La Documentación Contractual Esencial en Proyectos de Construcción: Modalidad Suma Alzada

Documentos Esenciales del Contrato de Construcción

El contrato de construcción de una obra determinada obliga al constructor a realizar la obra y al mandante o propietario a pagarla. Por lo tanto, el contrato debe describir detalladamente qué es lo que hay que construir y cómo se va a pagar lo construido. Para esto, el contrato debe incluir una serie de documentos fundamentales.

Componentes Contractuales Clave

1. Proyecto

   Es conveniente que el Proyecto completo forme parte del contrato. Si es un buen proyecto, incluye no solo la descripción gráfica y pormenorizada de todos y cada uno de los trabajos a realizar, sino también las condiciones, calidades de ejecución, Especificaciones Técnicas (EETT) y formas de abono de cada una de las unidades.

   Además, permite al constructor obtener una idea clara de cuáles son los objetivos finales de lo que va a hacer y, por lo tanto, si es una persona responsable y técnica, le permite conocer a fondo no solo lo exigible técnicamente, sino también lo conveniente en el proceso constructivo. Desde un punto de vista puramente legal, se suelen especificar los documentos del proyecto que son contractuales, es decir, que forman parte legal del contrato, e incluso el orden de prioridades en caso de divergencias entre unos documentos y otros.

2. Pliego de Condiciones Generales

   En las condiciones generales del contrato se especifican las responsabilidades, obligaciones y poderes de cada una de las partes contratantes, así como sus competencias en los campos de actuación respectivos.

3. Oferta

   Es el documento de compromiso, firmado por el constructor y aceptado por escrito por el mandante, donde se fija el precio ofertado y el plazo ofrecido para la terminación de los trabajos, respetando las condiciones fijadas en el contrato.

4. Documentos Aclaratorios

   Estos documentos abordan posibles puntos difíciles o importantes del contrato, como pueden ser las garantías, premios o sanciones por retrasos, la forma de actuar en caso de aparición de emergencias imprevisibles, el reparto de riesgos, etc.

5. Contrato Propiamente Dicho

   Es el documento, firmado por ambas partes, que las obliga en los términos fijados en los documentos antes descritos. Se resume en el compromiso del constructor a construir y el del mandante a pagar lo construido.

Contrato por Suma Alzada (Llave en Mano)

En este tipo de contrato, denominado con frecuencia «llave en mano», el constructor se compromete a entregar una construcción completamente terminada y en estado de funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija, repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la obra.

Asunción de Riesgos y Precio Cerrado

La oferta del constructor se basa en un estudio del proyecto suministrado por el mandante, pero los riesgos de errores o deficiencias en dicho proyecto se entienden asumidos por el constructor. Este debe, por lo tanto, realizar un estudio completo y exhaustivo del proyecto que le entrega el mandante y añadir en él todo aquello que considere que falte, ya que la cifra de su oferta se considera «cerrada» una vez firmado el contrato.

El constructor se compromete a recibir exclusivamente la cantidad ofertada, incluyendo en ella todas aquellas cosas que, en su opinión, son necesarias para la correcta terminación y funcionamiento de la instalación, aunque no estuvieran incluidas en el proyecto recibido para el estudio de la oferta.