Fiscalidad de la Vivienda Habitual: Exenciones y Nuda Propiedad para Mayores

Exención de la Ganancia Patrimonial por Transmisión de la Vivienda Habitual

La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) dispone en su artículo 33.4.b) que estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, de conformidad con la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia.

Requisitos para la Aplicación del Beneficio Fiscal

La Ley exige para aplicar este beneficio fiscal los siguientes requisitos:

• Que se produzca la transmisión de la vivienda habitual, lo que exige que dicha vivienda cumpla los requisitos del artículo 54 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (R.R.).
• Que la transmisión sea realizada por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, según los conceptos legales definidos para estas condiciones.

Ejemplo Práctico: Transmisión Exenta de Vivienda Habitual

D. X transmite su vivienda habitual por un importe de 250.000 €. Su precio de adquisición fue de 150.000 €, realizada en el año 2012.

En el momento de la transmisión, D. X tiene 45 años, pero posee la condición de dependiente severo.

Consecuencias Tributarias:

Si D. X puede acreditar que se trata de su vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida, que asciende a 100.000 € (Valor de Transmisión: 250.000 € - Valor de Adquisición: 150.000 €), estará exenta, por aplicación del artículo 33.4.b) de la LIRPF.

Transmisión de la Nuda Propiedad de la Vivienda Habitual

Esta operación consiste en transmitir la nuda propiedad de la vivienda habitual a una entidad de seguros o a un tercero distinto de una entidad de seguros. Con el importe obtenido en la transmisión, se debe constituir una renta vitalicia para la cobertura de la dependencia o las necesidades de la postjubilación.

El dependiente severo, gran dependiente o mayor de 65 años se reserva el usufructo vitalicio de la vivienda habitual, lo que le permitirá seguir viviendo en la vivienda hasta su fallecimiento.

El importe resultante de la transmisión estará exento del IRPF, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en la Disposición Adicional Decimoquinta de la LIRPF.

Disposición Adicional Decimoquinta. Disposición de bienes que conforman el patrimonio personal para asistir las necesidades económicas de la vejez y de la dependencia.

No tendrán la consideración de renta las cantidades percibidas como consecuencia de las disposiciones que se hagan de la vivienda habitual por parte de las personas mayores de 65 años, así como de las personas que se encuentren en situación de dependencia severa o de gran dependencia a que se refiere el artículo 24 de la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia, siempre que se lleven a cabo de conformidad con la regulación financiera relativa a los actos de disposición de bienes que conforman el patrimonio personal para asistir las necesidades económicas de la vejez y de la dependencia.

Por el contrario, la renta vitalicia que se suscriba tributará de conformidad con lo establecido en el artículo 25.3 de la LIRPF.

Ejemplo Práctico: Transmisión de Nuda Propiedad y Renta Vitalicia

D. X transmite la nuda propiedad de la vivienda. Adicionalmente, suscribe una renta vitalicia con el capital obtenido en la transmisión con la entidad de seguros XXXSA.

• El importe de la renta vitalicia asciende a 7.500 € anuales.
• D. X tiene 71 años en el momento de la constitución de la renta vitalicia.

Consecuencias Tributarias:

• La ganancia patrimonial resultante de la transmisión de la nuda propiedad estará exenta en el IRPF.
• La renta vitalicia estará gravada de conformidad con las previsiones del artículo 25.3 de la LIRPF. Será considerada Rendimiento de Capital Mobiliario (RCM) y formará parte de la base del ahorro.

Cálculo del RCM:

RCM = anualidad × % [en función de la edad del rentista]

RCM = 7.500 € × 0,08 (8% para 71 años) = 600 €

Los 600 € serán el RCM derivado de la percepción de la anualidad; el resto será considerado recuperación del capital.