Fundamentos del Registro de la Propiedad y Tipos de Servidumbres

Principios Fundamentales del Registro de la Propiedad

Varios principios conforman lo que se conoce como “Principios Hipotecarios”. La publicidad y la seguridad jurídica son el fin último del Registro de la Propiedad. Entre estos principios destacan:

Principio de Publicidad Registral

Este principio tiene dos dimensiones:

Dimensión Negativa (Art. 32 LH)

Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

Dimensión Positiva

De la que se deriva la presunción "iuris tantum" de que lo que el Registro publica debe ser mantenido mientras no se demuestre la inexactitud de su contenido (principio de legitimación), así como la presunción "iuris et de iure" -aunque se demuestre lo contrario-, cuando se trate de proteger a un tercero que, confiado en la apariencia registral, adquiere con las condiciones y requisitos establecidos por la Ley (principio de fe pública registral).

Principio de Legalidad (Art. 3 LH)

Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

Además, según el art. 18 LH, los títulos presentados deben ser calificados por el registrador, a los solos efectos de practicar, suspender o denegar el asiento solicitado. De esta forma, la calificación registral y la intervención en el otorgamiento del título por fedatario o autoridad pública, completan el máximo control de la legalidad y legitimidad de los actos inscritos, consolidando así la confianza del tráfico jurídico en la realidad y legalidad de los asientos (piedra angular del sistema registral).

Clasificación de Servidumbres

Servidumbres Continuas y Discontinuas

Las servidumbres se clasifican, entre otras formas, en continuas y discontinuas.

• Continuas: Aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre (ej. prohibición de elevar la construcción en el predio sirviente).
• Discontinuas: Aquellas que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre (ej. servidumbres de paso).

Según el Artículo 532.I del Código Civil:

Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.

Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.

Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. (…)

Constitución de Servidumbre por Signo Aparente (Destino del Padre de Familia)

El Artículo 541 del Código Civil establece una forma particular de constitución de servidumbres:

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.

Este precepto requiere que el servicio que una finca presta a la otra, establecido por el propietario original para mejorar el aprovechamiento de la (futura) finca dominante, se mantenga cuando se separa la propiedad sobre ambas. Aunque el Código Civil dice que la servidumbre “continuará”, esta nace realmente en el momento en que el propietario de las fincas enajena al menos una de ellas (ya que no es posible la existencia de un derecho real limitado sobre propiedad propia). Es preciso que conste claramente no solo el signo que da lugar a la servidumbre, sino también la finalidad para la que dicho signo fue creado; es decir, dar el servicio concreto al fundo dominante.