Fundamentos del Urbanismo y la Edificación: Conceptos Esenciales para Profesionales

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Conceptos Fundamentales del Urbanismo

Urbanismo: Conjunto de reglas jurídicas que permiten a los poderes públicos el control de la utilización del suelo en un medio urbano.

Suelo urbano: Son aquellos que cuentan con acceso rodado, abastecimiento de agua y electricidad, y evacuación de aguas.

Suelo urbanizable: Es aquel que el plan declara apto para ser urbanizado mediante el régimen de actuaciones integradas.

Edificabilidad: Indica la superficie construible máxima de una parcela.

Terreno edificable: Expresa la relación entre la superficie edificable y la superficie total del solar.

Superficie edificable: La suma de todas las plantas habitables del edificio.

Volumen de edificabilidad: Indica el número de metros cúbicos que puede tener la edificación por cada metro cuadrado de superficie del solar.

El Proyecto Arquitectónico y sus Fases

El proyecto arquitectónico: Conjunto de planos y documentos relativos a una obra o edificio realizado de acuerdo a las normas y a las instrucciones de quien lo encarga.

El Real Decreto 2512/77 (BOE 30/09/77):

  • Estudio previo
  • Anteproyecto
  • Proyecto Básico
  • Proyecto de Ejecución

¿Qué es el programa de necesidades? El programa de necesidades es un listado más o menos detallado de las distintas partes que compondrán un edificio, así como la definición de las características más significativas de dichas partes.

Programa de necesidades: Lo puede establecer el propietario o el promotor libremente, como puede ser el caso más general de la vivienda, o estar regulado por la administración.

Usos del Suelo y Equipamientos Urbanos

Uso residencial:

  • Unifamiliar
  • Colectivo
  • Turístico
  • Protegido

Uso terciario:

  • Comercial
  • Hotelero
  • Oficinas
  • Recreativos

Uso industrial:

  • Productivo
  • Almacenaje
  • Logístico

Uso dotacional: Equipar al ciudadano con equipamientos y servicios necesarios para garantizar el funcionamiento de la ciudad.

Infraestructuras:

  • Viaria
  • Aeroportuaria
  • Ferroviaria
  • Fluvial

Servicios urbanos.

Espacios libres y zonas verdes:

  • Parque
  • Paseos
  • Áreas de juego

Funcionales:

  • Social
  • Deportivo
  • Polivalente

Infraestructuras y equipamientos: Son el conjunto de servicios de uso público destinados a la satisfacción de las demandas urbanas de los ciudadanos.

La Parcela: Definiciones y Límites

Parcela: Unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso, o solo uso urbanístico independiente.

Solar: Superficie de suelo urbano apta para la edificación que reúne las condiciones y los requisitos legalmente establecidos.

Superficie bruta: Superficie completa de una parcela que resulte de su medición real mediante levantamiento topográfico.

Superficie neta: Superficie de la parcela resultante de deducir de la bruta la correspondiente a los suelos destinados al uso y dominio público.

Parcela mínima: Es la dimensión en superficie que debe tener una parcela para que se puedan autorizar sobre ella la edificabilidad y los usos permitidos por el planeamiento urbanístico.

Alineación: Línea que separa terrenos con un régimen jurídico de propiedad y uso diferenciado.

Alineación oficial: La separación de las parcelas edificables con respecto a la red viaria o al sistema de espacios libres públicos.

Ancho de vía: Distancia más corta entre las alineaciones que delimitan la anchura de un viario.

Linderos o lindes: Líneas perimetrales que establecen los límites de una parcela; se distingue entre linderos frontal, lateral y trasero. En parcelas con más de un lindero frontal, serán laterales los restantes.

Lindero frontal: El que delimita la parcela en contacto con las vías públicas.

Retranqueo: Es la separación mínima de las líneas de la edificación a los linderos de la parcela.

Fondo edificable: Es la dimensión lineal máxima que alcanza o que puede alcanzar la profundidad de un edificio.

Rasante: Es la cota que determina la elevación de una alineación en cada punto del territorio.

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