Elementos, Clasificación y Extinción de Contratos

Elementos Esenciales de un Contrato

Los elementos esenciales de un contrato son:

• Capacidad: Todas las partes deben ser capaces de hecho y de derecho, o tener representación legal autorizada.
• Consentimiento: Puede ser tácito o expreso.
• Forma: Los contratos pueden ser formales, no formales, solemnes o no solemnes.
• Objeto: La prestación obligada por las partes debe ser lícita y posible.

Clasificación de Contratos

Los contratos se pueden clasificar en:

1. Real / Consensual:
   • Real: Se necesita la tradición de la cosa para su validez.
   • Consensual: Se perfecciona por el consentimiento de las partes.
2. Bilateral / Unilateral:
   • Bilateral: Ambas partes se obligan.
   • Unilateral: Se obliga una sola parte.
3. Gratuito / Oneroso
4. Formal / No Formal
5. Típico / Atípico:
   • Típico: Está regulado por el Código Civil.
   • Atípico: No está regulado por el Código Civil.

Principios Aplicables a los Contratos

• Principio de Buena Fe
• Principio de Ley para las Partes
• Principio de Seña:
  • Seña Confirmatoria
  • Seña Penitencial: Da derecho a arrepentirse, perdiendo la seña el comprador y dos señas el vendedor.

Modos de Extinción de Contratos

1. Extinción: Cada una de las partes cumple con sus obligaciones.
2. Anulación: Sanción aplicada por la ley para privar de efectos a los contratos viciados.
3. Rescisión: Extinción del contrato por común acuerdo.
4. Resolución: Por incumplimiento o pacto comisorio. La parte cumplidora puede dejar de cumplir frente al incumplimiento de la otra parte.

Contrato de Compraventa

El contrato de compraventa es nominado, oneroso, no formal y conmutativo.

Formalidades

• Formal: Inmuebles (tradición + escritura + registro).
• No Formal
• Registrables: Tradición + registro.
• No Registrables: Tradición.

Elementos

• Capacidad
• Consentimiento
• Precio (fácilmente determinable y serio)

Cláusulas Accidentales

Las cláusulas accidentales incluyen:

• Pacto de Retroventa: El vendedor puede revender la cosa al comprador.
• Pacto de Reventa: El comprador puede devolver la cosa por el valor acordado.
• Pacto de Mejor Comprador: El vendedor puede dejar sin efecto la venta si le ofrecen un mejor precio.
• Pacto de Preferencia: El vendedor puede readquirir la cosa si el comprador decide venderla al mismo precio.
• Pacto de No Enajenar: El comprador no puede vender la cosa a personas determinadas.

Vicios Redhibitorios y Evicción

Vicios Redhibitorios

Garantía que protege al comprador de que la cosa esté en el estado acordado. Son defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisición y que, de haberlos conocido, el comprador habría evitado la compra o pagado menos.

Condiciones del Vicio

• Debe ser oculto.
• Debe ser importante en valor económico.
• Debe existir al momento de la compra.

Acciones

• Acción Redhibitoria: Se busca anular el contrato y devolver la cosa y el dinero.
• Acción Quanti Minoris: Se busca la devolución del porcentaje del valor que desvaloriza la cosa.

Garantía de Evicción

Garantiza que el vendedor tiene el derecho de vender la cosa. El vendedor está obligado a garantizar la legitimidad del derecho que transmite y que no exista persona que perturbe el goce.

Requisitos

1. Estar sufriendo una perturbación.
2. Quien perturba debe tener un derecho sobre la cosa anterior o contemporáneo a la compra del bien.

Si se comprueban los requisitos, corresponde una indemnización por daños y perjuicios.

Contrato de Locación

En el contrato de locación, el locador entrega el uso y goce de la cosa, y el locatario (inquilino) paga un valor económico periódicamente.

Elementos

• Consentimiento
• Cosa
• Precio: Valor económico por el uso y goce de la cosa.
• Plazo: Máximo 10 años, mínimo 2 años.

Fin del Contrato

El dueño puede cancelar el contrato si:

• No se pagan dos períodos consecutivos.
• Hay uso deshonesto de la cosa.
• Está prohibido subalquilar.

Características

• Bilateral
• No formal
• Oneroso
• Consensual
• Conmutativo
• Típico