Drets Reals al Codi Civil de Catalunya: Guia Completa

El dret de superfície

El dret de superfície (art. 564-1 CCCat) és un dret real limitat sobre finca aliena que atribueix temporalment la propietat sobre construccions o plantacions que s'hi facin. La durada màxima del dret és de 99 anys.

Tipus de dret de superfície

1. Segons l'existència prèvia de la construcció o plantació:

• La modalitat més habitual és quan la construcció o plantació no està feta i s'atorga el dret de superfície per a construir o plantar.
• La llei també permet constituir aquest dret sobre terrenys on ja hi hagi una construcció.

2. Segons l'objecte: dret de construcció o plantació:

• El dret urbà es refereix a la construcció, i el dret rústic, a la plantació.
• Normalment, no es podrà triar, ja que ho estableix el planejament urbanístic segons el tipus de terreny.

Constitució del dret de superfície

Es pot constituir per qualsevol negoci jurídic: entre vius o per causa de mort, a títol onerós o gratuït.

• La durada del dret de superfície. Si s'estableixen més anys dels màxims, s'aplicarà el termini màxim legal. Si no s'especifica el termini, s'aplicarà el termini supletori de 30 anys.
• Les característiques de la construcció.
• No es preveu cap termini màxim per construir.
• L'establiment d'un preu.

Inscripció registral

La llei no exigeix la inscripció registral; n'hi ha prou amb l'atorgament davant notari. No obstant això, sempre és convenient inscriure el dret al Registre de la Propietat per poder oposar-lo davant de terceres persones.

Contingut del dret de superfície

Drets i obligacions del superficiari

1. Gaudí del sòl i propietat de la construcció o plantació: El superficiari és propietari de la construcció i té totes les facultats del dret de propietat. Si no s'ha pactat el contrari, no té l'obligació de conservar el bé.
2. Disposició del seu dret: Com a dret real, el superficiari pot vendre o hipotecar el seu dret de superfície o la seva plantació. Limitacions: Per llei no hi ha cap limitació, però es pot pactar un dret d'adquisició preferent a favor del propietari del terreny o el consentiment del propietari del sòl.
3. Pagament d'un preu: El superficiari pagarà un preu pel dret de superfície i, a més, pot estar obligat a pagar una renda periòdica.

Drets i obligacions del propietari del sòl

Mentre dura el dret de superfície, el propietari del sòl manté la propietat del terreny, però el gaudi el té una altra persona. Si en aquest terreny es troba un tresor, serà per al propietari. Té l'expectativa que, quan s'acabi el termini del dret, la construcció i plantació realitzada serà per a ell (reversió).

Extinció del dret de superfície

1. Pèrdua de la construcció: Si la construcció es destrueix, però només en el cas que es tracti d'una construcció preexistent.
2. Renúncia del superficiari: Aquesta renúncia allibera el gravamen i el propietari del terreny adquireix el que hi hagi al terreny per accessió.
3. Termini final: Quan s'esgota el termini establert per al dret.
4. No construcció dins del termini: Si així s'ha pactat i no es construeix en el termini acordat.

Reversió de la construcció

Quan s'extingeix el dret de superfície, el terreny és propietat de l'amo del terreny i la construcció passa a ser propietat del propietari del terreny. El propietari adquireix per accessió la propietat del que està construït o plantat en el terreny.

El dret d'usdefruit

El dret d'usdefruit és un dret real d'usar i gaudir dels béns aliens, salvant la seva forma i substància, llevat que les lleis o el títol de constitució estableixin una altra cosa.

Característiques principals

• Usar i gaudir: Directament (utilitzar la cosa per ell mateix) o indirectament (llogar).
• No alteració: S'ha de respectar la forma i substància del bé.
• Dret real sobre cosa aliena: L'usufructuari no és propietari ni arrendatari.
• Dret temporal: S'extingeix, per exemple, amb la mort de l'usufructuari.
• Valor econòmic: El seu valor augmenta com més anys tingui l'usdefruit.

