar el modelo de ordenación urbanística.

O

Ordenanzas

Preceptos de obligado cumplimiento en el planeamiento municipal, referentes a la gestión, ejecución del urbanismo y construcción. Definen parámetros de volumetría, altura, estética, etc.

Ordenación del Territorio

Disposición física en un territorio que integra lo rural y urbano en relación con la vida humana y sus actividades.

P

Parcela

Unidad en que se divide la manzana. Cada edificio ocupa una parcela.

Parcela Indivisible

No subdivisible sin perder la condición de parcela mínima.

Parcela Mínima

Superficie límite por debajo de la cual no se puede edificar.

Parcela No Construible

No admite edificación por el planeamiento o por incumplir la ordenanza.

Parcelación

División física de una parcela sin equidistribución, cumpliendo las resultantes con la parcela mínima.

Parcela Urbanística

División que puede originar un núcleo de población.

Plan de Actuación Urbanística (PAU)

Transforma suelo urbanizable no programado en programado.

Plan Especial de Reforma Interior (PERI)

Ordenación sectorial o integral del territorio (conservación, adaptación y rehabilitación de barrios).

Plan General de Ordenación Urbana y Metropolitana (PGOUM)

Ordenación territorial integral del municipio, vertebrándolo y clasificando el suelo.

Plan Nacional de Ordenación del Territorio (PNOT)

Plan de competencia estatal para la ordenación territorial de España (no redactado).

Plan Parcial (PP)

Transforma suelo urbanizable programado o sectorizado en urbano.

Plan Especial (PE)

Desarrolla sectorialmente el suelo urbano (protección medioambiental, infraestructuras).

Planeamiento

Redacción de planes de ordenación territorial o urbana (general o de desarrollo).

Plano de Superposición

En reparcelación, muestra la superposición de terrenos aportados y la ordenación resultante, con los solares recibidos y los del ayuntamiento.

Plusvalías

Aumento del valor del suelo por recalificación, ubicación o calidad arquitectónica.

Polígono de Distribución de Agua

Menor conjunto de tuberías aislable mediante válvulas.

Pozo de Registro (Saneamiento)

Pozo circular de fábrica para mantener la pendiente de las canalizaciones.

R

Ramal (Red de Agua)

Parte de la red de distribución sin derivaciones.

Rasante

Pendiente del terreno. Superficie sobre la que se alza la edificación.

Reversión de Terrenos

Restitución del bien expropiado al propietario por incumplimiento de la Administración.

Red de Saneamiento

Conjunto de colectores para canalizar aguas pluviales y residuales (unitarios o separativos).

Reparcelación

Agrupación de fincas en una UE para su nueva división conforme al planeamiento y al reparto equitativo de beneficios y cargas.

Ruina Económica

Coste de reparaciones superior a la mitad del valor de nueva planta.

Ruina Técnica

Amenaza de ruina inminente con peligro para la seguridad pública o el patrimonio arquitectónico.

Ruina Urbanística

Necesidad de obras imposibles por estar el edificio fuera de ordenación.

S

Sectores

Polígonos de suelo que dividen el SUS.

Sistemas Generales

Infraestructuras, dotaciones y equipamientos básicos de carácter público que vertebran el territorio municipal. Se clasifican en:

• Niveles: locales, municipales, supramunicipales
• Clases:
  • Red de Infraestructuras: comunicaciones, sociales, energéticas
  • Red de Equipamientos: zonas verdes, equipamientos sociales
  • Red de Servicios Públicos: servicios urbanos, viviendas de integración social

Sistemas de Actuación

Previsto para gestionar y ejecutar el planeamiento con equidistribución de beneficios y cargas en una unidad de ejecución.

Sistema de Compensación

Propietarios gestionan la ejecución del planeamiento y urbanización de su suelo.

Sistema de Cooperación

Actuación pública sobre suelo privado. El ayuntamiento gestiona y urbaniza, cobrando los costes a los propietarios.

Sistema de Ejecución Forzosa

Sustituye al de compensación por incumplimiento de la Junta.

Sistema de Expropiación

Expropiación total de los terrenos de la UE por la administración para su ejecución directa o por concesionario.

Solar

Superficies de suelo urbano urbanizadas según las normas mínimas del Plan General. En su defecto, toda parcela urbana apta para edificar.

Suelo Urbano

El que es propiamente ciudad.

Suelo Urbano Consolidado (SUC)

Constituido por solares con servicios mínimos (acceso rodado, agua, electricidad, alcantarillado).

Suelo Urbano No Consolidado (SUNC)

Suelo urbano con polígonos sin urbanizar.

Suelo Urbanizable

Reserva de suelo para futura incorporación a la ciudad.

Suelo Urbanizable Sectorizado (SUS)

Suelo urbanizable que el planeamiento determina que debe transformarse en ciudad.

