Gestión de Proyectos de Construcción y Urbanismo: Deslinde de Solares, Cuota de Participación y Contratos por Administración

Deslinde de Solares Urbanos: Concepto y Tipos

Se entiende por suelo de naturaleza urbana (solar) aquel clasificado por el planeamiento urbanístico como suelo urbano. En estos casos, el deslinde debe realizarse con mucha más precisión, dado su mayor valor económico.

El deslinde de solares se clasifica en dos tipos principales:

• Deslinde Particular: Se realiza entre propietarios de fincas colindantes.
• Deslinde Oficial: Determina la línea de fachada en relación con la vía pública.

Deslinde Particular

Este tipo de deslinde se lleva a cabo entre propietarios de fincas colindantes y puede realizarse de dos maneras:

• Deslinde Amistoso

  Se efectúa cuando existe un acuerdo mutuo entre los propietarios de las fincas adyacentes para establecer los límites de sus propiedades.

• Deslinde Judicial

  Se recurre a esta vía cuando no hay acuerdo entre las partes. El proceso se realiza con sujeción a lo dispuesto por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Deslinde Oficial: Determinación de la Línea de Fachada a Vía Pública

El deslinde de solares que se refiere a la determinación de la línea de fachada o al señalamiento de la alineación oficial es un deslinde oficial. Esto se debe a que una de las partes involucradas es un organismo público: el Ayuntamiento.

Este deslinde oficial se efectúa por el perito del propietario en conjunto con el perito del Ayuntamiento. Una vez reunidos los peritos sobre el terreno, se procede al señalamiento de la alineación de acuerdo con el trazado y el ancho aprobados para la calle o plaza donde se sitúa el solar.

La Cuota de Participación en Propiedad Horizontal: Cálculo y Determinación

La cuota de participación es un elemento imprescindible para fijar el régimen de derechos y deberes de una comunidad de propietarios. Para que este régimen sea operativo, es necesario concretar matemáticamente la proporción en que cada propietario participa del edificio.

Criterios para la Fijación de la Cuota de Participación

Para su fijación, se tomarán como base los siguientes criterios:

• La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
• Su emplazamiento interior o exterior.
• Su situación dentro del edificio.
• El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Proceso de Determinación de la Cuota

La cuota de participación puede ser determinada de diferentes maneras, según la fase y el tipo de propiedad:

• Determinación Inicial

  El promotor, el constructor o el propietario (si es único) la determinará, en colaboración con el notario o registrador, al iniciar la venta de los pisos o locales.

• En Régimen de Cooperativa o Comunidad de Propietarios

  Debe determinarse por acuerdo unánime de todos los propietarios.

• En Caso de Desacuerdo

  Si no hay acuerdo entre las partes, la cuota se fijará por laudo arbitral o por resolución judicial.

Contrato de Construcción por Administración: Características, Ventajas y Desventajas

El contrato de construcción por administración es un acuerdo mediante el cual el contratista asume la obligación de ejecutar la obra y de adquirir los materiales necesarios para su realización, actuando por encargo o delegación expresa del contratante.

En este tipo de contrato, el propietario se obliga a abonar el coste efectivo de la mano de obra, los materiales utilizados y demás gastos asociados, además de una remuneración específica asignada al contratista por sus servicios de gestión y ejecución.

Ventajas del Contrato por Administración

• Reducción de Riesgos para el Contratista

  El constructor no necesita cubrirse de los riesgos inherentes al costo total de la obra, ya que estos son asumidos directamente por el propietario.

• Potencial Abaratamiento de la Construcción

  Al no incluir el contratista un margen de riesgo en su presupuesto, el coste final de la construcción puede ser potencialmente menor.

Desventajas del Contrato por Administración

• Indeterminación del Precio Final

  El principal inconveniente radica en que el precio total de la obra no se conocerá con exactitud hasta la conclusión del edificio, lo que puede generar incertidumbre para el propietario.

A pesar de la indeterminación del precio, este sistema se utiliza con bastante frecuencia en la práctica de la construcción.