Títols constitutius

1. Llei: El supòsit més habitual és el del cònjuge vidu en la successió intestada.
2. Resolució judicial: El jutge pot constituir un usdefruit.
3. Usucapió: Si es reuneixen els requisits de la possessió pública, pacífica i ininterrompuda.
4. Negoci jurídic: Entre vius o per causa de mort.

Modalitats d'usdefruit

• Usdefruit simultani i successiu: Pot ser constituït per a diverses persones simultàniament (per exemple, dos usufructuaris) o successivament (amb límits similars als fideïcomisos, normalment dues generacions). La durada màxima és de 99 anys.

Drets i obligacions de l'usufructuari

1. Drets:
   • Percebre els fruits dels béns.
   • Fer millores (respectant la forma i substància, llevat que tingui consentiment).
   • Disposar del dret (el pot hipotecar i alienar).
   • Dret d'adquisició preferent del nu propietari.
2. Obligacions:
   • Conservar el bé.
   • Pagament de les despeses que generi aquest bé.

Drets i obligacions del nu propietari

1. Drets:
   • Adoptar mesures per assegurar la conservació dels béns.
   • Exercitar el dret d'adquisició preferent.
   • Disposar del seu dret.
   • Fer seves les millores.
2. Obligacions:
   • No pertorbar el gaudi de l'usufructuari.
   • Pagar les reparacions extraordinàries.

Usdefruit sobre béns consumibles

Implica la devolució de l'equivalent del bé consumible. També es pot fer una devolució anticipada abans que es consumeixi el bé.

Usdefruit de béns deteriorables

Comporta la restitució del bé en l'estat en què es trobi. L'usufructuari només ha de respondre pels deterioraments causats per la seva culpa.

Usdefruit amb facultat de disposició

En aquesta modalitat, l'usufructuari pot vendre el bé i quedar-se amb la contraprestació de la venda, cosa que l'apropa al dret de propietat per la facultat de disposar del bé.

Modalitats:

• No condicionada a una situació de necessitat: L'usufructuari podrà disposar del bé lliurement o amb el consentiment d'altres persones, sense que hi hagi una necessitat prèvia.

Usdefruit de diners

1. Si s'ha prestat garantia: L'usufructuari pot donar la destinació que vulgui als diners.
2. Si no s'ha prestat garantia: S'han de posar a interès. Els interessos seran per a l'usufructuari, i quan s'acabi l'usdefruit, el nu propietari rebrà la mateixa quantitat que va donar en usdefruit, sense l'actualització dels diners.

Usdefruit de quota

Es produeix, per exemple, quan un germà atorga l'usdefruit en quota de la seva part a un altre. Els drets que tenia el nu propietari passen a l'usufructuari. L'usufructuari té dret a utilitzar el bé en la mesura que ho permeti la quota. El propietari és qui té la facultat de demanar la divisió de la cosa comuna.

Causes d'extinció de l'usdefruit

• Mort de l'usufructuari.
• Extinció de la persona jurídica.
• Consolidació (quan la propietat i l'usdefruit es reuneixen en la mateixa persona).
• Pèrdua total dels béns.
• Crisi matrimonial o de parella, si s'ha constituït en consideració al matrimoni o a la parella.

Efectes de l'extinció de l'usdefruit

• Restitució dels béns al nu propietari.
• Dret de retenció de l'usufructuari per les possibles reparacions extraordinàries que hagi realitzat.
• Extinció dels drets reals constituïts per l'usufructuari.
• Extinció dels contractes o drets personals.

El dret d'ús i habitació

Disposicions comunes

• Dret d'ús: Dret a utilitzar un bé aliè.
• Dret d'habitació: Dret a ocupar un habitatge.

La diferència tradicional amb l'usdefruit rau en la limitació a les necessitats del seu titular. El CCCat ha ampliat l'autonomia en la constitució d'aquests drets.

Constitució

La constitució d'aquests drets gaudeix de llibertat de forma.

• Per negoci jurídic, llei, usucapió o resolució judicial.

Titulars i beneficiaris

El titular del dret i els beneficiaris són les persones que conviuen amb el titular. Pot haver-hi un o diversos titulars, de forma simultània o successiva.