Suelo Urbanizable No Sectorizado (SUNS)

Suelo urbanizable que requiere un PS para su sectorización.

Suelo No Urbanizable de Protección

Suelo protegido por valores agropecuarios, paisajísticos, etc.

Sumidero

Imbornal con depósito que retiene el agua de lluvia y residuos sólidos.

Superficie Construida

Total de un edificio, incluyendo muros, tabiques, pilares, etc.

Superficie Útil

Superficie construida menos la ocupada por elementos interiores.

Superficie de Ocupación

Superficie máxima que alcanza la proyección ortogonal del edificio sobre el plano horizontal del suelo, sin vuelos.

T

Tejido Urbano

Morfología de un área homogénea de la ciudad resultante de la disposición de espacios públicos, calles y parcelas.

U

Unidad de Ejecución (UE)

Ámbito de suelo para el cumplimiento conjunto de deberes de cesión, equidistribución y urbanización. Límite final para el reparto de beneficios y cargas. Unidad mínima de planeamiento de un PP.

Urbanismo

Conocimientos relativos al estudio de la creación, desarrollo, reforma y progreso de los poblados.

Urbanística

Disciplina que estudia el fenómeno urbano para intervenir en él.

Urbano

Relativo a la ciudad.

Uso Característico

Uso y tipología predominantes en el AR. Se le vincula el coeficiente de homogeneidad de valor 1.

Uso Pormenorizado

Uso con tipología edificatoria e intensidad de uso especificadas.

V

Vía de Borde

Calle que limita la ciudad.

Vías Colectoras

Vías que nacen de las arteriales y dan acceso a grandes paquetes de ciudad.

Vías Locales

Distribuyen el tráfico interno de los grandes paquetes de ciudad.

Vías Arteriales

Principales vías de la ciudad, que conforman su esqueleto.

Volumen Construible

Máximo permitido por las ordenanzas.

Z

Zona

Ámbito del suelo urbano con la misma normativa de uso, tipología e intensidad de uso pormenorizados.

Ley del Suelo del 92

Declarada inconstitucional por no regular las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de la propiedad del suelo ni otras materias como la expropiación forzosa, valoraciones, responsabilidad de las administraciones o el procedimiento administrativo.

Condiciones para Suelo Urbano

1. Acceso rodado, evacuación de aguas, abastecimiento de agua y luz con características adecuadas para la edificación.
2. Ordenación consolidada en dos tercios de su superficie.

Redacción del Plan General Municipal

Es posible redactarlo sin normativa superior previa (PGN no redactado, PDTC inexistentes en algunos territorios). Si existe normativa superior, el PGM debe adaptarse.

Actuación Asistemática en Suelo Urbanizable Programado

No es posible. Se da exclusivamente en Suelo Urbano sin equidistribución adecuada.

Casos de Expropiación Urbanística

1. Como sistema de actuación.
2. Para la ejecución de Sistemas Generales, en SU y dotaciones locales en SU excluidas de las UE (obtenidas mediante PAU).
3. Para patrimonio público de suelo.
4. Para terrenos destinados a VPO u otro régimen de protección.
5. Por incumplimiento de la función social de la propiedad.

Incorporación a la Junta de Compensación

Es voluntaria. La no incorporación implica expropiación forzosa.

Porcentaje para Sistema de Compensación en la CAM

50% de la superficie, manifestado en un año (suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado) o dos años (urbanizable no sectorizado). En caso contrario, se aplica el sistema de cooperación o entran no propietarios.

Sistema de Compensación en la Ley CAM 2001

• En suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado: durante el año siguiente a la aprobación del plan.
• En suelo urbanizable no sectorizado: durante los dos años siguientes a la aprobación definitiva del plan, por propietarios que representen al menos el 50% de la superficie.
• Transcurridos los plazos: cualquier persona no propietaria o la administración pueden sustituir el sistema por el de cooperación.

Escalas Mínimas en Planos de PG

• Planos de Información:
  • Todo el territorio: 1/25.000, curvas de nivel cada 10 m.
  • Suelo Urbano: 1/2.000, curvas de nivel cada 1 m.
• Planos de Ordenación:
  • Todo el territorio: 1/25.000 (mínimo) o 1/10.000 (aconsejado), curvas de nivel cada 10 m.
  • Suelo Urbano: 1/2.000, curvas de nivel cada 1 m.
  • Suelo Urbanizable: 1/2.000, curvas de nivel cada 1 m.

Tramitación de un Plan General

1. Aprobación inicial. Suspensión de licencias.
2. Información pública.
3. Informe y resolución de alegaciones.
4. Aprobación provisional.
5. Aprobación definitiva.

Fases de la Expropiación

1. Declaración de utilidad pública o interés social.
2. Resolución sobre la necesidad de ocupación o adquisición.
3. Determinación del justiprecio.
4. Pago y toma de posesión.

