Figuras Jurídicas de Derechos Reales: Uso, Habitación, Superficie y Servidumbres

1. Uso y Habitación

Este derecho se define como aquel que faculta a una persona a usar o servirse de un bien no consumible. El derecho de uso es un derecho real vinculado a la propiedad. Aunque ha sido ampliamente estudiado por diversos tratadistas, el derecho de uso se distingue del usufructo al presentarse únicamente como un elemento constitutivo de la utilidad de la cosa.

Quien dispone de este derecho no puede ceder a otro, ni siquiera, el ejercicio del propio derecho. Cabe resaltar que este derecho recae sobre bienes no consumibles, ya que su uso por un individuo no los agota para los demás.

El derecho de habitación es una modalidad restringida del derecho de uso, caracterizada por recaer exclusivamente sobre bienes inmuebles destinados a la morada de personas naturales (las personas jurídicas no requieren de morada). Los derechos de uso y habitación no pueden ser objeto de ningún acto jurídico, salvo por consolidación.

2. Superficie

Tradicionalmente, el dueño del suelo es propietario de todo lo construido por encima o por debajo de este. El derecho de superficie constituye una excepción a este principio. Cuando lo construido por encima o por debajo del suelo pertenece a un propietario distinto al del suelo, se configura el derecho de superficie.

El derecho de superficie es la facultad que otorga el dueño del suelo para que un tercero construya sobre o bajo este. Existe una relación de dependencia entre la propiedad superficiaria y el derecho de superficie, ya que la primera subsiste mientras exista el segundo. Si el derecho de superficie se extingue, la propiedad superficiaria desaparece.

En el derecho de superficie, no solo se conceden las facultades de uso y disfrute, sino que el titular adquiere la propiedad de lo construido, con todos los atributos del derecho de propiedad, por un plazo determinado. Este derecho no puede exceder los 99 años.

Características del Derecho de Superficie:

• Es un derecho real cuyo titular es la persona que tiene facultad de construir sobre o bajo el suelo.
• Recae sobre cosa ajena.
• En el Perú, el derecho de superficie solo faculta la construcción de edificaciones.
• Otorga al superficiario derecho de propiedad sobre aquellas edificaciones que levante.
• Tiene carácter predial.
• Es un derecho temporal.

La extinción del derecho de superficie a favor del superficiario no se produce automáticamente, sino que debe ser concedida expresa o tácitamente por el propietario del suelo, considerando las necesidades presentes y futuras de la construcción proyectada (sobre o bajo el suelo). Es importante destacar que la destrucción del edificio no causa la extinción del derecho de superficie, correspondiendo a su titular el derecho de reconstruir la edificación.

3. Servidumbres

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio (sirviente) en beneficio de otro predio (dominante), que faculta al titular del predio dominante a usar el predio sirviente o a impedir que el dueño de este último ejerza alguno de sus derechos de propiedad. El predio que goza de la servidumbre se denomina predio dominante, y el que la sufre, predio sirviente.

Las servidumbres constituyen cargas que se imponen al dueño del predio sirviente en beneficio del propietario del predio dominante. A diferencia de otras cargas, las servidumbres no implican una obligación garantizada ni tienen por objeto la venta del bien. Las servidumbres son, por tanto, limitaciones al derecho de propiedad predial.

Características de las Servidumbres:

• Es un derecho real cuyo titular es el dueño del predio dominante.
• Recae sobre cosa ajena.
• Es una carga que sufre el dueño del predio sirviente a favor del dueño de otro predio.
• Tienden a la perpetuidad.
• Tienen carácter predial.

El carácter indivisible de la servidumbre se fundamenta en su naturaleza jurídica, que implica hechos que, por sí mismos, no pueden ser divididos. Es decir, la servidumbre se debe por entero al predio dominante y no puede adquirirse o perderse por cuotas.