Fundamentos Jurídicos del Contrato de Compraventa: Elementos Esenciales y Requisitos Legales

Elementos Constitutivos del Contrato de Compraventa

1. Elementos Personales: Comprador y Vendedor

Las partes esenciales de este contrato son el comprador y el vendedor. Los cónyuges pueden comprarse y venderse recíprocamente bienes sin ninguna limitación.

Prohibiciones de Contratar (Artículo 1459 del Código Civil)

El Artículo 1459 establece las prohibiciones de contratar. Estas prohibiciones se producen cuando se impide la celebración de determinados contratos a personas concretas en situaciones específicas, generalmente para evitar conflictos de intereses:

• Ejemplo 1: El tutor, mientras ejerce la tutela, no puede comprar o vender para sí los bienes del tutelado.
• Ejemplo 2: El albacea, mientras realiza esa función, no puede adquirir para sí ningún bien hereditario, debido al conflicto de intereses inherente a su posición.

2. Elementos Reales: La Cosa y el Precio

A. La Cosa (Objeto del Contrato)

La cosa es el objeto del contrato de compraventa y debe entenderse en sentido amplio. Nos referimos a la cosa como un bien mueble, un bien inmueble, un derecho, una cosa actual o una cosa futura, cualquiera que sea su naturaleza.

Para que la cosa sea válida como objeto contractual, tiene que reunir una triple condición:

1. Licitud: Que esté dentro del comercio de los hombres, es decir, que sea un bien mueble o inmueble que se pueda comerciar legalmente.
2. Posibilidad: Que sea una cosa posible, que exista o que vaya a existir (que haya posibilidades reales de que exista).
3. Determinación: La cosa tiene que ser determinada o determinable.

Tipos de Compraventa según la Existencia de la Cosa

La cosa puede tener existencia real o posible, lo que da lugar a figuras contractuales específicas:

• Compraventa Condicional (Emptio Rei Speratae): Se realiza si la cosa llega a existir. El precio se establece en función de la cantidad o calidad final del objeto.
• Compraventa de Esperanza (Emptio Spei): El comprador se compromete a adquirir la cosa en todo caso, pagando el importe pactado al inicio (precio fijo), independientemente de si la cosa llega a existir o de su cantidad. El vendedor, por su parte, debe hacer todo lo posible para que la cosa llegue a existir.

B. El Precio

El precio es la suma de dinero o su equivalente que el comprador paga por la cosa. El precio tiene que reunir tres requisitos esenciales:

1. Cierto o Real: No se admite un precio irrisorio o simulado. Si bien el precio lo fija el mercado, si este se establece muy por debajo del precio de mercado, se podría hablar de ausencia de precio y, en consecuencia, de compraventa simulada o donación encubierta.
2. Determinado o Determinable: Quiere decir que puede estar determinado en el momento de la perfección del contrato o ser determinable en un momento posterior. Si es determinable, se necesitan dos requisitos:
   • Que el contrato nos dé los criterios claros para su determinación.
   • Que no exista una reserva de consentimiento posterior (es decir, que no dependa de un nuevo acuerdo de las partes).
3. Consistente en Dinero o Signo que lo Represente: Debe ser una contraprestación monetaria o un medio de pago legalmente reconocido.

3. Las Arras: Garantía del Cumplimiento

Las arras son una garantía del cumplimiento del contrato que se entregan en el momento de la perfección y antes de la ejecución del mismo. Existen dos tipos:

• Arras Confirmatorias: Es una cantidad de dinero que se entrega como confirmación de la celebración de un contrato y que se descontará del precio total una vez que el contrato esté ejecutado.
• Arras Penitenciales (o de Desistimiento): Son aquellas por las que se permite el desistimiento unilateral. El comprador se allana a perderlas y el vendedor a devolverlas duplicadas si desisten del contrato.

4. Elementos Formales: El Carácter Consensual

El contrato de compraventa es un contrato consensual. Se perfecciona por el mero consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio.

La necesidad de documentarlo (que conste en un documento público o privado) se limita a la función de prueba (ad probationem). Incluso cuando se necesita escritura pública para la inscripción registral, el contrato sigue siendo consensual, porque en ningún caso la forma es constitutiva del mismo (ad solemnitatem).