• Dret d'ús: Pot recaure tant sobre persones físiques com jurídiques.
• Dret d'habitació: Només pot recaure sobre persones físiques.

Extinció

• Causes generals d'extinció dels drets reals.
• Resolució judicial en cas d'exercici greument contrari a la naturalesa del bé.
• Execució d'una hipoteca sobre el bé, si els titulars van consentir la seva constitució.
• Si té naturalesa alimentícia, quan desapareix la situació de necessitat.

El dret d'ús

El dret d'ús és un "dret real que atribueix al seu titular la facultat de posseir i utilitzar un bé aliè en la forma establerta pel títol constitutiu o, en el seu defecte, de manera suficient per atendre les seves necessitats i les de les persones amb qui convisqui".

• Pot recaure sobre tot un habitatge; la diferència és que, quan es tracta d'un dret d'ús, ha de recaure sobre la totalitat de l'habitatge.
• L'usufructuari o superficiari pot constituir un dret d'ús o habitació, ja que són titulars d'un dret real limitat.

Facultats de l'usuari

• Utilitzar el bé aliè i fer seus els fruits.

Obligacions de l'usuari

• Exercir el dret d'acord amb la seva naturalesa.
• Limitar la utilització del bé al que disposa el títol constitutiu.
• Les obligacions pròpies de l'usufructuari: respectar la forma i la substància de la cosa.

Dret d'habitació

És el "dret d'ocupar les habitacions que s'indiquin en el títol de constitució o, en el seu defecte, les que siguin necessàries per atendre les necessitats del titular i de les persones que conviuen amb ell".

El dret real de servitud

El dret real de servitud grava parcialment una finca (la servent) en benefici d'una altra (la dominant). Pot consistir en l'atorgament a la finca dominant d'un determinat ús de la finca servent o en una reducció de les facultats del titular de la finca servent. Si és una servitud recíproca, ambdues finques són dominants i servents pel que fa a l'ús que permeten al propietari de l'altra finca.

Característiques i constitució

La servitud es pot constituir per títol (de forma oral, escrita, en escriptura pública, inter vivos, mortis causa, etc.). No requereix formalitat o tradició específica. La seva constitució pot ser voluntària o forçosa.

Servitud sobre finca pròpia

El propietari de més d'una finca pot constituir entre aquestes les servituds que consideri convenients. Una servitud no s'extingeix només pel fet que la propietat de les finques dominant i servent es reuneixi en una sola persona.

Contingut de la servitud

La servitud ha de tenir una utilitat exclusiva per a la finca dominant, amb un ús adequat per obtenir aquesta utilitat i, alhora, el menys incòmode i lesiu per a la finca servent.

Contingut accessori

Les obres necessàries per a establir i conservar la servitud són a càrrec del seu titular. Els propietaris de la finca servent no poden fer cap obra que perjudiqui l'exercici de la servitud.

Protecció de la servitud

Acció confessòria

Els titulars de la servitud tenen acció real per a mantenir i restituir l'exercici de la servitud contra qualsevol persona que s'hi oposi, la pertorbi o amenaci amb fer-ho. El termini de prescripció és de 10 anys.

Acció negatòria

El propietari d'una suposada finca servent pot exercir l'acció negatòria per negar l'existència d'una servitud sobre la seva finca.

Durada i extinció

La servitud té una durada perpètua; una vegada es constitueix, té vocació de durar en el temps, sense perjudici de les següents causes d'extinció.

Causes d'extinció

• Causes generals d'extinció dels drets reals.
• Falta d'ús durant 10 anys.
• Impossibilitat d'exercici o pèrdua d'utilitat.
• Extinció del dret del concedent.
• Expropiació.
• Usucapió deslliuradora.

Els titulars d'una servitud forçosa que es restableix en els deu anys següents a la seva extinció per falta d'ús o impossibilitat d'exercir-la, no han de pagar cap indemnització, excepte si la servitud s'hagués extingit per un acte propi dels titulars de la finca dominant.

Servitud en propietat horitzontal (PH)

Un edifici dividit en propietat horitzontal implica una sèrie d'elements privatius i comuns.

