Derechos Reales Inmobiliarios y Registro de la Propiedad: Funcionamiento y Principios

El Registro y la Publicidad de los Derechos Reales Inmobiliarios

Los derechos reales tienen eficacia erga omnes, por lo que tienen eficacia frente a terceros. Sin embargo, estos terceros tienen derecho a conocer esta oponibilidad. A pesar de la dificultad para dar a conocer estos derechos reales, ya que la posesión no siempre resulta suficiente para dar a conocer su existencia, existe un instrumento que dota de publicidad a los derechos reales en los bienes inmuebles. Este instrumento informa sobre el titular de un inmueble, sobre sus cargas y gravámenes, además de conocer las características de la finca.

El Registro se rige por la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 y el Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947, aunque también aparece en los artículos 605 a 608 del Código Civil. También hay que tener en cuenta la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social (conocida como ley de acompañamiento de presupuestos del Estado). Asimismo, hay que citar el Real Decreto de 4 de julio de 1997 que aprueba las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. En tercer lugar, destaca el Real Decreto Legislativo que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario de 5 de marzo de 2004.

Normas Básicas en el Funcionamiento del Registro de la Propiedad

• Sistema de folio real: Se lleva por fincas; a cada una se le abre un folio registral en el momento de su inmatriculación.
• Carácter de la inscripción: La inscripción solo tiene carácter declarativo, es decir, no es constitutiva de derechos. No obstante, en algunos casos, como la hipoteca, es obligatorio inscribirla para constituir dicho derecho real.
• Voluntariedad: La inscripción es voluntaria, aunque existen supuestos en los que es obligatoria, como por ejemplo en materia de concentración parcelaria.

Publicidad del Registro

El fin principal del Registro es que los terceros que entran en contacto con los titulares de las fincas inscritas puedan tener conocimiento de cuál es el estado de estas. La publicidad formal hace referencia a los medios concretos a través de los cuales los terceros van a poder tener acceso al contenido de los libros registrales. No cualquier tercero puede tener acceso sin más; la Ley Hipotecaria exige que este derecho tenga un interés conocido en consultar o averiguar el estado de los bienes inmuebles.

Respecto a determinadas personas, ese interés conocido no hace falta acreditarlo porque se presume, tratándose por ejemplo de los funcionarios públicos. Será el registrador el que decida si una persona posee interés legítimo o no.

Medios de Publicidad Formal que Regula la Ley Hipotecaria

1. Artículo 222 de la Ley Hipotecaria (Exhibición): Exhibición de los medios registrales. Aunque aparece en la ley, apenas se utiliza porque requiere precauciones especiales del registrador.
2. Notas informativas: Son un medio de traslado de información por escrito que carece de valor jurídico formal (artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria). Debido a este valor jurídico nulo o meramente informativo, su coste es muy bajo. Tienen únicamente efectos de mera comunicación, por lo que no dan fe del contenido de los asientos registrales ni aseguran su autenticidad. Sin embargo, desde el año 2005 se puede decir que los registradores responden por los daños ocasionados por los errores y omisiones en las notas simples.
3. Certificación registral: La solicitud de una certificación registral debe hacerse por escrito cubriendo la instancia expresamente prevista. Es también un traslado de determinada información del registro a un documento escrito. Su contenido puede ser de lo más variado según el artículo 223 de la Ley Hipotecaria. Lo importante de las certificaciones registrales es su valor jurídico, ya que tienen la condición de documento público y sirven para acreditar fehacientemente el estado en que se encuentra un inmueble. Constituyen un medio acreditativo de la situación jurídica de una finca oponible a terceros. En el caso de que exista discrepancia entre el Registro y las certificaciones registrales, prevalece el Registro, aunque se podrán exigir responsabilidades al registrador por los errores según el artículo 226 de la Ley Hipotecaria.

