Fundamentos del Derecho Urbanístico: Conceptos, Clasificaciones y Gestión del Suelo

Conceptos Fundamentales de Urbanismo

Definición de Subsector

Es el resultado de la integración de unidades básicas, con características homogéneas, en un ámbito adecuado para la ejecución y control de la urbanización por etapas. Son los ámbitos de referencia para establecer el grado de urbanización alcanzado en el suelo urbano. El subsector incluye, además de las unidades básicas, los espacios libres de dominio y uso público (de tercer orden) que las separan.

Unidad Básica

Constituye la unidad de actuación adecuada para la ejecución y control de los conjuntos de edificación en ordenación uniforme y edificios singulares. Son los ámbitos de referencia para establecer el grado de consolidación por la edificación en suelo urbano. Permiten la desafectación espacial a nivel pormenorizado y son las unidades mínimas para la redacción de Estudios de Detalle.

Evolución Legislativa y Clasificación del Suelo

Comparativa: Ley de 1992 vs. 1998

• Ley de 1992: Enfocada en el fuerte incremento del valor del suelo, la modificación del régimen de derechos y deberes de los propietarios y la participación de la comunidad en las plusvalías. Define facultades urbanísticas como el derecho a urbanizar, al aprovechamiento y a edificar.
• Ley de 1998: Clasifica el suelo en urbano, no urbanizable y urbanizable, estableciendo un nuevo régimen de valoraciones y expropiaciones.

Suelo Urbanizado (Ley del Suelo 2007)

Se define como el suelo integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios. Se entiende que ocurre cuando las parcelas cuentan con los servicios requeridos o pueden conectarse a ellos sin obras adicionales.

Ley del Suelo 2002 (L.O.U.A.)

Introduce una clasificación detallada: Suelo Urbano (consolidado y no consolidado), Suelo No Urbanizable (especial protección, natural o rural) y Suelo Urbanizable (ordenado, sectorizado y no sectorizado).

Determinaciones del P.G.O.U. y Planeamiento

Determinaciones Generales

• Clasificación de la totalidad del suelo.
• Reserva de suelo para V.P.O. (Vivienda de Protección Oficial).
• Sistemas generales: parques, infraestructuras y equipamientos.
• Usos, densidades y edificabilidades globales.

Planes de Sectorización

Sus principales determinaciones incluyen la delimitación del sector, la definición del aprovechamiento medio, la previsión de V.P.O. y los compromisos de garantía para la urbanización (mínimo del 10% del coste de ejecución).

Gestión y Aprovechamiento Urbanístico

Aprovechamiento Medio

Es la superficie construible del uso característico de un área de reparto por cada metro cuadrado de suelo. Se calcula dividiendo el aprovechamiento objetivo total entre la superficie total del área.

Edificabilidad Global vs. por Condiciones de Ordenación

• Edificabilidad Global (E): Establecida en función de la superficie total del sector.
• Edificabilidad por condiciones de ordenación (Eco): Definida por la superficie neta a edificar según un uso determinado.

Sistemas de Ejecución (Ley de 1956)

• Cooperación: Estimula la urbanización por los propietarios.
• Expropiación: La administración expropia para urbanizar directamente o mediante concesionaria.
• Compensación: Los propietarios se vinculan al resultado de la gestión urbanística.

Licencias y Disciplina Urbanística

Actos sometidos a licencia

Entre otros, destacan: movimientos de tierra, obras de construcción, primera utilización de edificios, talas de árboles protegidos, actividades mercantiles, instalación de invernaderos y vallados permanentes.

Disciplina ante obras ilegales

Si una obra es incompatible con la ordenación vigente, el Ayuntamiento debe: paralizar la obra, abrir expediente, iniciar el proceso administrativo y, si persiste el incumplimiento, proceder a la demolición.