Gestión Urbanística del Suelo: Aprovechamiento, Clasificación y Planeamiento en España

Gestión Urbanística del Suelo en España

Aprovechamiento Urbanístico

Eg Eco: Herramienta de los ayuntamientos para obtener financiación extra de una edificación. Se usa el aprovechamiento como unidad de cambio (UAs).

Carácter Residual: Es el suelo que sobra para edificar viviendas, después de definir suelo urbano y no urbano, distribuir las dotaciones, asignar zonas protegidas. Todo lo que no es urbano o protegible, es urbanizable.

• Ao: Superficie edificable (m²), permitida por el planeamiento conforme al uso, tipología y edificabilidad atribuidos.
• As: Superficie edificable (m²), que expresa el contenido lucrativo de un terreno, el que su propietario podrá materializar de acuerdo con las condiciones de ordenación.
• Am: Superficie construible del uso y tipología característicos de un área de reparto, por cada metro cuadrado de suelo en dicha área.
• AR: Ámbitos territoriales en que se divide el suelo urbano a efectos de fijación de A tipo.
• UE: Ámbitos delimitados dentro de las AR para permitir el cumplimiento de los deberes de cesión, distribución y urbanización.

Clasificación del Suelo

Ley del Suelo de 1956 (LS56)

Nacimiento del derecho urbanístico español. Por delante de su época, la responsabilidad recaía en los poderes públicos, derecho a edificar, planeamiento urbanístico (territorial, plan nacional de urbanismo y planes provinciales, comarcales, municipales, especial, normas complementarias al planeamiento). Sistemas de ejecución: cooperación, expropiación, compensación, cesión de viales. Cuatro fases: planificación, urbanización, edificación y venta.

Problemas: insuficiente planificación económica en la planificación física, indisciplina urbanística, abusivo fomento de la edificación, imposibilidad de obtener terrenos amplios para espacios libres, retención de terrenos por parte de los propietarios.

Resultados: edificación descontrolada y subida del precio del suelo.

Ley del Suelo de 1976 (LS76)

Aptitud de edificar condicionada al cumplimiento de deberes y obligaciones en los plazos previstos, mejora la relación entre planificación económica y física mediante (planes directores territoriales de coordinación, planes generales municipales de ordenación), establecimiento de aprovechamiento medio a no superar, distinción entre Suelo Urbano y Suelo No Urbanizable. Cesiones gratuitas de suelo a la administración como contrapartida al incremento de valor del suelo una vez urbanizado.

Problemas: falta de organización y actuación administrativa, excesiva permisibilidad a los propietarios, políticas desarrollistas continuadas, falta de valoración real de suelo y edificación.

Resultados: incremento del precio de suelo y vivienda, aumento de la indisciplina urbanística.

Ley del Suelo de 1992 (LS92)

Modifica el régimen de derechos y deberes de los propietarios del suelo, quienes muestran desacuerdo. Derecho de propiedad. La comunidad participa en las plusvalías. Facultades urbanísticas (derecho a urbanizar, aprovechamiento urbanístico, edificar), derecho de tanteo y retracto. Se benefician las administraciones con la monetarización de las cesiones de aprovechamiento. Régimen de valoraciones (Suelo No Urbanizable, Urbanizable programado y no programado, Urbano). Se deroga la ley por ser nacional.

Problemas: multiplicación de las intervenciones administrativas en el proceso de urbanización, monetarización por parte del ayuntamiento de las cesiones de aprovechamiento, escasez de suelo y su limitación retrasando las operaciones de urbanización.

Resultados: falta de adaptación de planes a sus determinaciones, oposición a las cesiones de suelo y aprovechamiento, y resistencia de los propietarios del suelo.

Ley del Suelo de 1998 (LS98)

• Urbano: Terreno que haya sido urbanizado por el planeamiento urbanístico contando, como mínimo, con acceso rodado, agua y electricidad.
• No Urbanizable: No podrá ser objeto de transformación por Planeamiento general, plan de ordenación territorial, limitaciones o servidumbres para protección del dominio público.
• Urbanizable Resto: Municipios que carezcan de plan general; el que no tenga condición de urbano será no urbanizable.

Ley del Suelo de 2002 (LOUA02)

• Urbano Consolidado, No consolidado: Plan General insuficiente o desfasado en servicios, infraestructuras y dotaciones.
• No Urbanizable: Especial protección, por legislación sectorial o planificación territorial o urbanística. Carácter natural o rural, de hábitat rural diseminado.
• Urbanizable Ordenado: Integrado en los terrenos de los sectores que el Plan General ordena de forma detallada sin necesitar planeamiento de desarrollo. Urbanizable Sectorizado necesita Plan Parcial de Ordenación donde se fijan las condiciones para su transformación. Urbanizable No Sectorizado necesita Plan Especial.

