Derechos Reales y Propiedad: Conceptos Fundamentales en el Derecho Civil

1. Los Derechos Reales

Derechos reales: son aquellos que atribuyen a su titular un dominio (poder) que, unas veces, es pleno e ilimitado y se ejerce totalmente sobre la cosa sujeta, al poder de la persona, y da lugar a la propiedad; y otras veces, no es tan pleno y se ejerce de una manera limitada sobre una cosa ajena.

Derechos de obligación (personales o de crédito): son los que nacen de una relación inmediata entre personas, en virtud de la cual una de ellas (el deudor) ha de cumplir una prestación determinada (dar, hacer o no hacer) y la otra (el acreedor) tiene la facultad de exigírsela. Normalmente son transacciones o contratos. El objetivo es la prestación.

Diferencias entre Derechos Reales y Obligaciones

• Por los sujetos: En los derechos de obligación aparecen claramente el deudor y el acreedor. En los derechos reales solamente aparece el sujeto activo (titular); el sujeto pasivo es universal (toda la comunidad).
• Por objeto: Derechos reales (es la cosa objeto de la titularidad) y obligaciones (es más abstracto, dar, hacer o no hacer una cosa).
• Por la eficacia y alcance de sus acciones: Los derechos reales son protegidos por acciones in rem, mientras que los derechos de obligación son protegidos por acciones in personam.
• Por su duración: Las obligaciones tienden a extinguirse, es decir, a cumplirse; los derechos reales tienden a ser perdurables, es decir, a perdurar en el tiempo.
• Por la exigencia de publicidad: Los derechos reales requieren publicidad porque afectan a toda la comunidad.

Clasificación de los Derechos Reales

1. Propiedad (es un derecho pleno): La propiedad es el patrón de los derechos reales. Es la señoría más grande sobre una cosa y es presupuesto de todos los otros derechos (derechos sobre cosa ajena).
2. Derechos reales sobre cosa ajena Iura in re aliena (no es un derecho pleno):
   • Derechos reales de uso y disfrute:
     1. Servidumbres prediales: Urbanas y rústicas.
     2. Servidumbres personales: usufructo, uso y habitación.
     3. Enfiteusis y superficie.
   • Derechos reales de garantía:
     1. Fiducia.
     2. Prenda.
     3. Hipoteca.

2. Propiedad

La propiedad es el señorío más grande, en acto o en potencia, sobre una cosa.

Dos características:

• Elasticidad: tiende a recobrar el contenido original cuando la limitación que le afecta desaparece.
• Abstracción: La propiedad es un poder unitario. No es la suma de todas las facultades posibles, sino su unidad.

Clases de Propiedad

• Propiedad civil (Dominium ex iure Quiritium): Es la propiedad del derecho civil. Requisitos:
  • Ciudadanos romanos.
  • Predios itálicos (no provinciales) y muebles.
  • Adquisición por una forma reconocida: res mancipi: mancipatio o in iure cessio. Res nec mancipi: traditio o in iure cessio. Bienes muebles o inmuebles: Usucapio.
• Propiedad bonitaria o pretoria: Cuando se entrega una res mancipi por traditio. La propiedad civil no se transmitía, pero para evitar una situación injusta, el pretor otorgaba al adquiriente la exceptio rei venditae et traditae.
• Propiedad provincial: El suelo provincial pertenece al princeps o al populus, pero se cede su uso a cambio de un canon.
• Propiedad de los peregrini: El pretor ideó una defensa procesal para proteger a los peregrini. Los peregrini no son ciudadanos romanos, pero tienen alguna propiedad.

La Copropiedad Romana

Supone la concurrencia de varios derechos de propiedad sobre una cosa.