• Servituds en finques urbanes amb diverses PH: En comunitats de veïns que comparteixen serveis o espais comuns, s'estableixen servituds perquè tots puguin utilitzar les zones comunes.
• Servituds en PH complexes: En edificis amb diverses comunitats de propietaris, s'habilita l'ús d'espais propietat d'una altra comunitat mitjançant servitud.
• Servituds forçoses: Encara que el propietari es negui, la comunitat pot constituir-les.

Tipus de servituds forçoses:

1. Servitud de pas: Poden exigir-la els propietaris d'una finca sense sortida o amb una sortida insuficient a la via pública.
2. Servitud d'accés a una xarxa general: Poden exigir-la els propietaris d'una finca sense connexió a una xarxa general d'aigua, electricitat, etc.
3. Servitud d'aqüeducte: Els propietaris d'una finca amb recursos hidràulics poden exigir-la als veïns per portar l'aigua.

Indemnització per servitud forçosa

Les servituds forçoses només poden establir-se amb el previ pagament d'una indemnització igual a la disminució del valor de la finca servent afectada. S'ha d'indemnitzar els propietaris de la finca servent pels perjudicis que l'exercici de la servitud causi a la seva finca. La indemnització es redueix proporcionalment si els propietaris de la finca servent també utilitzen el pas, la connexió, etc. No s'ha de pagar cap indemnització si una finca queda sense sortida a una via pública o sense connexió a una xarxa per un acte propi del seu propietari.

El dret real d'aprofitament parcial

Són drets reals establerts amb caràcter real a favor d'una persona sobre una finca aliena, amb independència de tota relació entre finques. Inclouen la gestió i obtenció d'aprofitaments forestals, pasturar bestiar i ramats, podar i tallar arbres, instal·lar cartells publicitaris, llotges o balcons, entre d'altres.

Com és un dret real d'aprofitament parcial, en teoria no pot abastar la totalitat de la finca.

Legitimació

Els propietaris de la finca gravada i els titulars de drets reals possessoris constituïts sobre aquesta estan legitimats per constituir-lo. En aquest cas, el dret d'aprofitament parcial té l'abast i la durada d'aquests drets reals possessoris.

Forma

S'exigeix la forma escrita i només pot oposar-se davant tercers si consta en escriptura pública i s'inscriu en el Registre de la Propietat.

Durada

S'entén que la durada és de 30 anys, excepte pacte en contra. No pot superar els 99 anys.

Redempció

Condicions de redempció

1. Els drets d'aprofitament parcial poden redimir-se per voluntat exclusiva dels propietaris de la finca gravada una vegada passats vint anys des de la constitució del dret.
2. Es pot pactar la no redimibilitat per un termini màxim de seixanta anys o durant la vida de la persona titular del dret d'aprofitament parcial i una generació més.
3. El preu de la redempció, excepte pacte en contra, és el que resulta de la capitalització del valor anual de l'aprofitament, determinat per perits, prenent com a base l'interès legal dels diners en el moment de la redempció.

Dret d'adquisició preferent

Els propietaris i els titulars d'un dret real possessori sobre una finca gravada tenen dret d'adquisició preferent del dret d'aprofitament parcial en els mateixos termes que el tenen els nus propietaris en cas de transmissió de l'usdefruit.

El dret de cens

El cens és una prestació periòdica dinerària anual, de caràcter perpetu o temporal, que es vincula amb caràcter real a la propietat d'una finca, la qual en garanteix el pagament directament i immediatament.

Característiques

• Prestació periòdica dinerària.
• Caràcter perpetu o temporal.
• La persona està obligada a pagar a canvi de la pròpia finca o a canvi d'uns diners.

Parts del cens

• Censatari: Persona obligada a pagar la pensió del cens, que és el propietari de la finca.
• Censalista: Persona que té dret a rebre la pensió, que és el titular del dret de cens.

