Fiscalidad de las Operaciones Inmobiliarias: IVA, ITP y Sucesiones
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Fiscalidad de las Operaciones Inmobiliarias
1. Introducción
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) son los principales impuestos que gravan las operaciones inmobiliarias.
2. Compatibilidad entre el IVA y el ITP
Un mismo contrato o negocio jurídico no puede tributar simultáneamente por el IVA y el ITP. Si el acto o negocio jurídico está sujeto a IVA, no tributará por ITP, aunque esté exento de IVA.
3. Compatibilidad entre el ITP y el AJD
La modalidad de AJD del ITP sí es compatible con el IVA. Un mismo hecho puede quedar sujeto a IVA y devengar también el AJD.
4. Fiscalidad de los Préstamos Inmobiliarios
4.1. Constitución del préstamo inmobiliario
* Si el préstamo lo concede un empresario o profesional, estará sujeto a IVA, pero exento. Sin embargo, al otorgarse escritura pública, tributará por AJD. * Si el préstamo lo concede un particular, estará sujeto a ITP, pero exento.
4.1.2. Novación del préstamo inmobiliario
* La cesión del préstamo por un empresario o profesional está sujeta a IVA, pero exenta. Tributará por AJD al otorgarse escritura pública. * La cesión del préstamo por un particular está sujeta a ITP. * La subrogación o novación de préstamos está sujeta, pero exenta de tributación.
4.1.3. Cancelación del préstamo inmobiliario
La extinción del préstamo inmobiliario no tributa ni por IVA ni por ITP. Al existir escritura pública, se devenga el AJD, pero está exento.
5. Fiscalidad de la Compraventa de Inmuebles
5.1. Compatibilidad con el IVA
La operación estará sujeta a IVA cuando sea realizada por un empresario o profesional que actúe en el ámbito de su actividad o con bienes que pertenecen a su patrimonio empresarial. En el resto de los casos, se estará en el ámbito de aplicación del ITP.
5.2. Operación de compraventa
* Si el transmitente es un empresario, la operación siempre estará sujeta a IVA. Si se declara exenta, tributará por ITP. * Si el transmitente es un particular, se estará en el ámbito de aplicación del ITP.
6. Fiscalidad de la Donación de Inmuebles
6.1. La donación y sus intervinientes
El ISD grava las donaciones. El donante es la persona que entrega el bien, y el donatario la que lo recibe.
6.2. Fiscalidad de la donación (donatario)
* El sujeto pasivo es el donatario. * La base imponible es el valor real de los bienes y derechos adquiridos. * El devengo del impuesto se produce el día que se celebra el acto.
6.3. Fiscalidad del donante
La ganancia patrimonial obtenida por el donante tributa en el IRPF, dentro de la base del ahorro.
7. Fiscalidad de la Herencia de Inmuebles
7.1. La sucesión y sus intervinientes
El ISD grava las herencias. El causante es la persona por la cual se produce una sucesión por causa de muerte, y el causahabiente es la persona que lo sustituye.
7.2. Fiscalidad de la sucesión
* Los sujetos pasivos son los causahabientes (herederos). * La base imponible es el valor de los bienes y derechos adquiridos. * El devengo del impuesto es la fecha de fallecimiento.
Nota: La fiscalidad de las operaciones inmobiliarias puede variar según la comunidad autónoma donde se realice la operación.