Expropiación Forzosa y Agente Urbanizador: Mecanismos Clave en la Gestión Urbanística
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La Expropiación Forzosa y la Tasación Conjunta
La Administración puede elegir entre realizar la expropiación individualmente o bien llevar a cabo la tasación conjunta, que permite determinar el justiprecio en un procedimiento único. A este efecto, la Administración procederá a la fijación de los precios según la situación del suelo, las hojas de justiprecio individualizado de cada finca y las hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones. Esto se realiza tras la exposición al público tanto del proyecto de expropiación como de la notificación individual a los afectados de los criterios de valoración y hojas de aprecio de sus fincas para que puedan formular alegaciones.
Procedimiento de Tasación Conjunta
- Fijación de precios según la situación del suelo.
- Elaboración de hojas de justiprecio individualizado de cada finca.
- Determinación de hojas de justiprecio para otras indemnizaciones.
- Exposición pública del proyecto de expropiación.
- Notificación individual a los afectados de los criterios de valoración y hojas de aprecio.
- Plazo para formular alegaciones.
Efectos de la Tasación Conjunta
Si en el plazo establecido los expropiados no formulan oposición a la valoración, se entenderá aceptado el justiprecio. La resolución del expediente de tasación conjunta supone la declaración de urgencia, y el pago o el depósito del justiprecio permitirá la ocupación inmediata de los terrenos.
Impacto de las Valoraciones Urbanísticas
En cuanto a la efectividad de la expropiación, ya dijimos que las valoraciones urbanísticas del suelo urbanizable programado hicieron que este sistema haya estado bloqueado por los altos justiprecios.
La Concesión Urbanística y sus Variantes
Concepto de Concesión Administrativa
La concesión administrativa es el mecanismo mediante el cual un particular se subroga en las funciones y el riesgo de la obra urbanizadora en lugar de la Administración.
Variantes Concesionales: Agente Urbanizador y Empresas de Economía Mixta
Las variantes concesionales que últimamente se han introducido con el nombre de agente urbanizador o de concesiones a favor de empresas de economía mixta se diferencian en el empeño de la actual legislación urbanística en que los propietarios arriesguen también en la actividad urbanizadora con la aportación de sus terrenos e, incluso, con aportaciones dinerarias.
El Agente Urbanizador: Un Modelo Innovador
Regulación en la Ley Valenciana
La Ley Valenciana reguló un sistema orientado a incorporar la mayor cantidad de suelo posible al proceso urbanizador, que rompía con el esquema rígido y que introducía en el suelo urbanizable, como elemento dinamizador, a los agentes urbanizadores, encargados de formular propuestas, aunar voluntades y seducir a los propietarios. Para ello se recurrió a modificar la regla tradicional del pago de los justiprecios en dinero y su sustitución por solares resultantes de la urbanización en proporción a los terrenos de los que la operación urbanizadora les privaba, convirtiendo a los propietarios afectados en socios empresariales forzosos del agente y obligándoles a participar en el negocio urbanístico, en los beneficios y en los riesgos. Los propietarios que no quieran participar en el proceso urbanizador no podrán ser obligados, pero se exponen a una expropiación, no por el valor urbanístico sino por el valor inicial rústico.
Características del Sistema Valenciano
- Incorporación masiva de suelo al proceso urbanizador.
- Ruptura con esquemas rígidos preexistentes.
- Agentes urbanizadores como dinamizadores clave.
- Sustitución del pago en dinero por solares resultantes de la urbanización.
- Conversión de propietarios afectados en socios empresariales forzosos.
- Participación obligatoria en los beneficios y riesgos del negocio urbanístico.
- Expropiación por valor rústico para propietarios no participantes.
Rol del Urbanizador y la Administración
La figura clave dentro de este sistema es el urbanizador, lo que no obsta para que esta responsabilidad pueda ser asumida por la propia Administración.