Extinción de Derechos Reales: Hipoteca, Usufructo, Superficie, Vuelo y Servidumbre

Extinción de la Hipoteca

La hipoteca se extingue por las siguientes causas:

• Renuncia.
• Acuerdo extintivo entre las partes.
• Pérdida de la finca o extinción del derecho real.
• Confusión o reunión en una misma persona de las cualidades de acreedor y deudor hipotecario.
• Expiración del término o condición resolutoria.
• Prescripción: la acción hipotecaria prescribe a los 20 años.
• Caducidad de la inscripción o cancelación del asiento registral.

El Crédito Refaccionario

Se denomina crédito refaccionario a aquellos créditos nacidos a consecuencia de préstamos concedidos para la realización de una obra, ya sea de construcción, reparación o conservación de inmuebles. El crédito refaccionario confiere a quien interviene en la edificación o mejora de la finca el derecho de percibir los gastos y honorarios derivados de dicha actuación con preferencia a otros acreedores.

Extinción del Usufructo

Causas de extinción:

1. Por muerte del usufructuario.
2. Expiración del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria.
3. Reunión del usufructo y la nuda propiedad en una sola persona.
4. Renuncia del usufructuario.
5. Pérdida de la cosa. Si la pérdida es parcial, continúa en la parte restante (art. 514 del Código Civil).
6. Resolución del derecho del constituyente.
7. Prescripción: el usufructo se extingue por el no uso de las facultades que el derecho le confiere durante 6 o 30 años, según se trate de bienes muebles o inmuebles, respectivamente.

El Derecho de Superficie

El derecho de superficie es un derecho real que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante, en el vuelo y en el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. No podrá exceder de 99 años.

El Derecho de Vuelo

Concepto: Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular adquiere la facultad de elevar una o más plantas o de realizar construcciones bajo el suelo (subedificación), adquiriendo lo construido.

La Servidumbre

Según el art. 530 del Código Civil, la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante y el que la sufre, predio sirviente.

Tipos de Servidumbres

• Servidumbres reales: Son las que se constituyen en beneficio de un inmueble.
• Servidumbres personales: Son aquellas servidumbres que se establecen a favor de una o varias personas o una comunidad.
• Rústicas y urbanas: De acuerdo con la naturaleza de los predios en las servidumbres reales.
• Positivas y negativas: Se llama positiva, según el art. 533 del Código Civil, a la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa, la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.
• Continuas y discontinuas: De acuerdo con el art. 532 del Código Civil, son continuas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre, y discontinuas, las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.
• Aparentes y no aparentes: Son aparentes, según el art. 532 del Código Civil, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas, y no aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.
• Legales: Son aquellas establecidas por la ley, si bien no es que la ley las imponga automáticamente, sino que permite al titular del fundo dominante que pueda exigir al del sirviente la constitución de la servidumbre.
• Voluntarias: Son aquellas establecidas por voluntad de los propietarios.

Extinción de la Servidumbre

La servidumbre se extingue por:

• Reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y del sirviente.
• No uso durante 20 años.
• Pérdida de la cosa.
• Vencimiento.
• Renuncia.
• Convenio extintivo.