Modalitats

• Cens emfitèutic: És perpetu i redimible, és a dir, pot ser extingit per la persona gravada, si bé es pot pactar amb caràcter temporal. S'assembla a la figura del censal, però en aquesta figura la finca no respon de l'incompliment.
• Cens vitalici: És temporal i irredimible, si bé es pot pactar amb caràcter redimible. S'assembla al violari, on una persona s'obliga a pagar una pensió a una o diverses persones durant la vida d'aquestes.

La pensió

La pensió és l'element essencial del cens i ha de ser sempre en diners. No es pot actualitzar si no hi ha clàusula o acord, cosa que fa que les pensions antigues siguin molt baixes. El pagament és anual, però es pot fraccionar si s'ha pactat. Es paga a final d'any (o a l'inici si és vitalici) i al domicili del censatari si no s'indica el contrari. El censalista pot demanar un justificant de pagament. La finca garanteix el pagament, però no es transfereix al censalista; pot ser alienada per pagar deutes. No es pot pactar la pèrdua de la finca per impagament.

Extinció del cens

• Pèrdua del bé.
• Redempció.
• No pagament durant 10 anys.

La redempció del cens

• Cens perpetu: Per poder redimir-lo han d'haver passat 20 anys. Es pot pactar que no es pugui redimir durant 60 anys o durant la vida del censalista i una generació més.
• Cens temporal: Aquest és irredimible, tot i que es podria pactar el contrari.

Condicions de la redempció

1. La redempció no pot ser parcial; un cop realitzada, el cens s'ha extingit i no s'ha de pagar res més.
2. El censatari no pot imposar la redempció si no està al corrent en el pagament de tot allò que degui al censalista per raó del cens.
3. La redempció es formalitza en una escriptura pública i s'efectua, si no hi ha un acord en contra, amb el lliurament de la quantitat convinguda en el títol de constitució.
4. Del preu de redempció, se'n dedueix l'entrada, si se n'ha estipulat el pagament en el títol de constitució.
5. El preu de redempció, si no es pacta el contrari, s'ha de satisfer en diners i al comptat.

El lluïsme

El lluïsme és la principal remuneració que tenen els censalistes. Per cada transmissió que el censatari dugui a terme de la finca, el censalista tindrà dret a rebre una quantitat. No s'aplica a totes les transmissions; per exemple, s'exclouen les que deriven de l'execució forçosa, la donació, etc.

El censalista, si s'ha pactat, té dret a percebre el lluïsme per cada transmissió de la finca, llevat dels casos que la llei regula.

Quota del lluïsme

1. La quota del lluïsme és la pactada i mai no pot ser superior al 10% del preu o del valor de la finca transmesa en el moment de la transmissió.
2. La quota del lluïsme, si no s'ha pactat, és de l'1% a tot Catalunya.

El dret de vol

El dret de vol és el dret d'elevar noves plantes sobre una construcció preexistent o de fer-les cap al subsòl. Per exemple, en un edifici de 10 plantes, es pot voler construir 6 plantes addicionals.

Diferència entre el dret de superfície i el dret de vol

• Dret de superfície: És un dret temporal. El superficiari és propietari de la construcció, però no del terreny.
• Dret de vol: És un dret perpetu. S'adquireix la propietat de la construcció i la propietat proporcional del sòl.

Característiques del dret de vol

• És un dret real que es pot hipotecar.
• Atribueix la facultat de construir noves plantes cap amunt o cap avall.
• Recau sobre un edifici o sobre un solar edificable.
• S'extingeix amb el seu exercici (un cop construït).
• Comporta l'adquisició definitiva de la propietat.

Constitució del dret de vol

Pot ser constituït pel propietari de l'edifici o d'un edifici en propietat horitzontal. Es pot fer per:

• Cessió: Es transmet el dret a una altra persona.
• Reserva: El constructor ven els pisos, però es reserva el dret de vol.
• Divisió: Una persona té la propietat de l'edifici i l'altra el dret de vol.

Pot recaure sobre un edifici existent o un solar edificable. Requereix escriptura pública, on s'ha d'especificar el nombre de plantes a construir per determinar les quotes de participació, el termini per construir (màxim 30 anys) i el preu. La inscripció al Registre de la Propietat no és obligatòria, però sí convenient.

