Evolución del Mercado Inmobiliario en España: Análisis de Políticas y Efectos Económicos

Evolución del Mercado Inmobiliario en España (1998-2003)

En 2000 se inició un periodo de descenso de los precios de las acciones. El ahorro salido de la bolsa, los bajos tipos de interés y los más largos plazos de los créditos ejercieron un impulso generalizado sobre la demanda inmobiliaria. El auge inmobiliario entre 1998-2003 se ha diferenciado del precedente por:

1. La menor intensidad media anual de las elevaciones de precios de las viviendas.
2. Los tipos de interés de los créditos-vivienda han sido más reducidos que los del incremento precedente.
3. Mayor ritmo de formación de hogares y la mayor duración del periodo de retroceso de la renta variable en bolsa.

El retroceso de la oferta de viviendas protegidas ha sido más acusado entre 1998 y 2003 que en la anterior etapa de expansión inmobiliaria. En el periodo 1998-2004 han destacado los cambios introducidos en materia de política de suelo. El intento de contención de los precios de venta de las viviendas, forzando un mayor volumen de calificación de suelo como urbanizable residencial, ha predominado sobre cualquier otra consideración de política de ciudad. Los cambios normativos no han provocado descensos en el precio. Entre 1999 y 2002, el coste del suelo se ha duplicado en España. El esfuerzo de acceso se ha situado en 2003 en el 41% de la renta familiar, por debajo de niveles tan elevados como los de 1990-92, lo que ha hecho posible la continuidad del proceso de auge.

Consideraciones sobre la Política de Vivienda en España: Eficiencia y Equidad

Política de Vivienda en Propiedad

Efectos del Tratamiento Fiscal Favorable:

1. No se efectúa imputación de cantidad alguna como rendimiento del capital inmobiliario derivado de la vivienda habitual.
2. Existe una deducción en la cuota por adquisición de vivienda habitual.
3. Los incrementos de patrimonio por enajenación de vivienda se gravan a tipos reducidos.

Existen otros gravámenes que guardan relación con la vivienda:

1. El IBI se recauda sobre la base constituida por el valor catastral de la unidad de vivienda, y los pagos no son deducibles del IRPF.
2. Las transacciones de viviendas de nueva creación se gravan al tipo reducido del IVA y las de viviendas usadas por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

En lo referente a las consideraciones de equidad, el efecto sobre la distribución de la renta de estos subsidios a los propietarios es regresivo:

1. El porcentaje de economías domésticas que posee su propia vivienda aumenta a medida que subimos en la escala de rentas.
2. Cuanto mayor es la renta de un individuo o familia, mayor es la cantidad absoluta gastada en vivienda, dando lugar a un mayor subsidio.
3. En presencia de impuestos progresivos, cuanto mayor es la renta gravable, mayor resulta el ahorro fiscal resultado de las deducciones de la base imponible.

Políticas de Vivienda ‘Directas’

Se articulan a través de los planes de vivienda. La figura principal de estas ayudas es la VPO (de promoción pública o privada). Se desarrolla a través de tres medidas:

1. Subvenciones a fondo perdido.
2. Subsidios de tipo de interés.
3. Acceso a préstamos cualificados para la adquisición de vivienda.

Problemas de las Ayudas Directas:

1. Desde una perspectiva de eficiencia en la consecución de su objetivo, se ven afectadas por la ‘paradoja de la construcción’.
2. La medida de renta utilizada para la calificación como VPO resulta ser la renta corriente, sin atender a consideraciones referidas a la renta permanente o de ciclo vital.
3. La inexistencia de controles efectivos sobre las transacciones posteriores de las viviendas que han gozado de ayudas públicas.
4. La evidencia informal de que recientemente las viviendas protegidas han constituido segundas residencias en la costa sugiere que constituyen parte del ‘despilfarro inmobiliario español’.

Las políticas de ayuda directa basadas en las VPO constituyen un instrumento ineficaz de la política de la vivienda. Tampoco salen bien paradas estas políticas usando los criterios usuales de:

1. Equidad Horizontal: Las políticas de ayuda directa terminan proporcionando un beneficio sustancial a un pequeño porcentaje de la fortuna, pero nada en absoluto al otro gran número de potenciales beneficiarios con iguales o parecidas circunstancias personales.
2. Equidad Vertical: Incluso en la mejor situación concebible de que los beneficiarios se concentraran entre las familias de renta baja, resultarán beneficiadas muchas personas que se hallan en una situación mejor que otras que no reciben subsidio alguno.