Dinámicas del Desempleo y el Mercado de Vivienda en España

Desempleo en España: Tipos y Causas Fundamentales

Desempleo Estructural: Concepto y Origen

El desempleo estructural o desempleo de equilibrio (NAIRU) es el resultado de las rigideces presentes en el mercado laboral, causadas principalmente por las instituciones y regulaciones laborales, y en los mercados de bienes. Durante la larga crisis económica de los años setenta y la primera mitad de los ochenta, el desempleo aumentó exponencialmente, superando con creces los niveles de otros países desarrollados. En un mercado perfectamente competitivo, la existencia de desempleo sería transitoria y generaría una caída de los salarios reales. Sin embargo, la economía española ha mostrado una alta rigidez de los salarios reales con respecto al desempleo.

Principales Causas del Desempleo Estructural

• Rigideces en la fijación de salarios: El poder de negociación de los trabajadores ha sido elevado debido a la alta cobertura jurídica de los convenios, la negociación sectorial y la ultraactividad indefinida, lo que ha situado los salarios en niveles no siempre compatibles con la productividad.
• Prestaciones por desempleo y políticas activas: Se observa una baja intensidad en la búsqueda de empleo y una adaptación imperfecta a las necesidades del aparato productivo.
• Choques de oferta: Incrementos en los precios de las materias primas y en los salarios reales aumentan el desempleo estructural. Por otro lado, la mayor competencia en el mercado de bienes debido a la entrada en la UE ha tenido efectos positivos, reduciendo el desempleo estructural al aumentar el empleo.

Desempleo Cíclico: Variaciones y Sensibilidad

El desempleo cíclico es una magnitud que difiere del desempleo estructural y tiene variaciones más pronunciadas en el tiempo, ya que depende de shocks de demanda agregada. La sensibilidad del desempleo cíclico en España ha sido mayor desde que se adoptaron normas que facilitaban el empleo temporal en 1984, haciendo más fácil tanto contratar como despedir.

El Mercado de la Vivienda en España: Demanda y Factores Clave

Factores Determinantes de la Demanda de Vivienda a Largo Plazo

Tres factores clave determinan la demanda de vivienda a largo plazo:

• La población: Determina la demanda potencial porque representa la necesidad de uso de la vivienda.
• El nivel de renta y riqueza: Es el determinante fundamental que permite que la demanda potencial se convierta en demanda efectiva con capacidad para adquirir una vivienda o pagar un alquiler.
• La disponibilidad de financiamiento: Es un factor adicional que posibilita la demanda de inmuebles, al mismo tiempo que es un insumo fundamental para el sector de la construcción.

Factores que Afectan la Demanda de Vivienda Residencial

Los mercados residenciales crecen cuando la demanda fundamental, formada por los hogares que necesitan una vivienda, tiene capacidad de pago. Esto ocurre cuando hay accesibilidad.

Ratios Clave para Analizar la Demanda de Vivienda

Se utilizan cuatro ratios principales para analizar la demanda de vivienda:

• Accesibilidad (deuda a ingreso): Mide la proporción de los ingresos dedicados al pago del crédito derivado de la compra de la casa.
• El LTV o ratio crédito-valor (Loan-to-Value): Mide la proporción de crédito hipotecario concedido para la compra de una vivienda.
• El ratio de solvencia (precio sobre ingresos): Evalúa los años que un hogar tendría que dedicar sus ingresos totales a pagar la casa.
• La relación alquiler/precio: Evalúa los niveles de alquiler en el mercado.