Referencia General a los Principios Hipotecarios

Son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema hipotecario y pueden concretarse por inducción o abstracción de los preceptos de derecho positivo. Los principios hipotecarios se van decantando a medida que el procedimiento registral se desarrolla:

• Principio de rogación: Se presenta al registrador el título cuya inscripción se pretende; el registrador nunca actúa de oficio, sino a instancia de parte.
• Principio de titulación pública: El título ha de ser válido y cumplir las formalidades exigidas por la ley para que el derecho que recoge pueda constituirse e inscribirse en el Registro, debiendo constar necesariamente en documento público (artículo 3 de la Ley Hipotecaria).
• Principio de legalidad: Engloba los principios de calificación y titulación pública.
• Principio de calificación: Cuando el título es presentado ante el registrador, este pasa un segundo filtro procediendo a comprobar si cumple con la legalidad, llevándose a cabo lo que se conoce como calificación del título.
• Principio de tracto sucesivo: El registrador, al examinar el documento presentado, comprobará que el derecho que se pretende inscribir enlaza con el derecho inscrito anteriormente.
• Principio de inscripción: Una vez que el registrador califica positivamente el título y comprueba el tracto sucesivo, inscribirá el derecho real, surtiendo todos los efectos registrales.
• Principio de especialidad: Esta inscripción debe cumplir una serie de requisitos de claridad y precisión; todos los elementos que forman parte del derecho inscrito deben estar perfectamente detallados en el folio registral (artículo 9).
• Principio de prioridad: Una vez que el derecho real se ha inscrito en el Registro, en virtud de la regla prior in tempore, potior in jure, el Registro se cerrará para derechos reales incompatibles con los inscritos, dando preferencia a los ya inscritos sobre los que se inscriban después.
• Principio de legitimación o de exactitud: Se presume que todo lo que figura inscrito en el folio registral es exacto y veraz, correspondiéndose con la realidad. Esta presunción no se extiende a los datos físicos de la finca.
• Principio de fe pública registral: Es una presunción iuris et de jure que hace referencia a supuestos de inatacabilidad e irreivindicabilidad, permitiendo crear la figura del tercero hipotecario a partir de las circunstancias del artículo 34.

Inmatriculación de las Fincas

A cada finca se le abrirá un folio registral. No basta con delimitarla en el sentido de finca material (superficie poligonal), sino que se acude a la expresión formal de finca registral. Según el artículo 8 de la Ley Hipotecaria, son las siguientes: finca material, piso sujeto a propiedad horizontal, aguas privadas, proyectos de equidistribución, turnos sometidos a un régimen de aprovechamiento por turnos, y explotaciones agrícolas o industriales (finca en sentido funcional).

La apertura de folio por primera vez se llama inmatriculación de la finca registral. En sentido abstracto, podemos definirla como el primer asiento a través del cual una finca tiene por primera vez acceso al Registro de la Propiedad mediante la apertura de un folio registral donde se describe la finca en su aspecto físico. Es el asiento base del dominio.

Medios de Inmatriculación

Para inmatricular una finca se practica el asiento registral que más efectos produce, debiendo procederse con la inmatriculación del derecho de dominio. La Ley Hipotecaria regula diversos procedimientos en su artículo 199:

1. El expediente de dominio.
2. El título público de adquisición.
3. La certificación administrativa de dominio.

El artículo 299 del Reglamento Hipotecario señala que caben otros medios. En materia de concentración parcelaria, las fincas resultantes se inmatricularán aportando al Registro el acta de reorganización de la propiedad.

Presupuestos Comunes

• Antes de proceder a la inmatriculación, el registrador deberá comprobar que la finca no está ya inmatriculada.
• Junto a los documentos de inmatriculación, el inmatriculante deberá aportar una certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca, debiendo constar la referencia catastral.
• Una vez inmatriculada, la inscripción que se practica es de las denominadas extensiones extensas, donde el registrador recogerá todos los datos del artículo 9 (naturaleza, situación, linderos, medida superficial, nombre y número si consta).

