Figuras Jurídicas de Derechos Reales: Uso, Habitación, Superficie, Servidumbre e Hipoteca

Derecho de Uso y Habitación

El Derecho de uso es un derecho real que faculta a una persona a usar o servirse de un bien no consumible. Se rige por las disposiciones del usufructo en cuanto sean aplicables y no se extiendan sus efectos. Es distinto del usufructo porque es más restringido: no se puede ceder a otro el ejercicio del derecho, y solo recae sobre bienes no consumibles.

El Derecho de habitación se configura cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada. Es un derecho restringido, ya que se limita a ciertos bienes destinados al uso de morada.

Estos derechos se extienden a la familia del usuario, salvo disposición distinta. No pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo la consolidación. Sus características propias son:

• Son derechos constituidos sobre bienes ajenos, lo que implica la existencia de, al menos, dos sujetos en la relación jurídica: el constituyente (nudo propietario del bien) y el beneficiario.
• El constituyente indica en el acto el plazo del derecho.
• Es un derecho temporal.
• Existe el deber de conservación sobre la cosa.

Derecho de Superficie

El Derecho de superficie se presenta cuando lo construido por encima o por debajo del suelo pertenece a un propietario distinto del dueño del suelo. Este derecho real es la facultad que otorga el dueño del suelo para que un tercero construya sobre o debajo del mismo. La propiedad superficiaria es un derecho que surge en el superficiario respecto de lo edificado. Entre ambos existe una relación de dependencia: solo hay propiedad superficiaria si hay Derecho de superficie.

Sus características son:

• Es un Derecho Real cuyo titular es la persona que tiene la facultad de construir sobre o bajo el suelo.
• Recae sobre cosa ajena.
• Es temporal, con un plazo máximo de 99 años.
• En el Perú, solo se otorga el derecho de construir edificaciones.
• Otorga al superficiario el derecho de propiedad sobre las edificaciones que levante.
• Tiene carácter predial.

Este derecho se puede constituir por acto entre vivos o por testamento y es transmisible, salvo prohibición expresa. Se puede extender al aprovechamiento de una parte del suelo no necesaria para la construcción, si ofrece ventaja para su mejor utilización; esto debe ser concedido expresa o tácitamente por el propietario del suelo. No se extingue por la destrucción de lo construido.

Extinción del Derecho de Superficie

Para la extinción del Derecho de superficie, hay cuatro elementos fundamentales:

1. Principio de accesión: Vencido el plazo pactado, el propietario del suelo adquiere la edificación en pleno derecho.
2. Derechos Reales concedidos por el dominus soli: Se refiere a los derechos ejercidos por el propietario del suelo que pudo haber ejercido antes o después de constituir el Derecho de superficie.
3. Obligaciones que surgen: Aquellas que afectan directamente la extinción del Derecho de superficie, como la indemnización al superficiario.
4. Derechos Reales y personales concedidos por el superficiario: Esto se refiere a los efectos frente a terceros, por ejemplo, si el superficiario ha celebrado un contrato de arrendamiento. Cuando se extingue el Derecho de superficie, se extingue el contrato de arrendamiento.

Derecho de Servidumbre

Las servidumbres son un Derecho Real cuyo titular es el dueño del predio dominante. Recaen sobre cosa ajena y constituyen la carga que sufre el dueño de un predio (sirviente) a favor del dueño de otro predio (dominante), lo que supone que brinde utilidad al predio dominante. Tiene que ser una ventaja real que redunde en el beneficio del predio. Posee carácter predial y tienden a la perpetuidad, durando tanto como dure la cosa, salvo que no haya utilidad (por ejemplo, se extinguen a los 5 años por falta de uso).

Se clasifican en:

• Voluntarias y legales.
• Positivas y negativas.
• Continuas y discontinuas.
• Aparentes y no aparentes.

Son inseparables de ambos predios. Solo pueden transmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario. La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los predios que no tengan salida a los caminos públicos.

Derecho de Hipoteca

Por la hipoteca se afecta un bien inmueble en garantía de cualquier obligación, propia o de un tercero. Esto no determina la desposesión del bien y otorga al acreedor derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. Se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.

Para que sea válida, la hipoteca requiere que:

• Afecte el bien del propietario.
• Asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
• El gravamen sea de cantidad determinada y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.

Recae sobre inmuebles específicamente determinados.