Planes Parciales: Formulación y Aprobación

Formulados por propietarios, promotores, ayuntamiento o entidades locales. Aprobados por el ayuntamiento si se ajustan a la normativa.

Objetivos Generales del PG

• Diseño de la estructura general del modelo de ciudad.
• Clasificación del suelo.
• Programa de desarrollo y ejecución.
• Límite temporal para las previsiones.

Documentos del Plan Parcial

• Memoria justificativa.
• Planos de información.
• Planos de ordenación.
• Ordenanzas reguladoras.
• Plan de etapas.
• Estudio económico-financiero.

Documentación Mínima del PAU

• Memoria.
• Planos de información.
• Planos de ordenación.
• Normas urbanísticas para el desarrollo de los Planes Parciales.
• Plan de etapas.
• Estudio económico-financiero.

Documentos del PGOUM

1. Documentación de la información:
   • Memoria informativa y estudios complementarios.
   • Planos de información.
2. Documentación de la ordenación:
   • Memoria justificativa de la ordenación.
   • Planos de ordenación.
   • Programa de actuación.
   • Estudio económico-financiero.

Documentación Mínima del Plan de Sectorización

• Memoria informativa y justificativa.
• Estudio de viabilidad y sostenibilidad.
• Estudios sectoriales.
• Informes medioambientales.
• Planos de información y ordenación.
• Normas urbanísticas.
• Programa de actuación.
• Estudio económico-financiero.

Objetivos Generales de un Plan General

• Clasificación del suelo.
• Definición de la estructura general (sistemas generados).
• Establecimiento de un programa de actuación y ejecución.
• Plazo mínimo de vigencia de las determinaciones.

Objetivos vs. Determinaciones

Los objetivos son los fines del plan. Las determinaciones son vinculantes y aseguran su consecución.

Requisitos para Expropiar

• Declaración de utilidad pública o interés social.
• Pago de indemnización.
• Conformidad con las leyes.

Plan Parcial en Suelo Urbano No Consolidado

Sí, es aplicable en la CAM para desarrollar el PG o el PS en suelo urbano consolidado y no consolidado.

Parcelación vs. Reparcelación

Analogías: dividen una superficie en parcelas mínimas.
Diferencias:

• Equidistribución (sí en reparcelación, no en parcelación).
• Parcelación: división física. Reparcelación: agrupación y posterior división.
• Superficie recibida (igual en parcelación, menor en reparcelación).

Origen del Derecho Urbanístico Español Contemporáneo

Ensanches de Barcelona (1859) y Madrid (1860), base de la primera Ley del Suelo.

Situaciones Básicas del Suelo (Ley 2007)

Suelo rural y suelo urbanizado.

Residuos Sólidos Urbanos

• Fermentables (orgánicos).
• Combustibles (papel, madera).
• Inertes (vidrio, escorias).

Edificabilidad Residencial Mínima (Ley del Suelo 2007)

30% para VPO.

Determinaciones en Bases de Actuación de Reparcelación

1. Relación de propietarios, su derecho en el proyecto y el criterio para definirlo.
2. Indemnizaciones por bienes y derechos extinguidos.
3. Cuenta de liquidación provisional.
4. Compensaciones en metálico por diferencias en adjudicaciones.
5. Ubicación de terrenos para dotaciones públicas.

Proyecto de Reparcelación con Propietario Único

No es necesaria, salvo para recalificación (cesión del 10% al ayuntamiento).

Fórmulas

Aprovechamiento Unitario del Sector: auS = AUH / Ssector
Aprovechamiento Unitario del Área de Reparto: aurAR = AUH / (S + SRA) = ∑AUH / ∑Ssectores
Si auS > aurAR: necesita redes adscritas.
Las SRA tienen el mismo aurAR que el sector al que pertenecen.
En SUZES, auS = aurAR (también sin SRA).
Aprovechamiento Urbano del Sector en Usos Pormenorizados: AUP = ∑AUH / H
Suelo Reservado en Zonas Pormenorizadas: UTP = ∑AUP / Ced
Coeficiente de Edificabilidad Neto: Ced = ∑AUP / UTP
Coeficiente de Edificabilidad Bruto: Ced = ∑AUP / Stotal(AR)
Aprovechamiento Urbano de los Propietarios en Proceso Equidistributivo: AUH = Saportada x 0.9 x aurAR
Superficie Destinada a Redes: SRmin = AUP x 120 / 100
SRmin = SRA + Redes no infra
Suelo Lucrativo (UTP) = ST - (Infra Local + SRmin)

Historia, Autores y Dataciones

Contenido histórico omitido por brevedad. Se recomienda estructurarlo con encabezados h4 y h5 para mejor legibilidad.