Expediente de Dominio

Es un medio inmatriculador de carácter judicial que se encuadra dentro de los trámites de la jurisdicción voluntaria (regulado en los artículos 272 a 287 del Reglamento Hipotecario). Termina con un auto donde el juez declara adquirido o no el dominio sobre la finca que se pretende inmatricular. El testimonio de este auto, expedido por el secretario judicial, será título bastante para proceder a la inmatriculación a nombre de quien instó el expediente.

Instituciones del Derecho Vecinal en Galicia

Diversas figuras tradicionales y reguladas en la legislación gallega:

O Comaro

Es un límite o linde entre fincas, como por ejemplo el de las viñas de la Ribeira Sacra. El artículo 75 de la Ley de Galicia resuelve a quién pertenece para determinar quién debe sufragar los daños; los daños tanto del muro como del terreno desigual deben ser cubiertos por el dueño del predio superior.

A Gabia

Es una zanja paralela al lado exterior de los muros construidos para cerrar fincas. Se entiende, salvo prueba en contrario, que pertenece a la finca cerrada. Si se tratase de fincas colindantes ubicadas a distinto nivel o terraza, formando parte del predio inferior, según el artículo 572 del Código Civil los muros entre fincas se presuponen medianeros y ambos deben pagar los gastos, salvo que exista la gabia.

O Resio y A Venela

Un resio es una franja de tierra sin cultivar que rodea a los muros o construcciones con fines de mantenimiento o separación; se entiende, salvo prueba en contrario, propiedad del dueño del muro, atendiendo su anchura a la costumbre del lugar. Si hay una casa construida, suele medir unos 40 cm y sirve para reparar ese muro (el cual es de uno de los lados y no medianero). Si hay espacio entre los dos sitios, se llama venela, y sirve para reparaciones; no es un camino de paso ni se puede utilizar para servicios propios como poner contenedores.

La venela es la suma de dos resios legados por los propietarios de muros o construcciones contiguas con fines de mantenimiento, entendiéndose dividida por una línea equidistributiva.

Servidumbre de Paso

Regulada por la Ley de 2006 (artículo 82 y siguientes) y el artículo 564 del Código Civil (servidumbre forzosa de paso). En España no se puede adquirir por usucapión por ser discontinua.

Derecho de Superficie

Consiste en edificar en un terreno ajeno. Es un derecho temporal; cuando transcurra el tiempo pactado, lo construido pasará a ser propiedad del dueño del suelo.

Formas de Legislación de Comunidades Específicas en Galicia

Reguladas desde el artículo 56 y siguientes:

• Agra: Sistema de comunidad de bienes respecto a un muro que pertenece a varias personas (de influencia germánica). Las agras desaparecieron, pero quedaron los pasos, que constituyen servidumbres sobre caminos antiguos. El problema actual surge cuando se han construido solares y casas encima.
• Muiños (Molinos): Antiguamente, el dueño de una casa repartía sus fincas entre sus hijos y el molino quedaba para todos. Actualmente casi todos están abandonados, requiriendo un acuerdo de compra conjunta si se dan las condiciones necesarias.
• Materia de Aguas: Aunque las aguas son de dominio público, en Galicia tradicionalmente se podían aprovechar por todos los que tuvieran acceso a ellas, estando repartidas.
• Montes Vecinales en Mano Común: Regulados en los artículos 56 a 63 de la ley de montes en común de 13 de octubre de 1989. Antiguamente, la Iglesia y los nobles dejaban a los campesinos aprovechar terrenos mediante foros, reservando montes para uso común (para madera, toxos, etc.). Estos montes no se repartían en cuotas; pertenecían a los vecinos que vivían en un lugar determinado. La comunidad vecinal ejerce la propiedad privada sin cuotas; cada casa representa un vecino con derecho a voto en asamblea. Estos montes no se pueden enajenar, embargar ni adquirir por usucapión. Pueden albergar parques eólicos, ser causa de expropiación por bien común y están inscritos en el Registro a nombre de la comunidad.
• A Veciña: Según el artículo 51, si los vecinos de los montes vecinales deciden comprar un terreno para un fin común (como un cementerio), un colectivo adquiere un objeto determinado.