El Estatuto Legal de la Propiedad del Suelo: Clases y Categorías Urbanísticas

El Estatuto Legal de la Propiedad del Suelo

En primer lugar, es fundamental comprender que la propiedad urbana posee una naturaleza estatutaria. Nuestro sistema constitucional ya no permite que el propietario goce de libertad absoluta para disponer de su suelo a su antojo. Esta concepción es histórica. Hoy en día, las facultades que integran este derecho dependen de lo establecido por la Ley y los planes urbanísticos aplicables. Este es el carácter estatutario del derecho de propiedad.

Además de su naturaleza estatutaria, es crucial entender que el estatuto de la propiedad del suelo se ha configurado históricamente a través de planes urbanísticos. Estos planes, para cada clase de suelo, establecen un régimen jurídico diferenciado. Las leyes definen un concepto del derecho de propiedad que contempla distintos regímenes jurídicos en función del tipo de suelo. Esta aproximación ha sido constante desde las primeras leyes de suelo de los años 50.

De hecho, históricamente se han distinguido tres clases de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable. La premisa es que las leyes determinan un régimen específico para cada una de estas clases de suelo, que luego se aplica a ámbitos de ordenación concretos y a los municipios, una vez que el plan realiza la clasificación del suelo. Dentro de cada clase de suelo, a su vez, existen diversas categorías:

Suelo Urbano

El suelo urbano es aquel que ya ha sido transformado y forma parte de la trama urbana de la ciudad, es decir, el casco urbano. Dentro del suelo urbano, se distinguen dos categorías principales:

Suelo Urbano No Consolidado

Este tipo de suelo, aunque integrado en la trama urbana, presenta diversas circunstancias que impiden su consolidación, según lo establecido en el Art. 45 de la LOUA. Por ejemplo, se considera no consolidado si la urbanización está incompleta. En ocasiones, la urbanización existente no es proporcional o suficiente para la edificación proyectada. Incluso, una urbanización que fue adecuada en su momento puede volverse antigua u obsoleta. Aunque esto pueda parecer materialmente injusto, la Ley lo contempla. Asimismo, se clasifica como no consolidado cuando se produce un cambio de uso de un terreno dentro de la ciudad para obtener un aprovechamiento más rentable. Estos tipos de suelo pueden requerir una reurbanización.

Suelo Urbano Consolidado

Se trata de un suelo completamente urbanizado que cumple la condición de solar, con la proporción necesaria y suficiente para el uso previsto por el planeamiento urbanístico. En el Art. 148.4 de la LOUA se define el concepto de solar:

“A los efectos de esta Ley, tendrán la condición de solar las parcelas de suelo urbano dotadas de los servicios y características que determine la ordenación urbanística, y como mínimo los siguientes:

• Acceso rodado por vía urbana pavimentada.
• Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficiente para la edificación, construcción e instalación prevista.
• Evacuación de aguas residuales a la red pública.
• Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento.”

Suelo Urbanizable

Este tipo de suelo está destinado al desarrollo de nuevas actuaciones urbanísticas, facilitando la transición de áreas rurales a urbanas. Se divide en varias categorías:

Suelo Urbanizable Ordenado

Es aquel sobre el que el plan general ha establecido toda la ordenación necesaria. Aunque actualmente sea rústico o rural, el plan ya regula de forma pormenorizada las características de su ordenación para la futura transformación. Esta situación es una excepción, ya que la regla general es que el suelo urbanizable no requiere una ordenación detallada por parte del plan general, sino que se ordena posteriormente mediante un planeamiento de desarrollo. La ventaja de que la ordenación se realice mediante un plan posterior es que el planeamiento general no necesita tomar decisiones definitivas sobre el suelo, sino que solo proporciona una idea estructural.