Facultats del titular del dret de vol

• Construir, amb una sèrie de límits:
  • Límits derivats del planejament urbanístic: no es podran construir més plantes de les permeses.
  • La nova construcció s'ha d'ajustar a l'estil de la construcció existent.
  • S'han d'obtenir les llicències pertinents.
• Adquisició de la propietat de manera definitiva i disposició del seu dret: El dret de vol es pot hipotecar.

Extinció del dret de vol

• No s'extingeix per la destrucció de l'edifici.
• No s'extingeix per consolidació: pot haver-hi una separació entre la propietat de l'edifici i la titularitat del dret de vol.
• No finalització de l'obra en el termini fixat: Si en el termini màxim de 30 anys no es realitza la construcció, el dret de vol s'extingeix i aquest dret el tindran els propietaris de l'edifici.
• Impossibilitat de construcció per raons urbanístiques.

Drets reals de garantia

Els drets reals de garantia busquen garantir una obligació. Es contraposen a les garanties personals. En les garanties reals, respon un bé. Són els drets reals que permeten, en cas d'incompliment, dirigir-se contra el bé per a cobrar-se el deute.

Distinció entre garantia real i personal

Per a garantir una obligació, es poden utilitzar els drets reals de garantia i les garanties de naturalesa personal. En el dret d'obligacions i contractes, vam veure la fiança, on el fiador respon quan el deutor principal de l'obligació no ho fa. El fiador respon subsidiàriament amb tot el seu patrimoni; per tant, és una garantia personal perquè qui respon d'aquesta obligació és una persona, i el creditor, si no respon el deutor principal, es dirigirà directament al fiador.

Quan parlem dels drets reals de garantia, NO respondrà una persona, sinó un bé. Així, en tots els drets reals de garantia, el creditor, davant un incompliment per part del deutor de l'obligació principal, té un poder directe i immediat per a dirigir-se contra un bé.

Característiques de la garantia real

• Recau sobre un bé, de manera que el creditor podrà dirigir-se contra aquest bé, realitzar el seu valor, obtenir algun tipus de producte d'aquest bé i amb aquest producte cobrar-se el deute pendent.
• Recau sobre béns que s'utilitzen per a garantir un crèdit. Quan s'incompleix el pagament, es realitza el bé sense que el creditor se'l pugui apropiar.
• Les garanties reals són accessòries a l'obligació principal. Quan s'extingeix l'obligació, s'extingeix també la garantia real.

Accessòriament

Per a constituir un dret real de garantia, ha d'existir una obligació que garantir, present o futura. Sense obligació, no es pot constituir un dret real de garantia, ja que es busca garantir un crèdit existent o que es prevegi la seva existència. Si la garantia garanteix el compliment d'una obligació principal, un cop aquesta es compleix, la garantia ja no té sentit i, per tant, s'extingeix.

La garantia real segueix les vicissituds de l'obligació principal.

L'accessòriament existeix des del naixement de la garantia real. Per a constituir un dret real de garantia, ha d'existir una obligació que garantir o que es prevegi que es pugui realitzar en un futur. Durant la vigència de la garantia, si el crèdit se cedeix, la garantia segueix el mateix camí que el crèdit. Quan s'extingeix el crèdit, s'extingeix també la garantia real.

Requisits de constitució

Aquests requisits canvien i no són sempre iguals. Les garanties reals no es constitueixen sempre de la mateixa manera.

Reipersecutorietat i possessió

Hi ha garanties que són possessòries i altres que no.

El dret real de retenció (CCCat)

Requisits en el Codi Civil espanyol (CC)

• La detenció o possessió de fet de la cosa (bé moble o immoble aliè).
• L'existència d'un dret de crèdit (exigible) a favor del posseïdor i contra aquell que reclama la restitució de la cosa (accessòriament).
• La connexió: manca de pagament o reemborsament de les quantitats degudes per raó de la cosa mateixa.