Unidades de Actuación

• Parcela individual: Unidad mínima de actuación para la ejecución y control de obras de edificación. Uso detallado. Suelo edificable. Edificación y espacios libres.
• Unidad básica: Unidad de actuación para la ejecución y control de conjuntos de edificación. Unidad mínima para edificación. Manzana, agrupación básica, parcela singular. Usos pormenorizados.
• Subsector: Integración de unidades básicas con características homogéneas para la ejecución y control de la urbanización por etapas. Espacios libres y públicos de tercer orden. Uso global.
• Sector: Unidad de actuación para el desarrollo de Planes Parciales o Planes Especiales. Conjunto de subsectores, incluyendo espacios públicos de segundo orden. Viales de primer orden separan sectores. Limitación de densidades de vivienda, establecen dotaciones y equipamiento y espacios libres. Componen la estructura general de la ciudad.

Instrumentos de Planeamiento

• Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): Establecer la ordenación urbanística en la totalidad del término municipal. Organizar la gestión de su ejecución (procesos de ocupación, utilización del suelo actual y previsible). Determina: 1. Clasificación de la totalidad del suelo; 2. Superficie de vivienda protegida; 3. Sistemas generales constituidos por reservas dotacionales; 4. Usos, densidades y edificabilidad global; 5. Aprovechamiento medio de las Áreas de Reparto; 6. Ámbitos de especial protección en centros históricos y Suelo No Urbanizable. Normativa de protección y adecuada utilización del litoral. En municipios con más de 20.000 habitantes o con más de 5.000 viviendas protegidas: definición de la red de tráfico motorizado y peatonal y aparcamiento.
• Plan de Ordenación Intermunicipal (POI): Establecer la ordenación urbanística de áreas concretas integradas por terrenos situados en dos o más términos municipales colindantes que deban ser objeto de una actuación urbanística unitaria. Determinaciones: las del PGOU adecuadas al cumplimiento de su objetivo específico. Se limita a lo indispensable.
• Plan Especial (PE): Desarrollan y complementan las determinaciones del PGOU, pudiendo modificar las pertenecientes a su ordenación pormenorizada. Deben redactarse con el mismo grado de desarrollo que el PGOU y nunca lo podrá sustituir en su función de instrumento de ordenación integral del territorio. Determina: 1. Actuaciones de interés público en Suelo No Urbanizable; 2. Vincular el destino de terrenos a vivienda protegida o patrimonio público; 3. Conservar, proteger y mejorar el patrimonio y espacios naturales rurales; 4. Infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos.
• Plan Parcial de Ordenación (PPO): Desarrollo, modificación y mejoras del PGOU o POI, de la ordenación detallada de sectores enteros en Suelo Urbano No Consolidado y Suelo Urbanizable. Determina: 1. Delimitación de zonas y asignación de usos pormenorizados y detallados; 2. Fijación de superficie y características de las reservas para dotaciones y aparcamiento; 3. Trazado y características de la red de comunicaciones y enlaces con el sistema general (alineaciones y rasantes); 4. Plan de etapas que ordena la puesta en servicio de cada una; 5. Evaluación económica de ejecución de obras.
• Plan Especial (PE): Desarrollan y complementan las determinaciones del PGOU pudiendo modificar las pertenecientes a su ordenación pormenorizada. Deben redactarse con el mismo grado que desarrollo que el PGOU y nunca lo podrá sustituir en su función de instrumentos de ordenación integral de territorio. Determina: 1. Actuaciones de interés público en SNU 2. Vincular el destino de terrenos a VPO o patrimonio publico 3. Conservar proteger y mejorar patrimonio espacios naturales rurales 4. Infraestructuras servicios dotaciones o equipamientos.
• Estudio de Detalle (ED): Completar o adaptar algunas determinaciones del planeamiento (PGOU y PE) en áreas de Suelo Urbano de ámbito reducido. Determina: Se puede (ordenar volúmenes, trazado viario secundario, localización de suelo dotacional público, fijar alineaciones y rasantes de cualquier viario y reajustarlas). Nunca se puede (modificar el uso urbanístico del suelo, incrementar el aprovechamiento, suprimir o reducir suelo dotacional público, alterar las condiciones de ordenación).
• Plan de Sectorización (PS): El cambio de categoría de Suelo Urbanizable No Sectorizado a Suelo Urbanizable Sectorizado Ordenado completando la ordenación establecida en el PGOU. Debe justificar dicho proceso de ocupación y utilización del suelo. Determina: 1. Delimitación del sector incorporando sistemas generales incluidos; 2. Aprovechamiento medio; 3. Vivienda protegida; 4. Ordenación estructural y pormenorizada; 5. Control de plazos de ordenación y ejecución; 6. Certificaciones técnicas respecto a infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos.

Licencias Urbanísticas

Licencia: Acto administrativo de autorización de carácter reglado por el cual se lleva a cabo un control previo de la actuación proyectada por el administrado, verificando si se ajusta o no a las exigencias de interés público.

Clasificación: Parcelación, urbanización, edificación, obras e instalaciones, ocupación y utilización, usos provisionales, demolición.

Actos sujetos a licencia: movimiento de tierras, extracción de áridos, depósito de materiales, viales, tala de árboles, actividades mercantiles y de servicios, invernaderos, caravanas, apertura de caminos a parcelas, carteles, Bienes de Interés Cultural (BIC) protegidos, cierre de fincas, extracción de materiales, infraestructuras y comunicaciones.