Finca material y finca inmaterial

1 El Registro de la propiedad y la publicidad de las situaciones jurídicas de transcendencia real referidas a los inmuebles.

El art.1 LH dice que el RP tiene como finalidad la inscripción o anotación de los títulos que permiten adquirir, transmitir, modificar o extinguir derechos reales sobre bienes inmuebles. El RP se originó para impedir que sobre un inmueble existieran cargas ocultas y evitar así prejuicios a terceros. Tiene una competencia territorial.

Actualmente se encuentra regulado en la LH de 1946, la cual no ha variado mucho, pero sí que lo ha hecho su reglamento. El decreto de 04/07/1997 es un reglamento complementario pero en materia urbanística. El art.149.1.8 CE atribuye al estado la competencia de Registros.

2 Las situaciones jurídicas inscribibles en el Registro de la propiedad

Son inscribibles en el RP los títulos en los que se declare, reconozca, transmita, modifique o extinga no sólo el dominio y los derechos reales tipificados, sino también cualquier acto o contrato de transcendencia real de carácter atípico.

Ningún derecho real, excepto aquellos en los que su inscripción tenga un valor constitutivo, como la hipoteca, necesita la inscripción, si bien es conveniente obtenerla porque sin inscripción tales derechos reales, cargas o graváMenes no perjudicarán a terceros que adquieran el inmueble.

Al RP también pueden acceder excepcionalmente algunos derechos personales, pero con la peculiaridad de que lo hacen de manera individualizada, porque la ley así lo establece en cada caso concreto.

El art.2.5 LH permite la inscripción de los contratos de arrendamiento, así como de los subarriendos, cesiones y subrogaciones en los mismos.

3 El objeto del derecho registrable: la finca registral

La cualidad de finca registral viene determinada por una circunstancia puramente formal: la de figurar una cosa o un derecho inmueble como objeto de un folio registral. En este sentido, es finca todo aquello que abre folio en el RP.

Son fincas registrales una serie de realidades dispares, y puede tratarse de fincas materiales, como, por ejemplo, una superficie de terreno incluida dentro de una línea poligonal, con edificación o sin ella, o de fincas inmateriales, como el llamado derecho al aprovechamiento urbanístico, que es un derecho totalmente desvinculado de la finca que lo originó.

La primera inscripción practicada en el folio es de dominio, y a continuación se realizan todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones relativas a la finca.

Finca material, o finca por naturaleza, es un trozo de terreno cerrado por una línea poligonal, edificado o no, y objeto del derecho de propiedad. La finca normal, se caracteriza por la unidad material, la colindancia o, en el caso de las fincas edificadas, por la unidad de edificación.

Se habla de finca registral inmaterial en aquellos casos en los que la entidad que abre folio registral no tiene una base física claramente determinada, o la tiene de manera muy remota. Los casos que contempla la legislación hipotecaria vigente son las concesiones administrativas y el aprovechamiento urbanístico.

4.1. Los títulos inscribibles

El sentido material del título se puede definir como la causa o fundamento jurídico de la adquisición, modificación, transmisión o extinción de un derecho.

Para dar lugar a un asiento en el RP, es preciso un determinado título formal, es decir, un documento en el que conste la existencia de un determinado título material.

Título formal es el documento que, en general, reúna condición de público, cumpla los requisitos que marca la ley y funde en él inmediatamente su derecho las personas que pretendan la inscripción, haciendo fe de su contenido por sí solos o con otros documentos complementarios, o bien mediante determinadas formalidades cuyo cumplimiento se acredite.