Extensión de la Hipoteca: Límites y Cobertura de Intereses según la Ley Hipotecaria

Extensión de la Hipoteca: Alcance de la Obligación Garantizada y el Bien Hipotecado

A continuación, examinaremos cómo una serie de eventualidades que puedan afectar a la obligación garantizada y al bien hipotecado influyen en una hipoteca ya constituida.

La Obligación Garantizada: Intereses Moratorios y Remuneratorios

La hipoteca, por definición, es un derecho real que garantiza el cumplimiento íntegro de una obligación, la cual, al ser normalmente dineraria, genera intereses. Surge la pregunta: ¿Garantiza la hipoteca el pago de intereses? Y, de ser así, ¿se refiere a los intereses moratorios o a los remuneratorios?

Intereses Moratorios, Costas y Gastos de Ejecución

De entrada, los intereses moratorios quedarían excluidos por el principio de determinación, ya que solo se devengan en caso de incumplimiento, lo cual es, en principio, un hecho incierto. Por esta misma razón, la hipoteca no cubre las costas y los gastos de ejecución derivados del incumplimiento de la obligación garantizada.

La garantía solo cubriría los intereses, costas y gastos mediante un pacto expreso en ese sentido, debiéndose indicar un máximo de responsabilidad. Este sería el caso de la hipoteca de máximo, de seguridad o una combinación de ellas.

Intereses Remuneratorios y el Registro de la Propiedad

Los intereses remuneratorios sí pueden quedar cubiertos por la hipoteca, puesto que son intereses que nacen del contrato, que tienen una medida predeterminada y que vencen en plazos también predeterminados. Sin embargo, ¿quedan siempre cubiertos por la hipoteca?

El artículo 12 de la Ley Hipotecaria (LH) estipula que la hipoteca cubre también el pago de los intereses. La dificultad radica en que el Registro de la Propiedad (RP) solo publicará aquellos intereses que las partes pactaron en ese sentido, pero no los intereses que se devenguen y no se paguen.

Protección de Terceros y el Límite del Artículo 114 LH

Este caso puede plantear problemas de indeterminación para los terceros adquirentes. El artículo 114 de la LH soluciona esta cuestión ordenando que:

• Si el bien gravado sigue en poder del deudor: Sin haber constituido nuevos derechos sobre el bien, la hipoteca sí cubre todos los intereses, incluso los devengados y no pagados.
• Si la cosa pasa a poder de un tercero: La hipoteca ha de limitarse, fijando un máximo de responsabilidad. Esta hipoteca cubrirá los intereses de los dos últimos años y de la parte vencida y no pagada de la anualidad corriente. Solo puede cubrir más si hay pacto expreso de las partes en este sentido y, en todo caso, con un límite máximo de cinco años.

Procedimiento del Acreedor ante Intereses Devengados y No Cubiertos (Art. 115 LH)

En relación con los intereses devengados y no pagados que no se encuentren cubiertos por el artículo 114 de la LH, el acreedor hipotecario puede proceder del modo siguiente, como indica el artículo 115 de la Ley Hipotecaria:

1. Exigir la ampliación de la hipoteca (si la finca sigue en poder del deudor): Exigiendo al deudor, si la finca hipotecada sigue en su poder, que amplíe la hipoteca sobre ella. Aunque la LH hable de ampliar, realmente se trata de una nueva hipoteca que tendrá el rango y prioridad que por su fecha le corresponda y que, por tanto, no podrá perjudicar derechos reales que sobre ese mismo bien se hubiesen inscrito entre la primera y la segunda hipoteca.
2. Constituir una nueva hipoteca sobre otros bienes (si la finca ha pasado a un tercero): Si el bien hipotecado ha pasado a la propiedad de un tercero, esa ampliación ya no es posible. Lo que se podrá hacer es garantizar el pago de los intereses constituyendo una nueva hipoteca sobre otros bienes del deudor.
3. Ejecutar la hipoteca (Art. 135 LH): Si el acreedor no quiere solicitar esa ampliación de hipoteca o la constitución de una nueva, puede optar por proceder según el artículo 135 de la LH, es decir, ejecutar la hipoteca para cobrarse los intereses vencidos y no pagados con lo que obtenga en subasta judicial. Si quedan intereses por vencer, el adquirente de la finca en la subasta judicial la adquiere gravada con esa misma hipoteca, que sigue como garantía del pago de los intereses.