Concepte en el Codi Civil de Catalunya (CCCat)

Els posseïdors de bona fe (aquells que han arribat a la possessió d'un bé gràcies a un títol vàlid, per exemple, un contracte) d'un bé d'altri, moble o immoble, que hagin de lliurar a una altra persona, poden retenir la seva possessió en garantia del pagament dels deutes fins al seu pagament complet.

En el CCCat, es regula com un dret real de garantia, el dret real de retenció. Com a dret real de garantia, té una afectació real i això permet que, en determinats casos, el bé pugui ser venut.

Característiques i obligacions garantibles

Només es pot constituir dret de retenció per garantir aquestes obligacions:

1. Reemborsament de despeses: Despeses necessàries o útils per conservar o gestionar el bé, si hi ha dret a reclamar-les. Ex.: Un agent immobiliari pot retenir l'immoble si no li paguen les despeses avançades.
2. Danys causats per la cosa: Danys causats pel bé a qui l'ha de lliurar. Ex.: Un arrendatari pot retenir el pis si ha patit danys perquè el propietari no l'ha mantingut.
3. Retribució per confecció o reparació: Si hi ha pressupost escrit (en béns mobles) o acord exprés (en immobles), i s'ha complert.
4. Interessos: Interessos derivats de les obligacions anteriors, des de la notificació formal del dret de retenció (art. 569-5 CCCat).
5. Altres deutes: Amb dret de retenció reconegut per llei expressa (amb rang de llei).

Realització del bé

La realització del bé es pot fer mitjançant:

• Venda directa: A un tercer si hi ha acord entre el retenidor i el propietari del bé.
• Subhasta pública notarial: Si no existeix l'acord anterior.

Excepció al pacte comissori

Si en la subhasta no es presenta cap licitació, els retenidors poden fer seu el bé si atorguen una carta de pagament de tot el crèdit i assumeixen les despeses del procediment.

Retenció de béns mobles de poc valor (art. 569-10 CCCat)

S'aplica un règim diferent al règim general per a béns amb un valor inferior a tres vegades el Salari Mínim Interprofessional (aproximadament 3.000 euros).

• No requereix pressupost.
• No requereix notificació notarial; n'hi ha prou amb un burofax, correu certificat amb rebut o un altre mitjà que pugui acreditar la recepció.
• El període per a presentar l'oposició judicial passa a ser d'1 mes des de la notificació (en comptes de 2 mesos).
• El creditor posseïdor (retenidor), un cop transcorregut un mes des de la notificació sense que els deutors ni els propietaris del bé hagin pagat el deute o s'hagin oposat fefaentment a la retenció, poden disposar lliurement del bé.

Substitució del bé retingut (art. 569-11 CCCat)

1. Els deutors o propietaris del bé retingut poden imposar als retenidors, mentre disposen del dret de retenció, la substitució de la retenció per una altra garantia real o pel fiançament solidari d'una entitat de crèdit que siguin suficients.
2. S'entén que la garantia real és suficient si el preu de mercat del bé ofert en garantia, encara que sigui inferior al dels béns retinguts, arriba a cobrir l'import del deute que va originar la retenció i un 25% més.

El dret real de penyora

El dret real de penyora pot constituir-se sobre béns mobles, valors, drets de crèdit o diners en garantia del compliment de qualsevol obligació. Faculta el creditor per a posseir-los, per ell mateix o per una tercera persona si s'ha pactat (és una garantia possessòria), i, en cas d'incompliment de l'obligació garantida, per a sol·licitar la realització del valor.

Característiques

• Obligacions garantibles: Pot garantir qualsevol obligació, present o futura, pròpia o aliena.
• Pluralitat de peces i objectes: Pot recaure sobre diversos béns.
• Indivisibilitat: La garantia és indivisible; encara que es divideixin el crèdit o el deute, la garantia subsisteix sobre el bé, sigui quin sigui l'import restant del deute (fins que no es pagui per complet, no s'extingeix la garantia).
• Règim de la penyora en relació amb l'objecte: Es refereix a les normes aplicables segons el tipus de bé pignorat.

