Diferencias Clave entre Comunidad de Bienes y Propiedad Horizontal en Inmuebles

1. Distinción Fundamental: Comunidad de Bienes vs. Propiedad Horizontal

Es crucial diferenciar la comunidad de bienes ordinaria del régimen especial de propiedad horizontal.

Propiedad Horizontal

• Por definición, implica la coexistencia de propiedades privativas (por ejemplo, un piso o local) y elementos comunes (como el portal, las escaleras, ascensores, estructura, etc.).
• La característica esencial es que la estructura del edificio y otros elementos necesarios no pertenecen exclusivamente a un propietario, sino a la colectividad.
• Se rige por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
• El disfrute de los elementos comunes es indispensable para poder disfrutar de la propiedad privativa.
• Indivisibilidad de elementos comunes: Como regla general, los elementos comunes no son susceptibles de división material, ya que su finalidad es servir a los elementos privativos.

Comunidad de Bienes Ordinaria

• Regulada por el Código Civil.
• Implica una copropiedad sobre un bien o derecho.
• La acción de división (actio communi dividundo) es una característica fundamental, permitiendo a cualquier comunero solicitar la división de la cosa común, salvo pacto de indivisión o que la división la haga inservible para su uso.

Coexistencia y Aplicación Práctica (Ej. Garajes)

En situaciones como un garaje dentro de un edificio donde existen plazas de uso privativo pero accesos, rampas o pasillos comunes, estamos ante un régimen de propiedad horizontal, no una simple comunidad de bienes sobre el garaje.

Aunque una propiedad privativa (un piso, un local, o incluso una plaza de garaje si está configurada como tal) puede pertenecer a varias personas en régimen de copropiedad (comunidad de bienes), la gestión de los elementos comunes del edificio (incluidos los accesos al garaje) se rige por la LPH.

Por tanto, se aplicará la Ley de Propiedad Horizontal. Según su artículo 2, existirá una comunidad sobre los elementos comunes, pero regida por la LPH, no por las normas de la comunidad de bienes ordinaria del Código Civil.

En consecuencia, un propietario individual no podría exigir la división material de elementos comunes sujetos al régimen de propiedad horizontal (como podría ser un sótano destinado a garaje en su conjunto, si así está configurado en el Título Constitutivo).

2. Imposibilidad de División Unilateral de Elementos Comunes

La división de los elementos comunes en la propiedad horizontal está sujeta a reglas estrictas:

• Requiere el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios, ya que implica una modificación del Título Constitutivo.
• El artículo 4 de la LPH establece que los elementos comunes no son, en principio, susceptibles de división. Esto concuerda con la naturaleza de la propiedad horizontal descrita en el artículo 396 del Código Civil.
• Incluso si las plazas de garaje se utilizan a título privativo, si están configuradas como elementos comunes de uso privativo o como anejos inseparables de los elementos privativos, no pueden dividirse materialmente sin un acuerdo unánime que modifique el Título Constitutivo.

3. Modificación del Título Constitutivo y Necesidad de Unanimidad

Si un copropietario pretendiera realizar una división material de un elemento común (como un local destinado a garaje), incluso si tiene asignado un uso privativo sobre una parte del mismo, se enfrentaría a lo siguiente:

• Dicha actuación implicaría una modificación del Título Constitutivo (con posible desaparición de cuotas de propiedad iniciales y asignación de otras distintas).
• Se requiere el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, conforme a lo dispuesto en los artículos 10.3.b) y 17.6 de la LPH.
• Estos preceptos son claros: no puede realizarse ninguna división, agregación o segregación con efectos jurídicos sobre elementos comunes sin la autorización unánime previa de la Junta.

Conclusión: Sin unanimidad, la división pretendida no sería jurídicamente posible.

4. Consideraciones Registrales (Art. 68 RH)

La aplicación del artículo 68 del Reglamento Hipotecario (que regula la inscripción de pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal y sus anejos) puede presentar particularidades:

• Si al inscribir originalmente el edificio en régimen de propiedad horizontal, la planta que hoy se destina a garaje se registró como un simple "sótano" (sin especificar su uso como garaje ni describir las plazas individualizadas), la aplicación directa del Art. 68 RH a la situación actual podría ser cuestionable.
• La inscripción detallada conforme al Art. 68 RH hubiera sido más apropiada si, en el momento de constituir el régimen de propiedad horizontal, ya se hubiera destinado esa planta a garaje y se hubieran descrito registralmente las plazas (ya sea como fincas registrales independientes, como anejos de los pisos/locales, o como elementos comunes de uso privativo con asignación específica).
• Si la configuración como garaje con plazas delimitadas es posterior a la inscripción original y no se ha modificado registralmente el Título Constitutivo para reflejarlo, pueden surgir complejidades en el plano registral.