Gestión Económica y Técnica de la Obra: Certificaciones, Pagos y Pliego de Condiciones

Pliego de Condiciones Técnicas Particulares (PCTP)

El Pliego de Condiciones Técnicas Particulares (PCTP) establece las bases técnicas y de calidad para la ejecución del proyecto.

• Prescripciones sobre los materiales

  Características mínimas que deben reunir los productos, equipos y sistemas, así como sus condiciones de suministro, recepción, manipulación, garantías, etc. (Referencia a los Documentos Reconocidos - DR).

• Prescripciones de la ejecución por unidades de obra

  Características técnicas de cada unidad de obra, indicando su proceso de ejecución, normas de aplicación, condiciones previas a su realización, tolerancias admisibles, control de ejecución y ensayos. Se precisarán además las medidas para asegurar la compatibilidad entre los diferentes productos, elementos y sistemas constructivos.

• Prescripciones sobre verificaciones y control en edificio terminado

  Verificaciones y pruebas de servicio para comprobar las prestaciones finales del edificio.

Régimen de Pagos y Certificaciones de Obra

(Nota: Este tema es crucial en la gestión económica de la obra).

En las obras de duración normal, la práctica común consiste en la valoración económica de los trabajos realizados mediante certificaciones periódicas, generalmente mensuales. Para ello, deberá tenerse en cuenta que los precios que rigen en la obra no son los incluidos en el presupuesto del proyecto, sino los que libremente hayan acordado el propietario y el contratista al suscribir el contrato de obras, y que sustituyen, por tanto, a los primeros.

Roles en la Certificación (Según la LOE)

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que es obligación del Director de la Ejecución de la Obra elaborar y suscribir las certificaciones parciales, y del Director de Obra conformar dichas certificaciones parciales.

Medición “a Origen” y “a Buena Cuenta”

Cada mes, y dentro del plazo señalado en el contrato de obras, el Director de Ejecución de la Obra efectuará, acompañado por el contratista, una medición de la obra realmente ejecutada desde el inicio de los trabajos de construcción del edificio. Esto recibe el nombre de “medición a origen”, a la que se deducirá lo liquidado en las certificaciones anteriores.

Las certificaciones se consideran a buena cuenta, es decir, sujetas a las rectificaciones y modificaciones que se produzcan en las mediciones de las certificaciones siguientes o en la liquidación final.

Precios Contradictorios y Obras Reformadas (Modificados)

Las unidades de obra que no fueron previstas en el proyecto original requieren la fijación de un precio nuevo, que en el sector de la construcción recibe el nombre de precio contradictorio. Normalmente, este precio lo propondrá el contratista al Arquitecto Director de Obra, quien deberá aprobarlo antes de la ejecución de la unidad de obra.

El precio contradictorio deberá presentarse descompuesto, es decir, disgregando los costes de mano de obra, materiales, medios auxiliares y costes indirectos que intervienen en su formación, debiendo ser coherente con los costes de unidades similares existentes en el proyecto.

Este tipo de obras no previstas en el proyecto se denominan reformados (o modificados). Al no formar parte del contrato de obras, el constructor no está obligado a su realización y puede negarse a ejecutarlas en caso de disconformidad con la dirección facultativa sobre el precio propuesto.

Estrategia de Negociación

Para evitar esto, se recomienda que los constructores oferten precios descompuestos de zonas estratégicas, sobre todo de acabados. Esto ayudará a negociar el precio contradictorio con mayor seguridad.

Por tanto, el importe de la certificación mensual de obra será el resultado de aplicar a las unidades de obra ejecutada existentes en el proyecto los precios contratados, añadiendo el que resulta de aplicar a las unidades no previstas los precios contradictorios.

Retención de Garantía

En el contrato de obras se estipula una retención para garantizar el pago de las penalizaciones por retraso en la ejecución de obra o la ejecución de las obras necesarias en el periodo de garantía. Un porcentaje convencional es el 5% de retención.

Liquidación de Obra

La liquidación se producirá una vez esté terminada la obra. Junto con la recepción de la obra, la liquidación supone la última fase del trabajo de edificación del arquitecto y consiste en la determinación del estado económico final de la obra.