Fundamentos del Contrato Civil: Compraventa y Arrendamiento

El Derecho Civil y su Alcance

El Derecho Civil es el derecho privado de carácter general. Se ocupa de las disposiciones relativas a las personas, sus bienes y propiedades, así como de la forma de adquirirlas, de las obligaciones y de los contratos.

El Contrato de Compraventa

Este contrato nace o se perfecciona con el consentimiento de los contratantes. Es un contrato consensual: comprador y vendedor se ponen de acuerdo sobre:

• Una cosa determinada.
• Un precio cierto.

A) Elementos Personales y Contenido Esencial de la Compraventa

El contrato de compraventa es bilateral, generando obligaciones para ambas partes:

• El vendedor se compromete a entregar al comprador una cosa.
• El comprador se compromete a entregar un precio, en dinero o signo que lo represente.

La Transmisión de la Propiedad en la Compraventa

La finalidad o causa de la compraventa es la de transmitir la propiedad del objeto contractual (cosa y precio) entre comprador y vendedor. Un aspecto relevante es la figura de la reserva de dominio en las compraventas a plazos.

B) Cumplimiento del Contrato: Saneamiento por Evicción y por Vicios Ocultos

Saneamiento

Es la obligación de responder de que la cosa entregada se encuentra en el estado que el comprador conoce y que nadie podrá arrebatársela legalmente.

Vicios Ocultos

Son defectos que tiene la cosa y que afectan a su uso o disminuyen su valor. Si el comprador descubre estos vicios (que el vendedor no conocía o que, de haberlos conocido, no habría comprado o habría pagado menos), podrá ejercer las siguientes acciones:

1. Resolución del contrato: Que le devuelvan el dinero. Incluso si el vendedor conocía el vicio, el comprador puede pedir que se le indemnice.
2. Acción Quanti Minoris: Una rebaja proporcional del precio, determinada usualmente por peritos.

Saneamiento por Evicción

Ocurre cuando el vendedor responde si el comprador pierde la cosa adquirida porque, mediante sentencia judicial, se entrega la cosa a otra persona que tenía un derecho anterior y mejor sobre ella.

En caso de evicción, el vendedor debe indemnizar al comprador, incluyendo:

1. El precio que tenía la cosa cuando fue perdida en el juicio (sea mayor o menor al precio de venta).
2. El pago de las costas del proceso judicial.
3. El pago de los frutos o rendimientos producidos por la cosa.
4. El pago de los gastos del contrato.
5. El pago de los daños y perjuicios sufridos o cualquier tipo de intereses y gastos adicionales del comprador relacionados.

C) Pactos Ligados a la Compraventa

• Arras Penitenciales o de Desistimiento: El comprador entrega dinero o alguna cosa como garantía del cumplimiento del contrato, permitiendo el desistimiento bajo ciertas condiciones.
• Cláusula Resolutoria o Pacto Comisorio: El vendedor puede resolver el contrato si el comprador no paga después de haber recibido la cosa.
• Pacto de Mejor Comprador: Permite al vendedor anular el contrato si, tras su celebración, encuentra una oferta más ventajosa (a menos que el comprador iguale o supere dicha oferta).

Contrato de Arrendamiento

Es el contrato mediante el cual una parte (el Arrendador) transfiere el uso y goce de una cosa a otra parte (el Arrendatario), quien se obliga a pagar una contraprestación por ello.

Es un contrato bilateral (surgen obligaciones para ambas partes) y, tradicionalmente, se considera un contrato formal (aunque esto puede variar según la legislación específica).

Obligaciones del Arrendador

• Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
• Hacer las reparaciones oportunas de la cosa (aunque el arrendatario podría pagarlas en ciertos casos).
• Garantizar el saneamiento de la cosa arrendada.
• Exigir la fianza correspondiente.
• Mantener el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado.

Obligaciones del Arrendatario

• Pagar la renta según lo establecido.
• Usar la cosa de la forma pactada.
• Soportar las obras necesarias para su mantenimiento.
• Poner en conocimiento del arrendador la necesidad de reparaciones mayores.
• Informar de toda usurpación o daños causados por terceros.
• Responder del deterioro o pérdida de la cosa (a no ser que demuestre que no fue por su culpa).
• Devolver la cosa al finalizar el contrato.