Explorando los Derechos Reales: Dominio, Condominio y Garantías

Derechos Reales: Conceptos Fundamentales

Los derechos reales establecen la relación jurídica entre una persona y un objeto. El objeto es la parte pasiva, mientras que la persona es la parte activa, con el derecho de poseer y disponer sobre dicho objeto.

Dominio

El dominio es el derecho de propiedad que una persona ejerce sobre un objeto, ya sea material o inmaterial.

Condominio

El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas sobre una parte indivisa de un bien mueble o inmueble.

Ejemplo: En un edificio, cada dueño de un departamento (condómino) tiene el derecho de propiedad y puede decidir vender, hipotecar, etc.

Derechos Reales de Disposición sobre Cosa Ajena

• Usufructo
• Uso y Habitación
• Servidumbres

Usufructo

El usufructo es el derecho de gozar de un bien cuya propiedad pertenece a otra persona, siempre y cuando no se altere su sustancia.

Ejemplo: Un padre regala casas a sus hijos, pero mientras vivan con él (no se emancipen), él es el usufructuario y recibe los beneficios.

Uso y Habitación

El uso y habitación es el derecho real de usar una propiedad o habitarla sin obtener rédito económico a cambio, para beneficio propio y no para obtener "frutos".

Servidumbre

La servidumbre es un desequilibrio entre propiedades, donde una resulta afectada y otra favorecida, avalado por el Predio Dominante.

Derechos Reales de Garantías

• Hipoteca
• Prenda
• Anticresis

Hipoteca

La hipoteca es el derecho real que garantiza la devolución de un préstamo mediante un bien inmueble. Este derecho se constituye como seguridad de un crédito en dinero sobre un inmueble que permanece en poder del deudor. La hipoteca es indivisible y se considera sobre el bien, independientemente del valor del préstamo.

La hipoteca se formaliza ante un escribano público.

Prenda

La prenda puede ser:

• Con desplazamiento (empeño)
• Sin desplazamiento (con registro)

Prenda con Desplazamiento

Es la garantía de devolución de un préstamo sobre un bien mueble. El acreedor tiene derecho sobre la cosa dada en prenda, y el deudor no puede reclamar la devolución hasta que cumpla con lo pactado. El empeño finaliza al saldar el préstamo e intereses.

Prenda sin Desplazamiento

La garantía no es la tenencia del objeto, sino el valor del bien. La prenda se extingue por cancelación de la obligación principal o cuando la cosa pasa al dominio del acreedor. El acreedor recibe el pago al vencer el plazo, o por decisión judicial.

Diferencia entre Hipoteca y Anticresis

En la hipoteca, se garantiza la devolución de la prenda al saldar la deuda. En la anticresis, el propietario (deudor) cede al acreedor la tenencia de un inmueble para que este goce de sus frutos o rentas. Si los beneficios superan los intereses adeudados, la deuda disminuye.

Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal, regulada por la Ley |35| 2 del |31| 10|8 Art.1, establece que los departamentos de un edificio pueden pertenecer a una o más personas, creando un condominio con diversos dueños.

Elementos clave:

• Copropietario
• Consorcio: Figura jurídica formada por todos los copropietarios, registrada en el Registro de la Propiedad Inmueble (R.P.I).
• Administrador: Encargado de administrar el bien, puede ser un copropietario o un tercero.
• Consejo de Administración: Formado por consorcistas que colaboran y fiscalizan la administración.
• Expensas: Gastos fijos y reparaciones a cargo del consorcio.

Áreas de Uso Exclusivo

Se dividen en:

• Unidades Funcionales Principales: Dependen del destino del edificio (departamentos, oficinas, locales).
• Unidades Funcionales Complementarias: Cocheras, etc., que se venden junto con la unidad principal.

Áreas de Propiedades Comunes

• Propiedad común de uso exclusivo: Áreas de uso exclusivo de un copropietario por su ubicación (balcones, terrazas privadas).
• Propiedad común de uso común: Áreas como portería, instalaciones contra incendios, ascensores, escaleras, hall de entrada.