Modalitats de penyora

• Penyora de diners: Poc habitual, més comú en operacions amb empreses.
• Penyora de béns mobles: La modalitat més habitual.
• Penyora de crèdits i valors cotitzables: El creditor pot exigir el crèdit o exercitar els valors si s'incompleix l'obligació.
• Penyora sobre universalitats: Recau sobre un conjunt de béns.

Obligacions del creditor pignoratici

• Posseir el bé (art. 569-19 CCCat).
• Conservar-lo amb la diligència deguda.
• Prohibició d'ús (tret que sigui per a conservar el bé).
• Restituir-lo un cop complerta l'obligació.
• No restitució de la cosa: Fins al pagament total del crèdit garantit pel principal, els interessos i les despeses de procediment pactats (ex. despeses de conservació).
• Realització del valor del bé: Convertir el bé en diners en cas d'incompliment.

Extinció de la penyora

• Causes generals d'extinció de drets reals.
• Devolució voluntària al deutor: Si el propietari està en possessió del bé, s'entén que s'ha renunciat a la penyora (tot i que en la pràctica no sempre es dona així).
• Realització del valor del bé (en cas d'incompliment de l'obligació garantida).

El dret real d'anticresi

El dret real d'anticresi pot constituir-se sobre un immoble fructífer (que produeix fruits naturals o industrials) en garantia del pagament de qualsevol obligació. Faculta els creditors per a posseir-lo, per si mateixos (o per un tercer si s'ha pactat), i a percebre els seus fruits per a aplicar-los al pagament dels interessos i a l'amortització del capital de l'obligació garantida. En cas d'incompliment de l'obligació garantida, el creditor pot sol·licitar la realització del valor del bé.

Característiques

• És un dret immobiliari.
• Implica la imputació dels fruits com a pagament del deute.
• Requereix llibertat de disposició del bé per part del deutor.
• Comporta la transmissió de la possessió al creditor.
• Requereix escriptura pública per a la seva constitució.

Drets del creditor anticrètic

• Percepció de fruits com a pagament del deute.
• Dret de retenció fins al pagament total del deute.
• Realització del valor del bé (art. 569-26 CCCat): En els mateixos termes que els titulars del dret de retenció, per convertir el bé en diners.
  • Venda directa a un tercer si el propietari està d'acord.
  • Subhasta pública notarial (si ningú licita, el creditor pot fer-lo seu).
• Aplicació de normes de penyora (art. 569-25 CCCat):
  1. Les normes establertes pels articles 569-14, 569-15 i 569-19.1 del CCCat, relatives a les obligacions garantibles amb penyora, a la pluralitat i la indivisibilitat de garanties anticrètiques i a la facultat dels creditors de negar-se a restituir la finca fins que se'ls aboni totalment el crèdit garantit, són aplicables al dret real d'anticresi en allò que sigui compatible amb la naturalesa d'aquest dret.
  2. Si existeix més d'una finca gravada, el crèdit ha de distribuir-se necessàriament entre aquestes finques per a determinar la part garantida per cadascuna.

Obligacions del creditor anticrètic

• Administrar el bé amb la diligència necessària per a obtenir el màxim rendiment possible (art. 569-25.4 CCCat).
• Conservar-lo en bon estat d'acord amb la seva naturalesa.

Hipoteca mobiliària i penyora sense desplaçament

Normalment, la hipoteca recau sobre un bé immoble.

Hipoteca mobiliària

Recau sobre béns mobles específics, com ara establiments mercantils, automòbils, tramvies i vagons de ferrocarril, aeronaus, maquinària industrial, etc.

Normalment, la penyora requereix el desplaçament de la possessió.

Penyora sense desplaçament de la possessió

Permet pignorar béns sense que el deutor perdi la possessió. És útil si el propietari necessita continuar usant i posseint els béns. Pot recaure sobre:

• Penyora agrícola i ramadera (fruits, animals, màquines).
• Penyora industrial o comercial.
• Béns de valor artístic.

Punts en comú amb la hipoteca immobiliària

• Caràcter constitutiu (requereix inscripció registral).
• Poder de disposició del bé per part del deutor.
• Preferència en el cobrament i procediment d'execució.
• Existència i identificació clara del bé.