Fundamentos del Urbanismo y la Edificación: Conceptos Esenciales para Profesionales
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Conceptos Fundamentales del Urbanismo
Urbanismo: Conjunto de reglas jurídicas que permiten a los poderes públicos el control de la utilización del suelo en un medio urbano.
Suelo urbano: Son aquellos que cuentan con acceso rodado, abastecimiento de agua y electricidad, y evacuación de aguas.
Suelo urbanizable: Es aquel que el plan declara apto para ser urbanizado mediante el régimen de actuaciones integradas.
Edificabilidad: Indica la superficie construible máxima de una parcela.
Terreno edificable: Expresa la relación entre la superficie edificable y la superficie total del solar.
Superficie edificable: La suma de todas las plantas habitables del edificio.
Volumen de edificabilidad: Indica el número de metros cúbicos que puede tener la edificación por cada metro cuadrado de superficie del solar.
El Proyecto Arquitectónico y sus Fases
El proyecto arquitectónico: Conjunto de planos y documentos relativos a una obra o edificio realizado de acuerdo a las normas y a las instrucciones de quien lo encarga.
El Real Decreto 2512/77 (BOE 30/09/77):
- Estudio previo
- Anteproyecto
- Proyecto Básico
- Proyecto de Ejecución
¿Qué es el programa de necesidades? El programa de necesidades es un listado más o menos detallado de las distintas partes que compondrán un edificio, así como la definición de las características más significativas de dichas partes.
Programa de necesidades: Lo puede establecer el propietario o el promotor libremente, como puede ser el caso más general de la vivienda, o estar regulado por la administración.
Usos del Suelo y Equipamientos Urbanos
Uso residencial:
- Unifamiliar
- Colectivo
- Turístico
- Protegido
Uso terciario:
- Comercial
- Hotelero
- Oficinas
- Recreativos
Uso industrial:
- Productivo
- Almacenaje
- Logístico
Uso dotacional: Equipar al ciudadano con equipamientos y servicios necesarios para garantizar el funcionamiento de la ciudad.
Infraestructuras:
- Viaria
- Aeroportuaria
- Ferroviaria
- Fluvial
Servicios urbanos.
Espacios libres y zonas verdes:
- Parque
- Paseos
- Áreas de juego
Funcionales:
- Social
- Deportivo
- Polivalente
Infraestructuras y equipamientos: Son el conjunto de servicios de uso público destinados a la satisfacción de las demandas urbanas de los ciudadanos.
La Parcela: Definiciones y Límites
Parcela: Unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso, o solo uso urbanístico independiente.
Solar: Superficie de suelo urbano apta para la edificación que reúne las condiciones y los requisitos legalmente establecidos.
Superficie bruta: Superficie completa de una parcela que resulte de su medición real mediante levantamiento topográfico.
Superficie neta: Superficie de la parcela resultante de deducir de la bruta la correspondiente a los suelos destinados al uso y dominio público.
Parcela mínima: Es la dimensión en superficie que debe tener una parcela para que se puedan autorizar sobre ella la edificabilidad y los usos permitidos por el planeamiento urbanístico.
Alineación: Línea que separa terrenos con un régimen jurídico de propiedad y uso diferenciado.
Alineación oficial: La separación de las parcelas edificables con respecto a la red viaria o al sistema de espacios libres públicos.
Ancho de vía: Distancia más corta entre las alineaciones que delimitan la anchura de un viario.
Linderos o lindes: Líneas perimetrales que establecen los límites de una parcela; se distingue entre linderos frontal, lateral y trasero. En parcelas con más de un lindero frontal, serán laterales los restantes.
Lindero frontal: El que delimita la parcela en contacto con las vías públicas.
Retranqueo: Es la separación mínima de las líneas de la edificación a los linderos de la parcela.
Fondo edificable: Es la dimensión lineal máxima que alcanza o que puede alcanzar la profundidad de un edificio.
Rasante: Es la cota que determina la elevación de una alineación en cada punto del territorio.