Fundamentos y Tipos de Derechos Reales de Garantía: Hipoteca y Financiación Inmobiliaria

Los Derechos Reales de Garantía: Concepto y Modalidades

Así como los Derechos Reales de Goce recaen sobre el valor en uso de las cosas objeto de tales derechos; los Derechos de Garantía, en cambio, recaen sobre el valor de cambio de las cosas. Están dominados por la accesoriedad y existen para reforzar otro derecho. Este grupo nace con la idea de proteger al acreedor, buscando una garantía con la mínima carga para el deudor. Están fundamentados en la garantía y consisten en la entrega de la propiedad de una cosa al acreedor para garantizar con ella el cumplimiento de una obligación contraída, de tal manera que, cuando la obligación asumida es cumplida, se extingue con la devolución de la cosa a su deudor.

Principales Derechos Reales de Garantía

1. La Hipoteca

   Sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad es establecida. Puede recaer sobre bienes inmuebles (el caso más común), dando lugar a la hipoteca inmobiliaria, o sobre bienes muebles (dando lugar a la denominada hipoteca mobiliaria). En ambos casos no hay desplazamiento de la posesión, que sigue disfrutando el titular, salvo en el momento en que sea incumplida la obligación por la que fue impuesta (de ahí que se trate de un derecho accesorio, que se impone seguido de otro principal por el que tiene origen), en cuyo caso y de forma casi automática el acreedor está capacitado para vender el bien objeto de la hipoteca para satisfacer con la venta la obligación vencida y no pagada. Dada su importancia, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

   Finalmente, cabe señalar que la hipoteca se constituye sobre los bienes indicados en el título constitutivo o sobre la suma o cantidad indicada. Así, el crédito garantizado, inscrito como hipoteca en el Registro de la Propiedad, expresa el importe de la obligación garantizada junto con los intereses pactados y los gastos derivados de la ejecución hipotecaria resultante del incumplimiento de la obligación.

2. El Préstamo a la Promoción Inmobiliaria

   Dentro del ámbito de la hipoteca, resulta importante destacar la existencia de este tipo de préstamos, que se conceden a los promotores con la garantía hipotecaria de varias fincas, con la finalidad de financiar la construcción de las viviendas y su posterior adquisición por parte de los compradores. Así, el promotor obtiene liquidez para hacer frente a los gastos de la obra, avalando la financiación con la aportación del solar y su edificabilidad, de tal manera que, si la obra está correctamente organizada, el promotor solo hará frente a los primeros pagos, ya que los compradores se subrogan en la escritura de compraventa, en la garantía hipotecaria que afecta a la finca que adquieren en copropiedad y en régimen de propiedad horizontal, y a la vivienda que personalmente les pertenece.

   En un principio, existe un préstamo único y de este se van segregando los nuevos préstamos que nacen como consecuencia de la adquisición de cada vivienda. Este crédito se concede por un plazo que abarca la fase de promotor (generalmente, de uno, dos o tres años como máximo), en la que no se amortiza capital y solo se liquidan intereses; y la fase del comprador, cuyo plazo es de 20 a 25 años, normalmente, y en la que el préstamo del promotor se divide entre todas las viviendas hipotecadas, de tal manera que cada una de las viviendas responde de su préstamo. También puede haber un periodo de carencia en el que no se paga nada y que permite al promotor organizar la ejecución de las obras (concesión de licencias y demás trámites antes del comienzo de las obras).

   El importe del préstamo al promotor suele ser como máximo del 80% de la tasación de la promoción de las viviendas (y no del suelo). De este importe, el promotor puede disponer de un 75% u 80% durante la construcción de la promoción y precisamente para su ejecución, lo que justificará la dirección facultativa mediante certificaciones, las cuales suelen valorarse por la empresa de tasación. El 20%-25% restante se suele abonar, en una única entrega, en la cuenta del promotor una vez presentada al banco o caja la escritura de compraventa y subrogación del préstamo por parte del adquirente de la vivienda.