Derechos Reales de Goce: Usufructo, Uso, Habitación, Servidumbres y Superficie

Derechos Reales de Goce, Uso y Disfrute

1. Los Derechos Reales de Goce, Uso y Disfrute

1.1. El Usufructo

El usufructo es el derecho real limitado de carácter temporal que autoriza a su titular a usar y disfrutar todas las utilidades que resultan del normal aprovechamiento de una cosa perteneciente a otro, con arreglo a su naturaleza, y con obligación de restituir a su término, bien la misma cosa, bien, en ciertos casos especiales, su equivalencia.

El usufructo puede recaer sobre cualquier cosa, mueble o inmueble, y sobre cualquier derecho de contenido patrimonial. En la práctica son bastante frecuentes los usufructos que recaen sobre todo un patrimonio o sobre una parte alícuota del mismo. Puede constituirse por ley, por contrato, por testamento o por usucapión. El usufructo es un derecho temporal. Si no se establece otra cosa, tiene carácter vitalicio. Si se constituye en favor de una persona jurídica, su duración máxima es de treinta años.

1.2. Los Derechos de Uso y Habitación

El derecho real de uso da derecho a percibir de los frutos de una cosa ajena los que basten para cubrir las necesidades del usuario y de su familia. El derecho real de habitación atribuye a su titular la facultad de ocupar en una finca ajena las estancias necesarias para sí y para las personas de su familia. Ambos derechos tienen en común su carácter personalísimo, por lo que su titular no puede transmitirlos a un tercero. Para su regulación, se aplica supletoriamente el régimen del usufructo.

1.3. Las Servidumbres

La servidumbre es un derecho real que un sujeto tiene sobre una finca ajena y que le permite servirse de ella en algún aspecto concreto. Las servidumbres pueden ser de diferentes tipos:

A) Servidumbres Prediales: Se denominan “servidumbres prediales” (de “predio”, que es sinónimo de “finca”) a aquéllas que se establecen en beneficio de una finca a la que se denomina “predio dominante”. La finca gravada por la servidumbre se denomina “predio sirviente”. En este tipo de servidumbres, la titularidad del derecho de servidumbre es inseparable de la propiedad sobre el predio dominante. En las “servidumbres personales”, la servidumbre se establece en beneficio de un sujeto determinado, y no de una finca; pueden ser transmitidas, gravadas o embargadas de forma independiente.

B) Servidumbres Positivas y Negativas: Son “servidumbres positivas” las que imponen al propietario del predio sirviente la obligación de tolerar algo que, de no existir la servidumbre, podría impedir. Las “servidumbres negativas” prohíben al dueño del predio sirviente hacer algo que, de no existir la servidumbre, podría realizar libremente.

C) Servidumbres Aparentes y No Aparentes: Las “servidumbres aparentes” se revelan de forma continua a través de signos exteriores, por lo que afectan a cualquier adquirente del predio sirviente aunque no hubieran sido publicadas en el Registro de la Propiedad. En cambio, las “servidumbres no aparentes” no presentan indicio exterior alguno de su existencia, por lo que sólo afectan al tercero adquirente si hubieran sido publicadas en el Registro.

D) Servidumbres Forzosas o Legales y Voluntarias: Se denomina “servidumbres forzosas o legales” a aquéllas que vienen impuestas directamente por la Ley, o cuya constitución puede ser exigida por un sujeto en determinadas circunstancias. Las “servidumbres voluntarias” son las que nacen por voluntad de los interesados en virtud de contrato o testamento.

1.4. El Derecho de Superficie

Es el derecho real de superficie en virtud del cual el propietario de una finca atribuye a otro sujeto, bajo ciertas condiciones, la propiedad separada sobre un edificio o plantación existentes en la finca, conservando él mismo la propiedad del suelo. Las condiciones de la atribución suelen ser: el pago por el superficiario al concedente de un canon periódico o a tanto alzado, y la reversión automática de lo construido o plantado en favor de la propiedad del concedente una vez que haya transcurrido un tiempo determinado.

En la actualidad, el derecho de superficie se utiliza sobre todo como instrumento para favorecer la construcción por empresas privadas en terrenos pertenecientes a las entidades públicas. Está regulado en la Ley del Suelo estatal. La constitución del derecho de superficie exige otorgamiento de escritura pública notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad como requisitos. Su duración máxima será de 99 años.