Gestión Urbanística: Procedimientos de Ruina, Reparcelación y Valoración de Suelo

Declaración de la Situación de Ruina en Edificaciones

Si una construcción está en estado ruinoso por las causas previstas en la ley, el Ayuntamiento debe declarar la situación de "ruina". Esto implica la obligación de los propietarios de derribar el inmueble. La declaración puede adoptarse de oficio (por iniciativa del ayuntamiento) o a instancia de parte (a petición de alguien), previa audiencia a propietarios y ocupantes:

Tipologías de Ruina

• Ruina técnica: El daño que afecta al edificio no puede repararse por medios técnicos normales (agotamiento de materiales, lesión de elementos estructurales fundamentales que comprometen su estabilidad).
• Ruina económica: Los daños en cualquiera de sus elementos tienen un coste de reparación superior al 50% del coste de construir un edificio nuevo de características similares (dimensión, uso y calidad), usando tecnología y materiales actuales.
• Ruina urbanística: Cuando la reparación de los daños estructurales que comprometen la estabilidad y seguridad no se puede autorizar de acuerdo con el ordenamiento jurídico vigente (por ejemplo, porque el edificio está en una zona que el planeamiento ya no permite edificar).

Requisitos de los Polígonos de Actuación Urbanística

Son los ámbitos territoriales mínimos para llevar a cabo la gestión urbanística integrada. Un sector de planeamiento puede ser un solo polígono o estar subdividido en varios. Los sectores y polígonos pueden ser físicamente discontinuos (no tienen que ser un territorio continuo).

Requisitos que deben cumplir

• Que por sus dimensiones y características sean capaces de asumir las cesiones de suelo obligatorias.
• Que permitan realizar un reparto equitativo de beneficios y cargas.
• Que tengan entidad suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía de la actuación.

Valoración del Suelo Urbanizado sin Uso ni Edificabilidad Asignada

¿Cuándo ocurre esto?

Cuando el planeamiento urbanístico no asigna uso ni edificabilidad a un terreno concreto.

¿Cómo se valora?

Hay que calcular la edificabilidad media en relación al uso mayoritario, dentro de lo que se llama el ámbito espacial homogéneo. Este ámbito se determina buscando en el planeamiento cuáles son los usos característicos de ese terreno y definiendo la zona de homogeneidad correspondiente.

El Proceso de Reparcelación Urbanística

¿Qué es la reparcelación?

La reparcelación es el proceso legal por el que se reorganizan las parcelas de una zona que se va a urbanizar. El objetivo principal es repartir equitativamente los beneficios y las cargas que genera la ordenación urbanística, regularizar la forma de las fincas y colocar el aprovechamiento urbanístico (la capacidad de edificar) en zonas aptas para la edificación.

¿Cómo se agrupan las fincas?

Suelos destinados a sistemas urbanísticos públicos (viales, parques...): Se ceden obligatoria y gratuitamente a las Administraciones Públicas, que pasan a ser titulares de esas infraestructuras.

Parcelas con aprovechamiento privado: Se adjudican a:

• Los propietarios, en proporción a sus derechos.
• La administración actuante, por la cesión obligatoria y gratuita del suelo.
• La administración o entidad urbanística colaboradora, para pagar los gastos de urbanización, ya sea vendiéndolas a terceros o entregándolas como pago en especie (total o parcial) a la empresa constructora.

Criterios del proyecto de reparcelación

• El derecho de cada propietario es proporcional a la superficie de fincas que aporta.
• Las fincas resultantes se valoran con el mismo criterio objetivo, en función del aprovechamiento urbanístico, teniendo en cuenta usos e intensidad de usos.
• Se procura que las parcelas resultantes que se adjudican a cada propietario estén cerca de las parcelas originales.
• Si los derechos iniciales de un propietario son menores al 15% de la parcela mínima, se puede optar por una indemnización en metálico en lugar de darle una parcela física.
• Las plantaciones, edificaciones e instalaciones existentes se valoran para el proyecto de reparcelación.

Comunicación Previa de la Utilización y Ocupación de los Edificios y Construcciones

¿Qué es?

Antes de utilizar y ocupar por primera vez un edificio o construcción terminada, la persona promotora debe comunicar previamente al Ayuntamiento la finalización de las obras.

¿Qué debe acompañar a esa comunicación?

El certificado final de obra expedido por la dirección facultativa, que debe incluir:

• La fecha de conclusión de las obras.
• Que las obras han sido ejecutadas conforme al proyecto técnico autorizado y a las condiciones de la licencia urbanística.
• Que la edificación está en condiciones de ser utilizada de acuerdo con el uso autorizado.